Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.

В ст. 162 ЖК РФ четко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.

Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.

Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.

Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.

В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170 , которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации – это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.

Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084‑СК/14 .

Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60–8210/2014 ). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.