Организация ипотечного кредитования отдельных стран, характеризуется существенными особенностями, вследствие различного уровня их социально-экономического развития, специфики функционирования финансово-кредитной системы, исторических и современных норм законодательства, регулирующих отношения по поводу залога недвижимости, что выражается в формировании различных моделей исследуемой формы кредитных отношений. При этом модель ипотечного кредитования трактуется в специальной литературе как совокупность особенностей и порядка формирования системы ипотечного кредитования в масштабе страны [8].

Анализ научной литературы по проблеме исследования позволил выявить несколько подходов к классификации моделей ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах, результаты которого отражены в таблице 1.6.

Таблица 1.6

Классификации моделей ипотечного кредитования

Классификационный

признак Модели ипотечного кредитования Автор

Степень открытости для рынка капитала - одноуровневая открытая модель;

- одноуровневая закрытая модель;

- двухуровневая модель Павлова И.В. [78]

- усечено-открытая модель;

- расширенно-открытая модель;

- сбалансированная автономная модель Меркулов В.В. [65]

- модель сбалансированной автономии (контрактносберегательная);

- усечено-открытая модель (традиционная, одноуровневая);

- расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) Южевский В.К. [104];

Каримов Б.Н.

[47]

Схема привлечения ресурсов долгосрочного финансирования в масштабах страны, методы регулирования процентных ставок - одноуровневая (европейская) модель;

- двухуровневая (универсальная) модель Минц В.М. [66]

В рамках монографии остановимся на классификации, предложенной В.К. Южевским и Б.Н. Каримовым, и предполагающей наличие следующих моделей: модель

сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная), усечено-открытая модель (традиционная, одноуровневая), расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая). Следует обозначить, что В.К. Южевский и Б.Н. Каримов в качестве ключевого классификационного признака выделяют - степень открытости системы ипотечного кредитования для рынка капитала, а в качестве производных признаков - источники и стоимость формирования ресурсов при ипотечном кредитовании, участие государства в системе ипотечного кредитования, взаимосвязь и зависимость рынка ипотечного кредитования от макроэкономического развития, доступность ипотечного кредита, параметры ипотечного кредитования [47; 104].

Модель сбалансированной автономии или контрактносберегательная модель ипотечного кредитования - это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на ссудосберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans, представляющих собой «...замкнутую финансовую структуру, которая начинает свою деятельность с формирования уставного капитала - источника средств для предоставления кредитов» [39]. Более того, абсолютно все средства «стройсберкассы», как собственные, так и привлеченные, используются только с целью ведения уставной деятельности, т.е. расходуются на финансирование строительства недвижимости и выдачу жилищных кредитов. Схема модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной модели) ипотечного кредитования отражена на рисунке 1.6.

Наиболее успешно модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная модель) ипотечного кредитования практикуется в Германии и предполагает следующие этапы:

- во-первых, в течение 2-10 лет до момента приобретения объекта недвижимости кредитор начинает осуществлять целевые накопления в «стройсберкассах» или иных специализированных финансово-кредитных учреждениях;

- во-вторых, в случае наращения суммы до уровня 45,0% от стоимости объекта недвижимости покупатель получает еще государственную дотацию в размере 10,0% от стоимости объекта недвижимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для покрытия оставшейся части стоимости [68; 93; 99].

Рис.1.6. Схема модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной модели) ипотечного

кредитования

Специалисты отмечают, что на сегодняшний день в Германии строительство каждого второго объекта недвижимости финансируется с участием модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательная модель) ипотечного кредитования, что определяется доминированием ее преимуществ над недостатками (таблица 1.7) [51].

Стоит отметить, что в Российской Федерации реализация исследуемой модели ипотечного кредитования на сегодняшний день нецелесообразна по следующим причинам:

- во-первых, модель сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной модель) ограничивает размер привлекаемых ресурсов только объемами сбережений

вкладчиков, заинтересованных в получении кредитов на приобретение или строительство объектов недвижимости, и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы иных экономических субъектов;

- во-вторых, высокий уровень инфляции, а также постоянная вероятность повышения его темпов и процентных ставок по конкурирующим сберегательным программам и, соответственно, необходимость увеличения объемов государственных субсидий как единственного способа сохранения привлекательности контрактных сбережений.

