Особую социальную опасность в жилищной сфере представляет деятельность так называемых «черных риэлторов», противодействие которой находится в постоянном поле зрения органов прокуратуры.

В этой связи нельзя не упомянуть достаточно характерное в данной сфере уголовное дело организованного преступного сообщества (ОПС) черных риэлторов, занимающихся хищением квартир у москвичей, в рамках расследования которого благодаря усилиям прокуратуры подполковник полиции Владимир Храм- цов, бывший сотрудник МУРа и один из ключевых фигурантов полностью признал свою вину, дав показания на подельников[1]. Храмцов обвинен ГСУ СКР по Москве в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 210 УК РФ (участие в преступном сообществе с использованием служебного положения), а также в нескольких эпизодах «мошенничества» (ч. 4 ст. 159 УК РФ), связанных с незаконным завладением квартирами. По версии следствия, он оказывал услуги участникам преступной группы, которая различными способами отнимала квартиры у москвичей. Сама группа была обезврежена сотрудниками полиции, ФСБ и следователями столичного ГСУ СКР еще летом 2015 года. Тогда было задержано около десяти подозреваемых, в том числе, участковые полиции, которые подыскивали для мошенников потенциальных жертв. В основном это были лица, ведущие так называемый асоциальный образ жизни. Кроме того, речь шла о квартирах, которые после смерти хозяев оставались бесхозными и должны были перейти в собственность государства. Мошенники оформляли документы на подставных лиц и потом продавали недвижимость. 1 июля 2015 года ГСУ СКР по Москве возбудило уголовное дело по пяти преступным эпизодам мошенничества с квартирами или покушения на него. Позже к списку обвинений добавилась статья о преступном сообществе. Храмцова, являющегося по версии следствия главой ОПС, сотрудники ФСБ, УСБ ГУ МВД по Москве и СКР задержали в мае 2016 г. По мнению СКР, он, имея доступ к базам данных МВД, поставлял своим сообщникам сведения об умерших москвичах, пропавших без вести и «длительное время отсутствующих». Активно сотрудничая со следствием Храмцов полностью признал свою вину и заключил досудебное соглашение о сотрудничестве с прокуратурой г. Москвы.

Следует отметить, что Министерством внутренних дел Российской Федерации на постоянной основе проводятся мероприятия,

направленные на выявление преступлений, связанных с утратой гражданами жилых помещений и прав на них в результате неправомерных действий «черных риэлторов», а прокуратурой на постоянной основе осуществляется надзор за исполнением законов органами внутренних дел в процессе этой детельности.

По сведениям ФКУ «ГИАЦ МВД России» за январь-декабрь 2013 года зарегистрировано 5798 преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ, связанных с недвижимостью. В 2014 году данный показатель составил 3780 преступлений, а в 2015 году - 4207. Только за 10 месяцев 2016 г. выявлено 3684 (+0,8% к АППГ) таких преступлений.

Кроме того, за 2015 год зарегистрировано 1714 преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ, связанных с жилым недвижимым имуществом, что больше на 15,7%, чем за 2014 год.

Нельзя не отметить наблюдаемое в последние годы повышение качества работы органов внутренних дел по преступлениям рассматриваемой категории. Количество таких преступлений, расследованных органами предварительного следствия МВД России в 2015 г. увеличилось на 42,6% (с 620 до 884). За 6 месяцев 2016 года количество данных преступлений, расследованных органами предварительного следствия МВД России, увеличилось на 66,8% (с 428 до 714).

В тоже время, с момента появления различных форм предпринимательской деятельности, расширения сектора кооперативной и индивидуальной форм производства в стране возрастает число заявлений граждан о преступных деяниях, сопряженных с принуждением к совершению сделки.

Основной массив подобных заявлений поступает от собственников долей в квартирах с общедолевой собственностью, принадлежащих враждующим родственникам, которые не желают отчуждать доли друг другу либо приобретают долю у человека, которому она досталась по наследству и у которого отсутствует намерение там проживать. Как правило, сделка купли-продажи доли подменяется договором дарения, после чего другому собственнику предлагается выкупить долю по завышенной цене либо продать всю квартиру по заниженной цене. В случае их несогласия преступники используют различные методы психологического давления, создают неприемлемые условия проживания, зачастую угрожают насилием.

