Среди нотариальных действий, совершаемых нотариусами, значительное число составляют различные сделки. Для удостоверения сделок к нотариусам обращаются и граждане, и юридические лица. Понятие сделки определено в ст. 153 части первой ГК РФ, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как предусмотрено в ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1); односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2); для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3).

Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права «осуществляется путем совершения на документе... удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие» (ст. 163 ГК РФ). Однако нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки.

В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок:

- по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;

- по продаже земельной доли;

- сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

- сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

По утверждению некоторых экспертов новеллы законодательства породили ряд проблем практического и теоретического характера, обнажив противоречивую практику его применения со стороны нотариусов, органов опеки и попечительства, представителей кредитных организаций и территориальных органов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество[1]. Например, возникают следующие вопросы: подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре как объект недвижимости и право собственности на нее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав? Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи долей в праве общей собственности в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу? Необходимо ли соблюдение квалифицированной формы при совершении сделок ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, учитывая тот факт, что любой залог предполагает возможность продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя (при обращении взыскания)? А как быть с покупкой «встречной» недвижимости ребенку: покупка недвижимости несовершеннолетнему гражданину, по сути, представляет собой сделку, связанную с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, так как покупатель осуществляет встречное предоставление за счет денежных средств, а распоряжение денежными средствами несовершеннолетним на практике происходит только с разрешения органов опеки и попечительства.

Законодатель, вводя новые правила, преследовал цель защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота с помощью института нотариального удостоверения. Нотариат призван выступить инструментом эффективной борьбы со злоупотреблениями в сфере недвижимости, прав несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, в том числе в борьбе с квартирным рейдерством при продаже мини-долей в праве и т.п. В последнем случае недобросовестный покупатель (рейдер) мог приобрести за небольшую сумму незначительную долю квартиры (например, 1/90) и получить право проживания в жилом помещении. После чего рейдеры создавали для сособственников долей в праве на жилое помещение невыносимые условия проживания с целью заставить продать принадлежащие им доли по цене, которая значительно ниже рыночной. Законодательные новеллы устанавливают, что соглашение о разделе общего имущества супругов должно носить обязательную нотариальную форму. До настоящего момента при разделе общего имущества супругов при разводе зачастую соглашения заключались на кабальных для одной из сторон условиях. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений предположительно должно защитить права всех участников соглашения.

При дополнении п. 2 ст. 30 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требованием о нотариальном удостоверении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным, остался неразрешенным вопрос об иных сделках с недвижимым имуществом. Совершенно очевидно, что соглашения о куплепродаже представляют собой наиболее распространенный вид сделок по отчуждению недвижимости, составляющий значительный вес среди общего объема распорядительных сделок. Однако такие критерии, как «распространенность» не могут быть признаны юридически обоснованными: дарение, к примеру, также относится к сделкам по распоряжению объектами гражданских прав. Последние сделки на основе такого критерия, как направленность результата, подпадают под известную классификацию договоров, направленных на передачу имущества: купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (имущественного найма), найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды). По сути, выделение в п. 2 ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделок по продаже обособляет их в особый круг сделок без видимых четких критериев. Представляется целесообразным в ближайшее время устранить данный пробел, поскольку многие заинтересованные лица уже начали вводить в оборот сделки дарения микродолей в праве общей долевой собственности с последующей их продажей с целью обхода требований о нотариальном удостоверении сделок.

Следует отметить еще одну непоследовательность в изложении рассматриваемой новеллы: в ней упомянуто недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним, без учета существующего в нормах ст. ст. 26 и 28 ГК РФ разделения несовершеннолетних по дееспособности на две самостоятельные группы: малолетние в возрасте от шести до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет. Естественно, правовой режим сделок, совершаемых каждой из указанных групп, отличен. Неясно, почему по - прежнему не подлежат нотариальному удостоверению сделки по дарению, мене, залогу недвижимого имущества и иные подобные сделки малолетних, а распорядительные сделки на условиях опеки (то есть лиц, находящихся под опекой) подлежат, однако режим сделок малолетних практически равнозначен режиму лиц, находящихся под опекой.

Следует отметить также и некоторые трудности практического характера, с которыми столкнулись стороны при оформлении соответствующих договоров. К примеру, удостоверять сделку по продаже недвижимости несовершеннолетнего могут нотариусы только того территориального округа, где находится само недвижимое имущество (ст. 56 Основ), а несовершеннолетний при этом может быть зарегистрирован и проживать в другом месте (округе). Но в нотариальном удостоверении договора по месту жительства ему будет отказано, так как имущество находится на территории другого нотариального округа. Как следствие, этот недостаток в законодательстве о нотариате необходимо устранить.

Возвращаясь к ранее поднятым вопросам, отметим, что сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре, не должна нотариально удостоверяться, равно как и сделка купли-продажи долей в праве общей собственности, в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу, поскольку речь идет о переходе права собственности на объект в целом. Что касается ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, то она предполагает возможность обращения взыскания и продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя с торгов. В этой связи остается не до конца выясненным вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров, заключаемых по результатам проведения торгов при обращении взыскания на такую долю. Введение такого требования на первоначальном этапе заключения договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), больше отвечало бы интересам залогодержателя и залогодателя, нежели на этапе обращения взыскания.

