Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.

Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.

Управляющие организации – собственники.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам только те работы, услуги, за которые собственники платят. Этого мнения придерживаются управляющие организации в различных ситуациях: собственники на общем собрании утвердили тариф, который, как считает организация, не покрывает фактические расходы; собственники не предусмотрели в тарифе выполнение каких‑либо работ или услуг; из‑за аварийных ситуаций понадобились работы или услуги, которые не предусмотрены договором управления.

Важно помнить следующее: управляющая организация должна выполнять те работы и услуги, которые предусмотрены законом, даже если собственники за них не платят (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 ). Управляющая организация не может ссылаться на долг за содержание жилья и отказываться от выполнения обязательных работ. Какие работы и услуги обязательны? Полный перечень приведен в Постановлении Правительства от 03.04.2013 № 290 .

Это подтверждают суд (см. например Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД ). Суд указал, что если управляющая организация сама не конкретизировала работы и услуги по договору управления, которые будет выполнять, то все работы, кроме капитальных, являются текущими и выполняются за счет управляющей организации (см. также Решение ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10–1401 ).

Управляющая организация – подрядчики, ресурсоснабжающие организации.

Управляющая организация может заключить договор с подрядчиком, если необходимо проведение каких‑то работ, а штатных специалистов или техники нет. Да, возможность привлечения подрядчика вызывает сомнения с точки зрения закона, но на практике это распространенная ситуация. Итак, управляющая организация привлекла подрядчиков, они выполнили работы, пришло время платить. И тут выясняется, что у организации нет денег, потому что у собственников квартир большой долг. Как быть?

Или другая аналогичная ситуация, но только с водоканалом, энергосбытом, теплоснабжающей организацией (все это – ресурсоснабжающие организации или РСО), у которых управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг. Если собственники не платят управляющей организации, то должна ли управляющая организация платить подрядчикам и РСО?

В судебной практике сложилась позиция: нет, не должна. Управляющая организация, как полагают суды, самостоятельного экономического интереса в работах подрядчиком или услугах РСО не имеет, поэтому не несет ответственность, если нечем платить по вине собственников. Такой вывод по аналогии следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 , Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2380/10 .