В свидетельстве о регистрации права у вас, скорее всего, прописано только право собственности на квартиру. Право собственности на общедомовое имущество там не прописано. Ни лифты, ни лестницы, ни лифтовые шахты, ни придомовая территория, несколько соток которой принадлежит вам – ничего из этого в свидетельстве о регистрации не указано. Но при этом вам регулярно приходят квитанции, которые требуют от вас внести плату за общедомовое имущество, на общедомовые нужды и т. п. Но почему вы должны за все это платить, если вам это не принадлежит?

Часто можно услышать мнение, что мы платим не за владение, а за пользование этими ресурсами. Это мнение, безусловно, имеет право на жизнь, но, поскольку мы во всем руководствуемся законодательством, давайте посмотрим, какая в нем есть по этому вопросу информация. Например, Жилищный кодекс РФ, статья 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». На эту статью очень часто ссылаются муниципалитеты и администрации:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. То есть, если вы собственник жилого помещения, то вам на праве общедолевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально‑бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно‑техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В этой статье прописано, что именно из общедомового имущества якобы принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, чем именно они якобы владеют. Почему якобы? Потому что статья эта чисто декларативная. Чтобы мы стали реальными собственниками всего этого имущества, оно должно быть передано нам в собственность. Как квартира: она перешла нам в собственность, и у нас есть свидетельство о праве собственности на нее.

Но применительно к общедомовому имуществу ничего подобного нет. Ни у кого общедомовое имущество в свидетельстве о регистрации права не значится. Получается, что оно нам в собственность передано не было. И на якобы принадлежащей нам земле, в любых помещениях, которые есть в доме, в тех же подвалах или на крыше, кто‑то спокойно может открыть какой‑нибудь ресторанчик или сделать коммерческую автостоянку. И у нас – собственников квартир – никто не будет спрашивать разрешения. Хотя по закону мы вроде как являемся собственниками общедомового имущества.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть и другие пункты, о которых тоже важно сказать.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

По закону получается, что в случае разрушения дома собственники имеют право на аналогичную долю общедомового имущества, в соответствии с той долей, которая была у них ранее. Но если эта доля ни на имущество, ни на землю нигде не прописана, то как понять, что кому принадлежало раньше? Получается, это вообще нигде не зафиксировано. Каким образом тогда этот земельный участок останется в пользовании, если случится стихийное бедствие, или дом пойдет под снос, или начнется олимпийская стройка и жильцов начнут массово переселять? Каким образом эта земля останется в пользовании – дома нет, и нигде не прописано, что люди владели участком? На каком основании? А нет никаких оснований.

Эта статья декларативная. Она есть, но исполнена быть не может, потому что не соблюдается на самых верхних уровнях государственной власти. Право собственности на общедомовое имущество и участок земли обязательно должно быть зарегистрировано на бумаге, как право на квартиру. А такой регистрации нет. Это значит, что если что‑то случится с домом, то вам никто ничего взамен не предоставит, потому что нет подтверждения вашего права собственности на данный земельный участок.

В 80‑х годах и даже в начале 90‑х все документы оформляли так, как надо. А в конце 90‑х и в 2000‑х уже стали появляться такие нюансы. Доли общедомового имущества перестали выделять, как это должно быть по закону.