Этот вопрос актуален для всех арендаторов помещений в многоквартирных домах. Если права переходят, то переходят ли обязанности по содержанию общего имущества? Должны ли арендаторы участвовать в общих собраниях собственников? Как им построить взаимоотношения с управляющей организацией? Как собственникам квартир построить отношения с арендатором нежилых помещений в доме?

Для ответа на эти вопросы надо обратиться к ст. 135 ГК РФ . Эта норма устанавливает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи. Запутанно? Представьте пульт от телевизора. Пульт – это принадлежность главной вещи, то есть телевизора. Если Вы покупаете телевизор, то тем самым приобретаете и пульт.

Аналогично дела обстоят и с общим имуществом. Да, общее имущество дома – это принадлежность. Главная вещь – это жилое или нежилое помещение. Поэтому, если собственник сдает в аренду помещение, то тем самым он предоставляет арендатору право пользоваться общедомовым имуществом. Это объясняется еще и тем, что без права пользоваться общим имуществом арендатор фактически не сможет использовать помещение. Например, арендатор не сможет установить крыльцо к магазину.

Таким образом, арендатору переходит право пользования общедомовым имуществом. Однако это не влечет у арендатора обязанностей по содержанию общедомового имущества. Это следует из ст. 39 ЖК РФ . Обязанность по содержанию общего имущества – это обязанность собственника, а не арендатора. Заключение договора аренды ничего не меняет в этой конструкции.

Что это означает? Это означает, что арендатор не должен платить взносы на капитальный ремонт, не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги (как примеры судебного разбирательства см. Постановление 6 ААС от 24.02.2012 № 06АП‑378/12 , Постановлении ФАС ЗСО от 12.09. 2012 № А75–10240/2011, Определение ВАС РФ от 02.08.2012 № ВАС‑9695/12 ). Не может арендатор и заключить договор управления с управляющей организацией (иная позиция содержится в Определении ВС РФ от 11.11.2015 № 305‑ЭС15–7462 ). Негативным моментом является то, что арендатор не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники (ст. 44 ЖК РФ ).

Из этих правил есть исключение. Если по условиям договора аренды арендатор должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги, то у арендатора есть обязанность по оплате перед арендодателем (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 , Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 ). То есть перед управляющей организацией и РСО отвечает за платежи арендодатель, но от арендатора арендодатель может требовать возмещения таких платежей.

Что делать собственникам остальных квартир? Надо помнить, что требования по содержанию общего имущества стоит предъявлять не к арендатору, а к собственнику. Например, собственники на общем собрании решили установить шлагбаум во дворе. Надо требовать плату не от арендатора магазина в доме, а именно с собственника помещения, в котором расположен магазин.