Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления (ст. 162 ЖК РФ ).

Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания (ст. 181.3 ГК РФ ). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.

Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?

В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 01АП‑4079/12 ). Однако это позиция необоснованная.

Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.

Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.