Таблица 1.7

Преимущества и недостатки модели сбалансированной автономии (контрактно-сберегательной модели) ипотечного кредитования

Преимущества модели Недостатки модели

- будучи закрытой, она не подвержена непосредственному влиянию изменений на финансовом рынке; - заемщик имеет право приобрести объект недвижимости только после окончания накопительного периода;

- заемщику не приходится подтверждать свои доходы, поскольку его платежеспособность проверяется на накопительном этапе взаимоотношений; - модель способствует ограничению объемов поступления финансовых ресурсов в сектор недвижимости из-за ограничения доступа на ипотечный рынок ресурсов инвесторов

- процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной;

- модель обеспечивает доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода;

- модель обеспечивает высокую эффективность строительства или приобретения объектов недвижимости при небольших затратах

Любопытно, что в настоящее время в продуктовой линейке некоторых коммерческих банков, функционирующих на территории Российской Федерации, предусмотрены специальные накопительные вклады или «ипотечные вклады», которые позволяют клиентам собрать определенную сумму сбережений в течение нескольких лет, после чего ею воспользоваться для оплаты части стоимости объекта недвижимости и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях (Приложение В). 

Усечено-открытая модель (традиционная, одноуровневая) ипотечного кредитования - это упрощенная модель ипотечного кредитования, базирующаяся на первичном движении закладных, предполагающем получение финансово-кредитным учреждением от клиентов ценных бумаг по предоставленным кредитам и последующее их использование в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов [71]. Схема усечено-открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 1.7.

Усечено-открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования получила развитие в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и ряде других стран Европы, в Австралии, Южной Америке, а также в таких развивающихся странах как Болгария, Польша, Венгрия. Популярность исследуемой модели ипотечного кредитования определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 1.8.

Таблица 1.8

Преимущества и недостатки усечено-открытой (традиционной,

одноуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели Недостатки модели

- использование первичного рынка закладных, которые получаются финансово-кредитными учреждениями от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов; - процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового рынка в стране, что влияет на снижение активности кредитования в кризисные периоды;

Окончание таблицы 1.8

Преимущества модели Недостатки модели

- совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена финансово-кредитными учреждениями из разных источников; - отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования - продолжительность, стоимость и пр.;

- относительная простота модели - ограниченность привлекаемых кредитных ресурсов

Несмотря на то, что усечено-открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования является прототипом рыночной модели организации кредитных отношений, она не является приемлемой для реализации на территории Российской Федерации по следующей причине. К числу недостатков исследуемой модели, отраженных в таблице 1.8, отнесена прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны. Ярким отражением непостоянства развития российской экономики являются результаты анализа отчетов по денежно-кредитной политике Центрального банка Российской Федерации за период с 1993 г. по 2016 г., в рамках которого был составлен набор официальных целей, а так же проведено их сравнение с фактическими результатами (таблица 1.9). Единственным периодом времени, когда фактическая инфляция опускалась ниже целевых значений регулятора, были 2010-2011 гг. Аналогичная картина наблюдается также как по целям и фактическому росту денежной массы, так и по динамике обменного курса.

Таблица 1.9

Цели Центрального банка Российской Федерации по инфляции и

фактические результаты

Год Цели по инфляции, % Фактическая инфляция, % Год Цели по инфляции, % Фактическая инфляция, %

1993 - 12,5 2005 7,5-8,5 10,9

1994 - 16,4 2006 7,0-8,5 9,0

1995 - 131,6 2007 6,5-8,0 11,9

1996 - 21,8 2008 6,0-7,0 13,3

1997 - 11,0 2009 7,0-8,5 8,8

1998 5,0-8,0 84,5 2010 9,0-10,0 8,8

1999 30,0 36,5 2011 6,0-7,0 6,1

Окончание таблицы 1.9

Год Цели по инфляции, % Фактическая инфляция, % Год Цели по инфляции, % Фактическая инфляция, %