Гарантией конституционных и гражданско-правовых положений о свободе договора в целом является установление и применение уголовно-правовой нормы об ответственности за принуждение к совершению сделки или отказу от ее совершения. При этом анализ состояния правоприменительной практики свидетельствует об обратном. Так, в большинстве случаев на начальном этапе при обращении граждан с заявлениями о совершении в отношении них противоправных действий правоприменители квалифицируют данные действия по различным составам УК РФ таким, как мошенничество, кража, хулиганство, причинение вреда здоровью, побои, нарушение неприкосновенности жилища, уничтожение или повреждение имущества.

Между тем полагаем, что действия преступников («черных риэлторов») по незаконному отчуждению оставшейся площади, принадлежащей на праве собственности другим участникам общедолевого жилья, в основном, необходимо квалифицировать как вымогательство (ст. 163 УК РФ) или принуждение к совершению сделки (ст. 179 УК РФ) в зависимости от направленности умысла.

Данный вид криминальной деятельности вызывает повышенный интерес у членов организованных групп

Рассматриваемый вид преступлений, связанных с совершением сделок купли-продажи долей в квартирах граждан с последующим принуждением к совершению сделки или в случае отказа от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения имущества, а также незаконным завладением их правом собственности обладает весьма высокой степенью латентности.

Наиболее распространенная криминальная схема совершения преступления состоит из следующих этапов:

поиск, подбор и изучение объекта недвижимости (жилого помещения), принадлежащего собственникам на праве общедолевой собственности, с неразрешенными квартирными спорами;

приобретение у одного из собственников доли в квартире с общедолевой собственностью на законных основаниях в целях обеспечения доступа в жилое помещение;

вселение в квартиру, разделенную на доли, с нарушением установленного порядка, предусмотренного гражданским законодательством (ст. 247 ГК РФ);

создание неприемлемых условий проживания остальным собственниками жилья с целью принуждения их к совершению заведомо невыгодной для себя сделки по продаже оставшейся доли в квартире либо выкупу доли, принадлежащей преступникам.

Исследование личностных характеристик членов преступных групп, совершающих рассматриваемые деяния, позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, данная категория преступников обладает специфическими знаниями и связями, в том числе в правоохранительных органах, необходимыми для незаконного отчуждения жилья граждан, либо в силу преступного опыта, либо вследствие профессиональной деятельности. Это существенно замедляет этап принятия решения о возбуждении уголовного дела по факту «отъема» доли в квартире и давления на остальных собственников, так дальнейшее проведение беспристрастного и объективного расследования. Организаторы преступных групп «черных риелторов», как правило, располагают существенными материальными накоплениями и могут использовать их для подкупа должных лиц ОВД, прокуратуры и суда.

Во-вторых, наличие в составе группы лиц, судимых за иные корыстно-насильственные преступления, может свидетельствовать о криминальном характере оказываемого воздействия на собственников общедолевого жилья, являющегося объектом посягательства, и вероятности совершения более тяжких преступлений в целях сокрытия факта принуждения к совершению сделки в будущем. Это требует незамедлительных мер реагирования со стороны всех правоохранительных органов, которые на практике зачастую принимаются несвоевременно.

В целях реализации приведенной выше схемы преступниками сделка купли-продажи доли обычно подменяется договором дарения, чтобы исключить предоставление преимущественного права выкупа доли другими собственниками квартиры. Причем дольщик, продающий свою долю недвижимого имущества, может получить как рыночную стоимость, так и сумму значительно меньшую. Одному из собственников доли, желающему «избавиться» от своей собственности предлагается выкупить ее за существенно меньшую стоимость относительно рыночной. При этом в расписке о получении денежных средств в большинстве случаев указывается сумма, соответствующая реальной стоимости.

На определенном этапе, как правило, происходит вселение в квартиру лица, получившего долю имущества. Для этого в гражданском кодексе РФ прописан соответствующий порядок (ст. 247 ГК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

На следующем этапе происходит создание неприемлемых условий совместного проживания с целью последующего предложения другому собственнику выкупить долю по завышенной цене либо продать всю долю по заниженной стоимости. В случае их несогласия преступники используют различные методы психологического давления выражающееся в угрозах насилием, уничтожением или повреждением чужого имущества, а также разглашением сведений позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких.

