На основании решения общего собрания между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления. Не во всех случаях собственники соглашаются заключать договор управления. Например, собственники могут быть не согласны с выбором конкретной управляющей организации. Или же они хотели создать ТСЖ, а большинство выбрало управляющую организацию. Бывает и так, что собственники просто не согласны с условиями договора. Например, многим может не понравиться, если включить в договор управления расходы на содержание домофона.

Во всех подобных ситуациях возникает вопрос: можно ли понудить собственника к заключению договора?

В судебной практике встречается позиция, согласно которой понуждать собственника к заключению договора нельзя (см. например Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 № А56–36199/2006 ). Данный вывод основан на анализе совокупности правовых норм, но прежде всего на ст. 162 ЖК РФ . Однако в другом деле арбитражный суд указал, что заключение договора управления является обязательным для собственника (Постановление ФАС УО от 18.09.2006 № Ф09–8190/06‑С4 ). Позиция суда обосновывается тем, что решение общего собрания дома является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ ). Какая же позиция правильная?

Необходимо учитывать следующее. Из ст. 421 ГК РФ следует, что договор заключается только по взаимному согласию сторон. Другими словами, действует принцип свободы договора. Исключения сделаны только для договоров, обязательность которых установлена законом.

В ст. 46 ЖК РФ действительно сказано, что решение общего собрания является обязательным. Однако речь идет именно о решении, а не о договоре управления. Да, решение является обязательным, но не договор.

Так как законом обязанность заключения именно договора управления не установлена, то собственники не обязаны заключать договор управления с управляющей организацией. Это означает также, что управляющая организация не может через суд требовать заключения договора, даже ссылаясь на решение общего собрания.