По своей юридической характеристике завещание относится к сделкам, а так как для ее совершения необходима воля лишь одной стороны, то завещание является односторонней сделкой. В связи с этим на него распространяются правила Общей части ГК РФ о сделках. Таким образом, юридическая сила завещания зависит от четырех основных условий, являющихся условиями действительности сделки:

условие о содержании;

условие о субъектном составе;

условие о воле и волеизъявлении;

условие о форме.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание обязан удостоверить любой нотариус любого нотариального округа, в контору которого обратились для совершения этого нотариального действия. В случае, когда гражданин, намеревающийся совершить завещание, по каким-либо уважительным причинам (например, из-за болезни) не может явиться в контору нотариуса, завещание нотариально удостоверяется по месту нахождения этого гражданина. Нотариус, обслуживающий территорию, где находится этот гражданин, обязан удостоверить завещание в месте нахождения гражданина. По правилу, закрепленному в ч. 6 ст. 13 Основ законодательства о нотариате, в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса, к нему для удостоверения завещания вправе выехать нотариус другого нотариального округа[2].

Когда в населенном пункте вообще нет нотариуса, завещание обязано удостоверить должностное лицо органа местного самоуправления, на которое возложено совершение нотариальных действий в данном населенном пункте. За пределами Российской Федерации на территории других государств завещание обязано удостоверить уполномоченное должностное лицо российского консульского учреждения.

Право удостоверять завещания от имени граждан, находящихся в особых предусмотренных законом условиях, предоставлено также определенному кругу лиц, перечень которых содержится в ст. 1127 ГК РФ и расширительному толкованию не подлежит.

Новеллой действующего ГК РФ является институт закрытого завещания. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (п. 1 ст. 1126 ГК РФ). Указанная форма завещания известна и зарубежному нраву.

Закрытое завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания. Таким образом, при составлении закрытого завещания завещатель не может воспользоваться помощью рукоприкладчика или переводчика, а также не может использовать технические средства (электронно-вычислительная машина, пишущая машинка и др.).

Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи (п. 3 ст. 1126 ГК РФ). На завещателя, совершающего закрытое завещание, в полной мере распространяются требования о дееспособности и личном характере совершения завещания (см. п. 55 Методических рекомендации по удостоверению завещании). Нотариус должен отказать в принятии закрытого завещания, если к нему обратится недееспособное лицо или закрытое завещание будет передаваться нотариусу не самим завещателем, а его представителем (ст. 48 Основ законодательства о нотариате).

В соответствии с положениями п. 3 ст. 1126 ГК РФ конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, месте и дате его принятия, фамилии, об имени, отчестве и о месте жительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность.

Принимая от завещателя конверт с закрытым завещанием, нотариус обязан разъяснить завещателю, что завещание должно быть собственноручно написано и подписано, а также ознакомить его с положением о праве на обязательную долю в наследстве. Кроме того, нотариус должен сделать об этом соответствующую надпись на втором конверте и выдать завещателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания.

[1] Подробнее см., напр.: Арбитражно-процессуальное право. Учеб. пособие / под ред. Гуреева В.А. Москва, 2016; Вельяминов Г.М. .: Гражданское право. Учеб. пособие / под ред. Р.А. Курбанова. Москва, 2016; Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / под ред. А. Н. Кузбагарова. Москва, 2012. (Издание 4-е, переработанное и дополненное); Гражданское право. Гражданский процесс / Институт государства и права РАН; Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова; Московская государственная юридическая академия, 2001; Гражданское право : учебник для курсантов и слушателей образовательных учреждений МВД России юридического профиля / под ред. П. В. Алексия. Москва, 2007. Сер. Высшее профессиональное образование. Юриспруденция (2-е изд., перераб. и доп.); Гражданское право : учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция», для курсантов и слушателей образовательных учреждений МВД России юридического профиля. Москва, 2008. (3-е издание, переработанное и дополненное); Гражданский процесс. Учеб. пособие / под ред. Р.А. Курбанова. Москва, 2013 и др.

[2] Гражданское право. Учебно-методическое пособие / Под ред. Р.А. Курбанова. Москва, 2016; Гражданское право. Учеб. пособие / под ред. Р.А. Курбанова. Москва, 2016; Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / под ред. А. Н. Кузбагарова. Москва, 2012. (Издание 4-е, переработанное и дополненное); Гражданское право. Гражданский процесс / Институт государства и права РАН; Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова; Московская государственная юридическая академия, 2001; Гражданское право : учебник для курсантов и слушателей образовательных учреждений МВД России юридического профиля / под ред. П. В. Алексия. Москва, 2007. Сер. Высшее профессиональное образование. Юриспруденция (2-е изд., перераб. и доп.); Гражданское право : учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция», для курсантов и слушателей образовательных учреждений МВД России юридического профиля. Москва, 2008. (3-е издание, переработанное и дополненное); Гражданский процесс. Учеб. пособие / под ред. Р.А. Курбанова. Москва, 2013 и др.