Способы выражения угрозы в рассматриваемом случае разнообразны (устно, письменно, по телефону, лично или через третьих лиц). Угроза, как правило, носит реальный характер, то есть у потерпевшего есть основания ее опасаться. Об этом могут свидетельствовать конкретная форма угрозы, способ ее осуществления и интенсивность, обстановка, характеристика личности виновного, его взаимоотношения с потерпевшим и т.д. Наиболее ярко проиллюстрировать этот компонент способа может демонстрация оружия, иных предметов, используемых для нанесения телесных повреждений или лишения жизни; специальных средств, которыми можно уничтожить или повредить имущество; устрашающие жесты, которые при их завершенности могут причинить вред как здоровью и жизни потерпевшего, так и имуществу и т. д.

Например, сотрудниками ГУУР МВД России разрабатывались участники этнической преступной группы, специализировавшейся на похищении жителей г. Москвы, имеющих в пользовании дорогостоящее жилье, с последующим их удержанием или убийством на территории Смоленской области, а также завладением мошенническим путем недвижимостью потерпевших. В результате оперативно-розыскных мероприятий в период с февраля 2015 года по март 2016 года арестованы 14 активных участников данной преступной группы, двое - объявлены в федеральный розыск. Установлена причастность указанных лиц к 17 эпизодам преступной деятельности. В результате к различным срокам лишения свободы осуждено 5 фигурантов, а в Московском городском суде проходят судебные заседания в отношении 7 лиц указанной преступной группы, обвиняемых в похищениях и мошеннических действиях, совершенных с целью завладения недвижимостью потерпевших.

В 2016 году сотрудниками ГУУР МВД России в условиях СИЗО УФСИН России по Владимирской области организованы и проведены оперативно-розыскные мероприятия в отношении группы граждан, содержащихся в качестве обвиняемых по ст.ст. 105 и ст. 209 УК РФ. Указанные лица в период с 2011 по 2015 гг. в составе устойчивой вооруженной группы (банды), совершали убийства граждан с целью последующего завладения их недвижимостью. В результате проделанной работы установлена причастность указанных лиц к убийству гр-ки М..., с целью завладения ее квартирой. В отношении указанных лиц СО по г. Ногинску ГСУ СК России по Московской области возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 105 УК РФ. В ходе расследования установлена и доказана вина фигурантов в совершении двух преступлений аналогичного характера.

В г. Екатеринбурге Свердловской области направлено в суд уголовное дело, возбужденное в отношении участников организованной группы, которые почти 10 лет незаконно приобретали жилье, используя указанную выше схему. В рамках проведения оперативно-розыскных мероприятий и следственных действий установлено более 30 фактов их преступной деятельности. На момент задержания фигурант уголовного дела являлся владельцем нескольких десятков квартир в ряде городов Свердловской области. Выкупая в них доли, он совершал противоправные действия в отношении остальных собственников, направленные на принуждение их к отказу от своей собственности. На глазах у хозяина квартиры преступники срезали болгаркой входную дверь (в данном случае преступники нарушили установленный гражданским законодательством порядок вселения в жилое помещение, их действия можно было квалифицировать по ст. 330 УК РФ), затем по комнате разбросали толстый слой хлорки, после чего предложили по существенно заниженной стоимости продать свою долю в квартире.

Сотрудниками МВД России пресечена деятельность организованной группы, участники которой подозреваются в совершении серии вымогательств и мошенничеств с недвижимостью в Московском регионе. Используя современные технологии продаж, различные схемы действий и бесплатную рекламу в сети «Интернет» злоумышленники вводили в заблуждение потенциальных клиентов, остро нуждающихся в денежных средствах на погашение уже имеющихся кредитов. Называя свои действия «рефинансирование долгов», менеджеры агентства «R...» и ООО «Е...» убеждали клиентов при заключении договора оказания услуг и договора займа отдавать им оригиналы документов о праве собственности на недвижимость в Московском регионе для оформления банковского залога. Далее члены группы убеждали клиентов в необходимости подписания договора дарения жилплощади фирме, обосновывая это требованиями банка для выдачи кредита, либо брали с клиентов подписи на чистых бланках с последующим оформлением договора дарения, после чего обещали выдавать новый кредит под проценты. Так недвижимость клиентов по договору дарения переходила в собственность предприятия «R...», а клиенты оставались и без жилья и без обещанных денег.

