Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры – собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?

Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество – как принадлежность (ст. 135 ГК ).

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК ): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно‑следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из‑за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из‑за чего протекает потолок в квартире;

2) из‑за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из‑за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 );

3) причинно‑следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГК вина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.