2000 18,0 20,2 2012 5,0-6,0 6,6

2001 12,0-14,0 18,6 2013 5,0-6,0 6,5

2002 12,0-14,0 15,1 2014 4,5-5,5 11,4

2003 10,0-12,0 12,0 2015 - 12,9

2004 8,0-10,0 11,7 2016 - 5,38

Расширенно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) ипотечного кредитования - это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на вторичном движении закладных, предполагающем рефинансирование финансово-кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты недвижимости [81]. Стоит уточнить, что первичный рынок, рассмотренный несколько выше, предполагает кредитование конечных заемщиков, а вторичный - рефинансирование финансово-кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченными закладными на недвижимость. Схема расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 1.8.

Исследуемая модель ипотечного кредитования исторически сложилась в Соединенных Штатах Америки, где главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Сложившаяся ситуация определена следующими обстоятельствами: во-первых, в жилищной сфере страны частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует; во-вторых, стоимость собственных домов существенно превышает годовой доход их владельцев. Соответственно, получение домашним хозяйством ссуды в финансово-кредитном учреждении для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования экономических субъектов. Примечательно, что обозначенные 

тенденции являются приоритетными и для системы ипотечного кредитования, формируемой на территории Российской Федерации.

Закладн

Продажа ипотечных

Кредитный ИНСТИТУТ

продажи ипотечного кредита^

ценных оумаг

Продажа ипотечных кредитов

ценных оуыаг, выпущенных на

о азе ипотечного кредита

Рис.1.8. Схема расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

Актуальность исследуемой модели ипотечного кредитования для Соединенных Штатов Америки и в перспективе Российской Федерации определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 1.10. 

Таблица 1.10

Преимущества и недостатки расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели Недостатки модели

- предполагается самообеспечение и самофинансирование; - сложность реализации механизмов модели с точки зрения экономико-правового регулирования;

- стабильность модели, поскольку большинство ценных бумаг, которые обеспечивают приток кредитных ресурсов, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения; - открытость и ориентированность на получение финансовых ресурсов со стороны рынка капитала от независимых инвесторов

- рынок недвижимости - гарант устойчивости национальной финансовой системы

Охарактеризовать процесс формирования на территории Российской Федерации расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели, ее особенности возможно посредством изучения этапов создания вторичного рынка ипотечного кредитования. Начало становления вторичного рынка ипотечного кредитования положил Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», который позволил хозяйствующим субъектам, функционирующим в сфере строительства, привлекать финансовые ресурсы путем эмиссии жилищных сертификатов. Уточним, что под жилищным сертификатом принято понимать «...вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение собственником квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов или получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата» [86].

Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечного кредитования, выступающего базой расширеннооткрытой (вторичной, двухуровневой) модели, является создание национального оператора - Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК) по решению Правительства Российской Федерации с целью обеспечения устойчивости, ликвидности, конкуренции и

инновационного развития рынка жилищного финансирования и, соответственно, повышения доступности жилья для населения страны [75].

Третий этап становления вторичного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации ознаменован принятием Федерального закона от 11.11.2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», регулирующем отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, а также при исполнении обязательств по указанным активам. Уточняя содержание обозначенных разновидностей ипотечных ценных бумаг, необходимо отметить следующее:

- облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия, которое могут составлять требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, соответствующие следующим условиям:

а) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

б) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

в) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства;

г) предметом договора займа должны являться только денежные средства;

- ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей

собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие [5].

Последовательная реализация перечисленных выше этапов определила формирования на территории Российской Федерации модели ипотечного кредитования близкой по своему содержанию к расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели, что отражено на рисунке 1.9.

□

Рис. 1.9. Схема расширенно-открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования, реализуемой в

Российской Федерации

Таким образом, анализ трех ключевых моделей, характерных для зарубежной практики ипотечного кредитования, и их соотнесение с национальными приоритетами позволяет выделить исходные положения любого порядка формирования системы исследуемой формы кредитных отношений в масштабе страны, а именно: обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях; создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю и приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке; активизация деятельности государства в ипотечных отношениях.