По другой схеме злоумышленники выкупали долю в квартире, либо брали с клиентов подписи на чистых бланках с последующим оформлением договора дарения доли квартиры, затем активно использовали прямые угрозы оставшимся долевым собственникам и метод подселения неприятных жильцов к ним, которые делали жизнь собственников невыносимой для ускорения продаж доли квартиры по заниженной рыночной стоимости. В финале мошеннической схемы злоумышленники перепродавали квартиры.

Используя вышеуказанные схемы, злоумышленники становились владельцами долей в квартирах. В дальнейшем, используя прямые угрозы оставшимся долевым собственникам и метод подселения жильцов, которые делали жизнь собственников невыносимой, принуждали к продаже доли или всей квартиры по заниженной рыночной стоимости. В финале мошеннической схемы квартиры перепродавались по рыночным ценам. С каждой сделки преступники получали доход от одного до четырех миллионов рублей.

Сотрудниками УУР ГУ МВД России по Свердловской области в 2015 году изобличена преступная группа «черных риелторов» в составе гр-на С... и других лиц, которые в ходе проведенных оперативно - розыскных мероприятий изобличены в совершении 49 преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ. Созданная С. организованная группа в период с 2007 по 2015 год приобретала права на чужое имущество путем обмана под видом совершения сделок купли-продажи квартир, в целях их безвозмездного изъятия и обращения в свою пользу, с представлением заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений. Уголовное дело направлено в суд.

Представляется, что высокая степень латентности вымогательства и принуждения к совершению сделки на рынке жилья, далеко не в последнюю очередь связана с отсутствием должной теоретической разработки проблем уголовной ответственности за принуждение к купле-продаже долевой собственности, незначительной следственной практикой, а так же отсутствием должной профессиональной подготовки следователей и оперработников по линии противодействия криминальному завладению долями собственников в жилых помещения и целыми квартирах.

В целях установления более действенных способов защиты прав граждан 29 декабря 2015 г. Президентом Российской Федерации В.В. Путиным подписан Федеральный закон № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Так, законом установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами, которое вступило в силу с 1 января 2016 года. При удостоверении данной сделки, нотариус, прежде всего, проверяет, что продавец предоставил возможность другим собственникам долей в указанной квартире воспользоваться преимущественным правом покупки, и только при их отказе доля продается третьим лицам. То есть проживающие в квартире люди имели возможность приобрести продаваемую долю по цене не выше, чем ее купят посторонние.

Процедура нотариального удостоверения сделки позволяет сторонам в полной мере осознать последствия сделки, нотариус удостоверится, что сделка совершается в добровольном порядке и в соответствии с законом. Вместе с тем представляется, что только лишь законодательная инициатива в полном объеме не способна остановить существующие злоупотребления в рассматриваемой сфере. При этом в настоящее время в МВД России уже поступают жалобы на действия нотариусов при удостоверении таких сделок.

Так, СЧ ГУ МВД России по ДФО расследуется уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ по фактам приобретения путем обмана прав на чужое имущество - земельные участки, принадлежащие как физическим лицам, так и администрации Надеждинского муниципального района. В ходе оперативноследственных мероприятий к незаконному отчуждению участков установлена причастность представителя нотариата. На основании собранных материалов в отношении нотариуса Ж... возбуждено 8 уголовных дел по ч. 4 ст. 159 УК РФ по фактам пособничества в совершении мошеннических действий с земельными участками.

С учетом изложенного полагаем, что помимо усиления законодательных гарантий защиты прав граждан от деятельности «черных риэлторов», необходимо усилить прокурорский надзор за исполнением законов в сферах, связанных с противодействием преступлениям соответствующей категории.

[1] «Оперативник МУРа сдал своих» \\ Газета «Коммерсант» от 15.11.2016. http://www. kommersant.ru/doc/3143332 (дата обращения 17.12.2016).