Приступая к исследованию эффективности организации финансово-экономических и организационно-правовых отношений, складывающиеся в процессе функционирования вторичного сегмента системы ипотечного кредитования в условиях Российской Федерации следует учесть, что объем рефинансированных организациями ипотечных кредитов существенно не изменился, однако значительному изменению подверглась структура рефинансированных ипотечных кредитов по применяемым механизмам. В 2016 г. 130 организаций рефинансировали ипотечные кредиты (права требования по ипотечным кредитам) на сумму 101,9 млрд. руб., в том числе посредством продажи пула ипотечного кредита (прав требования по ипотечному кредиту) без формирования дополнительного финансового инструмента - 73,3 млрд. руб. (или 72,0% от общего объема рефинансированных кредитов), посредством продажи пула ипотечного кредита (прав требования по ипотечному кредиту) с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг - 16,9

млрд. руб. (или 16,6% от общего объема рефинансированных кредитов) и посредством рефинансирования с сохранением актива на балансе организации - 11,6 млрд. руб. (или 11,4% от общего объема рефинансированных кредитов). Для сравнения в 2012 г. 187 организаций рефинансировали ипотечные кредиты (права требования по ипотечным кредитам) на сумму 114,5 млрд. руб., в том числе посредством продажи пула ипотечного кредита (прав требования по ипотечному кредиту) без формирования дополнительного финансового инструмента - 48,2 млрд. руб. (или 42,1% от общего объема рефинансированных кредитов), посредством продажи пула ипотечного кредита (прав требования по ипотечному кредиту) с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг - 32,9 млрд. руб. (или 28,7% от общего объема рефинансированных кредитов) и посредством рефинансирования с сохранением актива на балансе организации - 33,4 млрд. руб. (или 29,2% от общего объема рефинансированных кредитов). Аналогичные тенденции характеризуют объем и структуру рефинансированных организациями ипотечных кредитов по применяемым механизмам (см.Приложение И, К).

Изменение структуры рефинансированных ипотечных кредитов по применяемым механизмам не в пользу продажи пула ипотечного кредита (прав требования по ипотечному кредиту) с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг обусловлено следующими причинами: секьюритизация привела к накоплению на балансах кредитных организаций сложных и трудно оцениваемых активов, усложнив и нарушив прозрачность внутренней финансовой системы экономических субъектов; недостаточное законодательное регулирование отдельных положений, касающихся рефинансирования ипотечных кредитов; отсутствие достаточного количества «длинных» денег при сроке финансового инструмента 5-7 лет; сложность расчета уровня финансового риска. Динамика объемов рефинансирования ипотечных кредитов приведена на рисунке 2.12.

Рефинансирование ипотечных кредитов с продажей пула

Рефинансирование ипотечных кредиов с сохранением актива на балансе кредитной организации

Рис. 2.12. Динамика рефинансирования ипотечных кредитов в

2012-2016 гг.

Рис. 2.13. Структура источников финансирования ипотечных кредитов с применением продажи пула в 2012 г.

В начале анализируемого периода основным источником рефинансирования ипотечных кредитов путем их продажи другим организациям являлись специализированные экономические субъекты-резиденты, на них приходилось 76,9% общего объема рефинансируемых ипотечных кредитов (прав требования по ипотечным кредитам), что отражено на рисунке 2.13.

В 2016 г. основной источник рефинансирования ипотечных кредитов путем их продажи другим организациям не изменился, на долю специализированных экономических субъектов- резидентов, приходилось 71,2% общего объема

рефинансируемых ипотечных кредитов (прав требования по ипотечным кредитам). Более того, по сравнению с 2012 г. доля операций, совершенных специализированными организациями- резидентами, снизилась в 2016 г. на 5,7 процентных пункта, объем рефинансированных ими ипотечных кредитов (прав требования по ипотечным кредитам) уменьшился на 11,6 млрд.руб. (или на 17,0%) до 57,7 млрд руб. При этом увеличение доли кредитных организаций в источниках рефинансирования на 7,46 процентных пункта обеспечило значительный прирост объема рефинансированных ими ипотечных кредитов (прав требования по ипотечным кредитам) на 4,2 млрд.руб. (или на 23,0%) до 22,4 млрд. руб., что наглядно отражено на рисунке 2.14.

Рис. 2.14. Структура источников финансирования ипотечных кредитов с применением продажи пула в 2016 г.

В 2012-2016 гг. практически весь объем ипотечных кредитов (прав требования по ипотечным кредитам) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке, прежде

всего, потому, что в настоящее время экономическим субъектам предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Центрального банка Российской Федерации как облигации АИЖК, так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК. Так, по состоянию на 2016 г. в Ломбардный список Центрального банка Российской Федерации включены 63 выпуска облигаций с ипотечным покрытием 49 эмитентов общим номинальным объемом 373,8 млрд. руб., а также 23 выпуска облигаций АИЖК общим номинальным объемом 163 млрд. руб. [74; 75; 77].

Таким образом, исследование, проведенное в рамках настоящей главы, позволило выделить ключевые проблемы первичного и вторичного сегментов системы ипотечного кредитования в условиях Российской Федерации.

Во-первых, в рамках первичного сегмента системы ипотечного кредитования в течение анализируемого временного интервала стремительно сокращается число участников рынка ипотечного кредитования, происходит увеличение задолженности по ипотечным кредитам в рублях и «старение» задолженности по ипотечным кредитам с просроченными платежами во временном разрезе.

Во-вторых, в рамках вторичного сегмента системы ипотечного кредитования в течение анализируемого временного интервала выявлена активность внутренних факторов, препятствующих процессу секьюритизации, который представляет собой один из наиболее эффективных механизмов привлечения долгосрочного финансирования, позволяющий участникам ипотечного рынка расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов.