Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг – публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?

Выбрать управляющую организацию не общем собрании дома и подписать договор управления – различные процедуры. Пока не будет подписан договор управления, организация не становится обязанной перед жильцами. Даже если вы выбрали на собрании управляющую организацию, это не дает право требовать уборку подъезда от организации. Нужно сначала заключить договор. Вот почему важно определить, является ли договор управления домом публичным (ст. 426 ГК РФ ).

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП‑2840/12 . Однако согласиться с этим нельзя.

Во‑первых, договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора, указанных в ст. 426 ГК РФ . Например, цена договора определяется не по категориям потребителей, а по домам. Другими словами, цена договора различается для каждого дома. А ведь основной признак публичного договора – одинаковые условия для всех потребителей.

Во‑вторых, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора. Это предполагает, что к договору нельзя применять общие требования гражданского законодательства до того, как были применены нормы жилищного закона. Но из Жилищного кодекса РФ не следует, что договор управления является публичным.

Что это означает для собственников? Нельзя заставить управляющую организацию подписать договор управления. Вот почему важно предварительно узнать, будет ли организация заключать с жильцами договор. Если не будет, то на собрании дома надо выбрать другую организацию. В противном случае собственники потратятся на проведение общего собрания, выберут управляющую организацию, а заключить договор управления не получится, а значит деньги на собрание были потрачены зря.