В ст. 390 НК РФ, посвященной налоговой базе земельного налога, говорится, что кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ, т.е. норма имеет бланкетный характер и отсылает нас к Земельному кодексу РФ. Ст. 66 ЗК РФ устанавливает порядок оценки земли, которая необходима для установления кадастровой стоимости земельных участков (налоговая база земельного налога), а также может использоваться в случаях установления ставок арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Законом об оценочной деятельности установлен порядок проведения, определения и утверждения кадастровой оценки объектов недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и Кадастровой комиссии.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки земель, а также осуществляющим регулирование оценочной деятельности, является Минэкономразвития России.

Таким образом, вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, относятся к компетенции Минэкономразвития России.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо при определении кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Однако есть одно исключение, установленное п. 3 ст. 66 ЗК РФ, - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится также в соответствии с Законом об оценочной деятельности (гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка"). В силу ст. 24.11 этого Закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Остальными статьями гл. III.1 Закона об оценочной деятельности регулируются:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

- фонд данных государственной кадастровой оценки.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Минэкономразвития России разработаны и приняты несколько нормативно-технических документов:

1) Приказ от 04.07.2005 N 145 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";

2) Приказ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";

3) Приказ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)";

4) Приказ от 20.09.2010 N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";

5) Приказ от 23.06.2005 N 138 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов";

6) Приказ от 14.05.2005 N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда".

Также продолжают действовать некоторые Приказы Росземкадастра:

1) от 26.08.2002 N П/307 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений";

2) от 20.03.2003 N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения".

В Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения приведены следующие термины и определения, которые уже не повторяются в других методических рекомендациях и указаниях и являются общими для разных категорий земель.

Кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.

Интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100).

Бонитет - количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов, определяющий их экономическую ценность.

Интегральный показатель технологических свойств объекта оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции.

Интегральный показатель местоположения объекта оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 га сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ.

Расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).