Проведение общего собрания собственником в доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Закон устанавливает не только формы собрания, порядок его созыва, но и определяет каким количеством голосов можно принимать решения по отдельным вопросам.

Нарушение требований закона по количеству голосов может стать основанием для признания решения общего собрания недействительным (ст. 181.4 ГК РФ ). Как следствие – расходы собственников на проведение собрания будут бесполезными, будет потрачено время, да еще и придется повторно проводить собрание по той же повестке дня.

Поэтому жильцам необходимо четко понимать, каким количеством голосов на общем собрании можно принимать решения.

Основные правила установлены в ст. 46 ЖК РФ :

1) решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Обратите внимание, что это правило касается любых вопросов, связанных с использованием и содержанием общего имущества дома, за исключениями, о которых сказано ниже. Кроме того, учтите, что речь о большинстве голосов тех собственников, которые присутствуют на собрании, а не о большинстве от всего количества голосов всех собственников в доме;

2) решение принимается 50 % от числа всех голосов собственников в доме. Это правило действует только в отношении вопросов, указанных в п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Самый важный вопрос – о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. От решения этого вопроса зависит, как формируется фонд: на счете регионального оператора («общий котел») или на специальном счете дома. Учтите, что речь идет о 50 % от голосов всех собственников, а не только тех, кто участвует в собрании;

3) решение принимается 2/3 от числа всех голосов собственников в доме. Это касается вопросов, указанных в п.п. 1, 1.1–1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Самые важные вопросы: о реконструкции многоквартирного дома, о порядке пользования придомовой территорией, о сдаче общего имущества дома в аренду. В этих случаях решение принимается также с учетом голосов всех собственников в доме, а не только тех, кто присутствует на собрании.

Важное исключение из указанных правил: решение об уменьшении размера общего имущества принимается всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК ).