Для предприятий строительной отрасли все большую актуальность приобретают вопросы привлечения внебюджетных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, оптимального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса обновления жилищного фонда с учетом интересов всех участников рыночных отношений. Таким образом, чрезвычайно важным вопросом является поиск новых методов и механизмов инвестирования, а также разработка методик их экономического обоснования, позволяющая выбирать наиболее привлекательные проекты, эффективно распределяя свои инвестиционные ресурсы.

С переходом России на рыночные отношения та методологическая база, которая была наработана и широко использовалась в бытность плановой экономики, морально устарела и не может быть использована для экономического обоснования инвестиций.

Для экономического обоснования инвестиций, направляемых на реализацию какого-либо инвестиционного проекта, в частности строительного инвестиционного проекта, необходимо пользоваться официальным документом «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования (вторая редакция)», утвержденным Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительству, архитектурной и жилищной политике.

Необходимо отметить, что в основу этих рекомендаций заложены широко распространенные и апробированные в мировой практике методические подходы, что свидетельствует об их объективности.

В мировой практике среди развитых стран наиболее широкое распространение получила методика оценки реальных инвестиций на базе системы следующих взаимосвязанных показателей:

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) NPV

Индекс доходности (ИД) PI

Внутренняя норма доходности (ВНД) IRR

Период (срок) окупаемости (Ток) РР [14, c. 214]

Стоит отметить, что потенциальные инвесторы не столько учитывают доходность проекта, сколько его сравнительную доходность. Доходность вложения в проект принято сравнивать с таким вложением средств, которое приносит доход при минимальной в данных условиях величине риска.

Дисконтирование — это процесс приведения разновременных платежей к одному моменту времени. За основу берется формула сложных процентов. Из нее мы определяем первоначальную сумму вклада

(1)

где Кп— конечная сумма вклада; Е — норма дисконта; t — период расчета, лет.

Формула в данном случае имеет следующий экономический смысл: если Кп— это чистый поток платежей на шаге t, то Кп— их реальная стоимость для инвестора. Иными словами, если бы деньги вернулись сразу в размере, меньшем Кп, то на шаге t при вложении в банк под ставку Е они увеличились бы до значения Кп.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле

(2)

Скорректировав чистые потоки платежей каждого периода (года) на коэффициент дисконтирования и сложив их, получим величину дохода, который будучи сразу вложен в банк под сложные проценты даст в итоге величину доходности, равную изначальной (не скорректированной). Сравнив эту величину и изначальные инвестиции, получим дополнительную выгоду от выбора направления инвестирования (более рисковое — в проект, а менее рисковое — в банк). Чем меньше чистый дисконтированный доход (ЧДЦ), тем меньше необходимость вкладывать деньги в проект:

(3)

где R, — результаты, достигаемые на t-м шаге расчета;

3, — затраты, осуществляемые на том же шаге;

Т — горизонт расчета (рав­ный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта);

(R,-3f) — чистый поток платежей, достигаемый на t-u шаге.

Часто используется модифицированная формула для расчета ЧДД. Для этого из состава 3, исключают капитальные вложения и через 3, обозначают затраты на t-м шаге при условии, что в них не входят капиталовложения. Тогда:

(4)

где R,- 3, — чистый поток платежей; Кд — сумма дисконтированных капиталовложений;

(5)

где К, — капиталовложения на t-м шаге.

Модифицированный показатель ЧДД выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведенной к тому же моменту времени величиной капиталовложений.

Кроме ЧДД при оценке выгодности вложения средств используют следующие показатели. [18]

1. Внутренняя норма доходности (ВНД). Этот показатель представляет собой ту норму дисконтирования, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям, т. е. является решением уравнения

(6)

где Евн — внутренняя норма доходности, соответствующая чистому потоку платежей R, - 3,.

Уравнение эквивалентно алгебраическому уравнению степени Tw. обычно решается методом итераций, что вызывает определенные сложности при вычислении. Для определения этого показателя можно использовать графический метод, основанный на вычислении ряда значений ЧДД при различных ставках дисконтирования. Значение ВНД, при котором график будет пересекать ось абсцисс, и определяет искомую внутреннюю норму доходности. [22, c. 247]

2. Индекс доходности (ИД). Показатель рентабельности, или индекс доходности, инвестиционного проекта, представляет собой соотношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам:

(7)

3. Срок окупаемости. Это минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Более точно под сроком окупаемости понимается продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций:

где h — срок окупаемости; Кс — суммарные капиталовложения в инвестиционный проект; /0 — момент времени, соответствующий окончанию строительства.

Если предположить, что все инвестиции сделаны в момент окончания строительства, тогда неизвестная величина h — периода с момента окончания строительства, удовлетворяющая этим ус­ловиям, и будет сроком окупаемости инвестиций.

Величина h определяется путем последовательного суммиро­вания членов ряда дисконтированных доходов до тех пор, пока не будет получена сумма Sm, равная объему инвестиций или превы­шающая его:

(8)

Тогда срок окупаемости

(9)

где т — период времени, в течение которого возвращаются капиталовложения, равные Sm; Pm + , — поток платежей, соответствующий году м+ 1.

Остался не решенным вопрос определения размера ставки дисконтирования. Для реальных экономических условий в качестве ставки ссудного процента в экономической литературе предлагаются различные макроэкономические индикаторы, позволяющие оценить величину ставки процента, в частности ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным Банком Российской Федерации (Банком России), или ставка доходности по быстро-ликвидным и надежным государственным казначейским обязательствам (ГКО). Эти показатели могут использоваться в качестве ориентира при выборе ставки дисконтирования. Так, если ставка ссудного процента выше рентабельности проекта, собственнику капитала становится выгоднее направлять свой капитал в финансовые инвестиции, а не инвестировать его в инновационные проекты. [17, c. 78]

Минимальной привлекательной ставкой возврата (Minimum Attractive Rate of Return — MARK) считается ставка, по которой предприятие может всегда инвестировать. Следовательно, каждый раз, когда принимается иное инвестиционное предложение, теряется возможность инвестировать эту сумму по ставке MARR. По этой причине минимальную привлекательную ставку возврата иногда считают затратами «упущенных возможностей». К сожалению, для точного определения этой ставки нет вполне удовлетворительного метода расчета. Поскольку выбранная ставка предопределяет целевую прибыль, ее выбор обычно основан на оценках высшего руководства предприятия. Эти оценки, в свою очередь, базируются на видении высшим руководством будущих благоприятных возможностей развития в сочетании с текущей финансовой ситуацией предприятия. Один из методов выбора MARR состоит в анализе возможных инвестиционных предложений и опре­делении максимальной ставки, по которой может быть получен доход на финансовом рынке высоколиквидных ценных бумаг.

На микроуровне, т.е. уровне конкретного хозяйствующего субъекта (предпринимателя), возможны и другие ориентиры при выборе ставки процента, которая в общем случае зависит от следующих факторов:

- цель инвестирования;

- темп инфляции;

- величина коммерческого риска инвестирования;

- альтернативные возможности вложения капитала.

Рассмотрим существующие методы учета инвестиционного риска в ставке дисконтирования инвестиционного проекта строительного предприятия. Можно выделить два основных подхода: метод цены капитальных активов (или так называемая модель оценки капитальных активов — Capital Assets Pricing Model — САРМ) и метод кумулятивного построения ставки дисконта [26].

Метод цены капитальных активов предполагает сле­дующую структуру ставки дисконтирования г по проекту за опре­деленный период времени:

(10)

где i — реальная (без учета компенсации на инфляцию) безрисковая ставка ссудного процента в экономике;

s — инфляционные ожидания за период / (применительно к проекту могут быть средние за период реализации Т);

β — коэффициент, измеряющий относительный уровень специфических рисков рассматриваемого проекта инноваций по сравнению со средними рисками инвестиционных проектов того же типа (рискованность акций данного предприятия по сравнению с рискованностью акций на фондовом рынке в целом, рискованности доходов по данной продуктовой линии по сравнению с продуктами, являющимися аналогами);

Rm — средняя доходность нессудных инвестиций в экономике (оценивается по средней доходности акций на фондовом рынке);

R — номинальная безрисковая ставка ссудного процента (R = i + s);

(Rm- R) — рыночная премия за риск нессудного инвестирования при отсутствии безусловных долговых обязательств заемщика;

х — дополнительная премия за риск вложений в малые предприятия или за рисковость денежных потоков, ожидаемых малым предприятием (должна учитываться только в соответствующих случаях);

у — дополнительная премия за страховой риск. [22, c. 357]

Метод кумулятивного построения ставки дисконтирования отличается от модели САРМ тем, что в структуре этой ставки к номинальной бескризисной ставке ссуд риски, которая состоит из премий за отдельные относящи­еся именно к данному проекту риски. Тогда формула для индиви­дуальной ставки дисконтирования г выглядит следующим образом:

(11)

Где j= 1, ..., J— множество учитываемых в данном инвестиционном проекте факторов риска; § — премия за отдельный риск по фактору j.

Общим для двух методов является определение номинальной безрисковой ставки ссудного процента

Таким образом, были выделены основные экономические показатели эффективности проектов такие, как стоимость, чистая текущая стоимость, рентабельность инвестиций, внутренняя норма доходности и срок окупаемости. Проанализированы простые и сложные методы оценки экономической эффективности проектов, такие как статические, дисконтированные и методы реальных опционов.

Простые методы оценки эффективности проектов применяются в случае краткосрочных вложений, а так же когда не имеем аналогов новой технологии и не можем дисконтировать денежные потоки. Динамические же полно отражают те факторы, которые необходимо учесть для анализа, однако имеют недостатки. Данные методы не учитывают гибкость в управлении проекта, а также наличие альтернативного варианта исхода реализации проекта. В этом случае существует другая группа методов, основанная на анализе реальных опцион.

Постепенно качественной торговой недвижимости в крупных городах России становится все больше. В 2013-2014 гг. в нашей стране был введен в эксплуатацию рекордный за всю историю существования рынка коммерческой недвижимости объем торговых площадей, сообщают эксперты Jones Lang LaSalle.

Сегодня в Москве, по данным этой консалтинговой компании, насчитывается боле 3 000 000 кв.м торговых площадей в торговых центрах. При этом консультанты отмечают, что качественных торговых центров (под качественной торговой недвижимостью понимаются торгово-развлекательные комплексы (ТРК) с единой архитектурной концепцией, тщательным подбором арендаторов, продуманной логистикой, профессиональной управляющей компанией) в столице примерно 85. Всего же в России таковых насчитывается около 500.

По прогнозам Управляющей компании JLL, в течение будущих 12 месяцев на рынок Москвы выйдет около 460 000 кв. м новых качественных центров, что на 18% уступает результату уходящего года. Следует отметить, что 90% этого объема составляют объекты, ввод которых был перенесен с предыдущих лет.

К концу 4 кв. 2016 года обеспеченность Москвы торговыми центрами выросла до 384 кв. м на 1 тыс. человек против 345 кв. м годом ранее. В случае если все заявленные на будущий год объекты будут введены, показатель достигнет 420 кв. м на 1 тыс. человек.[2]

По итогам 2016 года доля свободных площадей на рынке торговых центров Москвы достигла 8,3%, увеличившись на 0,8 п.п. за 4 кв. и на 2,3 п.п. в целом за год. Увеличение объема пустующих помещений вызвано вводом значительного объема площадей и активной ротацией арендаторов, которые испытывают трудности ввиду снижения потребительского спроса.

Получается, что в Москве концентрация торговых центров достаточно высока, и они активно конкурируют друг с другом. В таких условиях становиться необходимым экономическое обоснование проекта строительства коммерческой недвижимости с применением представленных в главе методов.