Для ответа на данный вопрос надо разобраться в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников квартир в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.

Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет. В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.

Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу № 33–8950 , определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012 ).

В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками квартир в доме. Это прямо вытекает из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ . Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.

Однако надо учитывать, что, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Поэтому проконсультируйтесь в местной противопожарной службе, покажите им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.

В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно. В этом случае собственники не могут установить шлагбаум и ограничить проезд сторонним лицам.