Зачастую собственники квартир хотят исключить из договора управления отдельные условия, непредусмотренные проектом. Например, кто‑то не хочет платить за лифт. Многим собственникам кажется несущественным видеонаблюдение, услуги консьержа, охраны, автостоянки. За все это собственники платить не хотят. Встает ли закон на сторону собственников?

Необходимо различать два вида услуг: одни предусмотрены законом; другие определяют собственники квартир на общедомовом собрании.

Обязательные работы, которые выполняет управляющая организация, определены Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 . Отказаться от этих работ собственники квартир не могут ни в каком случае. Даже решением общего собрания дома исключить отдельные работы или услуги из перечня нельзя.

Кроме указанных выше работ и услуг, общее собрание может предусмотреть дополнительные. Это может быть все то же видеонаблюдение, дополнительная уборка на этажах и т. п. Отказаться от этих работ конкретный собственник квартиры тоже не может. Почему? Потому что решение общего собрания дома обязательно для всех жильцов, даже если в собрании те не участвовали. Поэтому собственник не может отказаться от отдельных услуг управляющей организации (см. Апелляционное определение Советского районного суда Челябинска от 10.02.2011 г. ). Кроме того, условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК ).

Однако любой собственник квартиры может инициировать проведение общего собрания. На этом собрании можно исключить работы и услуги, не обязательные с позиции закона.

Обратите внимание еще на такой момент. Состав дополнительных работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Это существенное условие, то есть такое, без которого договор вообще не считается заключенным. Для жильцов это означает, что если дополнительные работы в договоре не указаны, то платить за них не надо. Даже если управляющая организация выполняет эти работы.