Субъектные составы отдельных видов договора найма жилого помещения существенно различаются.

Наймодателем по договору социального найма является орган местного самоуправления или управомоченное им лицо, а нанимателем выступает гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования. К числу таких граждан согласно ст. 49 ЖК РФ относятся малоимущие и иные определенные федеральным законом, законом субъекта РФ, Указом Президента РФ категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях (См., например: ФЗ от 12 января 1995г. № 5- ФЗ «О ветеранах»; Закон Самарской области от 11 июля 2006г. № 87-ГД «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области»). Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранцам, лицам без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное.

Критерии нуждаемости закреплены в ст. 51 ЖК РФ, согласно которой к категории нуждающихся в жилых помещениях относятся:

- граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственниками жилых помещений или членами семей нанимателей и собственников;

- наниматели по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственники жилых помещений или члены семей нанимателей и собственников, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, устанавливаемый органами местного самоуправления, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям;

- наниматели по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственники жилых помещений или члены семей нанимателей и собственников, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяже-

лой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний установлен Правительством РФ от 16 июня 2006г. № 37869.

Согласно ст. 49 ЖК РФ малоимущими являются граждане, признанные таковыми органами местного самоуправления порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Принятие на учет и ведение учета граждан в целях последующего предоставления жилых помещений по договору социального найма осуществляется органами местного самоуправления на основании поданного гражданином заявления с приложением необходимых документов, подтверждающих критерии нуждаемости и малоимущность. Из принятых на учет граждан формируется единая очередь исходя из времени постановки на учет. Помимо общей очереди составляется список внеочередников на предоставление жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ). Решение о предоставлении жилого помещения гражданам является основанием для заключения договора социального найма.

К числу нанимателей по договору найма жилого помещения в фонде социального использования относятся граждане, признанным по установленным ЖК РФ и иными правовыми актами основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если:

доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышают максимальный размер, который определяется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, и не позволяет такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение за счет собственных средств, кредита или займа;

2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке.

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и принятие решения о предоставлении им жилого помещения также осуществляется органом местно-

го самоуправления. Помимо этого при выборе заявителем наемного дома, в котором будет предоставлено жилое помещение, учет заявлений граждан дополнительно ведется наймодателем.

Наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут быть:

орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Субъектный состав договора найма специализированного жилого помещения зависит от назначения жилых помещений.

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием и учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются органами государственной власти РФ - в жилищном фонде Российской Федерации, органами государственной власти субъекта РФ - в жилищном фонде субъекта РФ, органами местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде. Например, ст. 34 ФЗ от 8 мая 1994 г. № 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ» предусматривает, что члену Совета Федерации или депутату Государственной Думы, не имеющим в Москве жилой площади, на период осуществления ими своих полномочий может предоставляться служебное жилое помещение . Согласно ст. 15 ФЗ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения71.

Общежития предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Следует учитывать, что ряд общежитий утратили свой статус специализированных жилых помещений, поскольку в силу ст. 7 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, использовались в качестве общежитий, но переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются положения ЖК РФ о договоре социального найма.

Маневренный фонд предназначен для проживания:

- нанимателей по договору социального найма в связи с капитальным ремонтом (реконструкцией) дома;

- граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

- граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка (целевого займа) и заложенные в обеспечение его возврата, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

4. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан предназначаются для проживания граждан, являющихся получателями социальных услуг и признанных нуждающимися в социальном обслуживании.

Так, согласно Федеральному закону от 28 декабря 2013г. № 442-ФЗ "Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации" " социальное обслуживание предусматривается для граждан пожилого возраста и инвалидов, частично или полностью утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении.

Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Признание лица вынужденным переселенцем или беженцем производится на основании Законов РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530 «О вынужденных переселенцах»; от 19 февраля 1993 г. № 4528-1 «О беженцах»73.

6. Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попече-

71 СЗ РФ. 01.06.1998. К° 22. Ст.2331.

72 СЗ РФ. 30.12. 2013. № 52 (часгъ 1). Ст. 7007.

71 Ведомости СНД и ВС РФ. 25.03.1993. № 12. Ст. 425, Ст. 427.

ния родителей предоставляются на условиях и в порядке, предусмотренном ФЗ от 21 декабря 1996г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»74, а также соответствующими Законами субъектов РФ (Закон Самарской области от 28 декабря 2012г. N 135-ГД "Об обеспечении жилыми помещениями детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на территории Самарской области" "). Указанные лица обеспечиваются жилыми помещениями при условии отсутствия у них прав на жилое помещение или если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным.

Наниматели жилых помещений специализированного фонда независимо от назначения предоставляемых им помещений должны отвечать одному общему признаку: необеспеченность жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения выступает публичное образование (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания лиц, которые в соответствии с законодательством названы в числе нуждающихся в специальной социальной защите. К ним могут быть отнесены лица без определенного места жительства и занятий, оказавшиеся в экстремальных условиях, нуждающиеся в социальной поддержке; несовершеннолетние, оставшиеся без попечения и надзора родителей и др. Такие помещения также включены в состав специализированного жилищного фонда, но предоставляются они по договору безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения также, как и рассмотренные ранее жилые помещения из фонда социального использования, предоставляются на основании административного акта и заключенного в соответствии с ним договора найма. Вместе с тем, значимым является и предшествующее этой процедуре решение государственных органов или органов местного самоуправления об отнесении жилого помещения к числу специализированных. При отсутствии последнего акт о предоставлении и соответствующий договор найма могут быть признаны недействительными.

СЗ РФ. 23.12.1996. № 52. Ст. 5880. Волжская коммуна 29.12.2012. J6 486.

Договор коммерческого найма оформляет пользование жилыми помещениями во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. В настоящее время данная договорная форма по пользованию жилыми помещениями на практике применяется в основном в частном жилищном фонде. Однако нет законодательных препятствий для заключения договора коммерческого найма на жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Согласно ст. 19 ЖК РФ в фонд коммерческого использования могут включаться любые по форме собственности жилые помещения, в том числе, государственные и муниципальные. Договору коммерческого найма в отличие от иных видов найма не предшествуют многочисленные социально-административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), необходимо

76

лишь достижение соглашения по всем существенным условиям договора . Наймодателями по договору коммерческого найма могут быть любые субъекты гражданского права (собственники жилых помещений или управомоченные ими лица), а нанимателями могут быть только граждане, поскольку жилые помещения предоставляются исключительно для цели проживания, при этом для иностранцев и лиц без гражданства не установлено никаких ограничений.