Сложившаяся в английском праве система различных титулов (estate) на недвижимость по общему праву и по праву справедливости лишь подтверждает ее архаичность. Исторически в Англии существовало четыре титула на земельный участок по общему праву (legal estate):

1) fee simple estate - наиболее широкое по содержанию наследуемое право владения земельным участком;

2) fee tail estate - право владения земельным участком, переходящее только к наследникам его владельца по прямой линии;

3) life estate, действовавший только на период жизни владельца участка (что не исключало его перехода после смерти управомоченного к другому лицу, получавшему таким образом возможность приобретения права владения в будущем - future interest);

4) estate pur autrevie, действовавший на период жизни не владельца участка, а другого определенного лица (например, лендлорда); здесь уже владелец участка получал возможность в будущем приобрести на него полный титул, а пока имел лишь reversionary interest как разновидность future interest.

В соответствии с Законом об имуществе (Law of Property Act) 1925 г. теперь здесь признаются лишь два земельных титула по общему праву:

а) неограниченное во времени "свободное владение" - freehold estate (ранее именовавшееся fee simple estate absolute in possession) с максимально возможным в этих условиях широким содержанием (freehold - владение землей, свободное от вассальных повинностей);

б) ограниченное по времени "арендное владение" - leasehold estate (именуемое также term of years absolute), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в отличие от freehold leasehold изначально находилось вне феодальной системы ленных прав, а потому свободно переходило по наследованию и в силу этого стало использоваться для предоставления земельного участка в аренду на срок, превышающий срок жизни пользователя); оно может быть долгосрочным (long lease) - на 99 и даже на 125 лет либо краткосрочным (rack rent lease, let) - на 25 - 30 и менее лет.

Все остальные real estate с 1925 г. автоматически стали считаться "слабыми" правомочиями (interest) либо по общему праву (legal interest), либо по праву справедливости (equitable interest). При этом Законом об имуществе 1925 г. был установлен исчерпывающий перечень interest по общему праву:

1) ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage);

2) право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre) либо в пользу иного лица (profits a prendre in gross);

3) земельный сервитут в форме общей возможности использования чужого участка (easement) либо ограниченного права доступа на него (right of entry), причем такой сервитут считается не обременением чужого (служащего) земельного участка, а правом, связанным с господствующим участком.

Все иные титулы на земельные участки рассматриваются теперь как equitable interests и в большинстве случаев существуют в форме различных трастов (trusts) <1> либо разнообразных прав сервитутного типа, строго ограниченных по срокам существования и (или) по содержанию (например, в виде restrictive covenants - права требовать от собственника участка воздержания от возведения определенных объектов либо от совершения других конкретных действий). Среди них выделяются absolute equitable title, которые по содержанию примерно соответствуют титулам по общему праву, но не укладываются ни в одну из двух закрепленных законом конструкций, и иные титулы, в том числе возникшие по особым основаниям (например, collective equitable title, принадлежащий нескольким бенефициарам относительно одной недвижимой вещи, или траст в пользу малолетнего, поскольку последний по закону не может быть владельцем (owner) земельного участка). Все это показывает, что данный "набор" прав и правомочий, который трудно назвать системой, имеет в своей основе исключительно исторически сложившиеся подходы.

--------------------------------

<1> Траст представляет собой особый институт "права справедливости", который в своих основных аспектах сопоставим с континентальным правом собственности, в связи с чем он подробнее освещается при рассмотрении права собственности, в п. 2 § 2 гл. 4 настоящей работы.

Важно также отметить, что обязательная государственная регистрация прав (титулов) на земельные участки, имеющая правоустанавливающий (конститутивный) характер, согласно действующему Закону 2002 г. (Land Registration Act 2002), требуется только при переходе или приобретении титулов "свободного владения" (freehold estate) и "арендного владения" (leasehold estate) на срок свыше семи лет. Но при первой регистрации прав на участок даже эти два титула в зависимости от конкретной ситуации могут быть установлены в различных формах:

- "неограниченного титула" (absolute title), т.е. "полного" права freehold или leasehold (связанного только зарегистрированными ограничениями или договорами с участием самого приобретателя);

- "владельческого титула" (possessory title), уступающего тому, кто сможет доказать наличие более "сильного" права на данный земельный участок;

- "квалифицированного титула" (qualified title), который может уступать требованиям, вытекающим из ранее установленных на данный участок трастовых отношений.

Кроме того, титул leasehold может иметь еще и форму "добросовестного арендного титула" (good leasehold title), который вообще не гарантирует его обладателю более "сильного" права на свой участок.

Остальные титулы регистрируются по желанию правообладателей. При этом права (титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый приобретатель участка (хотя он может установить их наличие при необходимой заботливости). Наибольшее значение среди них имеют:

- сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;

- права нанимателя участка, в том числе краткосрочного (до семи лет);

- права супруга собственника участка;

- публичные ограничения и обременения;

- права, вытекающие из обычаев.

Наличие таких нерегистрируемых overriding interests существенно подрывает значение обязательной государственной регистрации, хотя указанный Закон 2002 г. предусмотрел необходимость постепенного сокращения их количества. Следует также отметить, что они не связывают добросовестного приобретателя участка, получившего его возмездно, так как он обычно обладает более "сильным" правом; такой приобретатель фактически получает участок свободным от любых незарегистрированных обременений.

Все иные права (interests), не поименованные в названном Законе 2002 г. (например, преимущественное право покупки), составляют категорию "прав более низкого порядка" (minor interests). Такие права также могут быть внесены в реестр, но если этого не сделано, то они не связывают приобретателя земельного участка даже тогда, когда ему известно об их существовании.

Это во многом архаичное, по сути полуфеодальное правовое регулирование стало также незыблемой основой американского Property Law, которое не предпринимало каких-либо мер по упрощению этой "системы", подобных реформе, предусмотренной английским Law of Property Act 1925 г. В настоящее время американское право закрепляет едва ли не еще более сложную "систему" владельческих титулов (estates in possession) по общему праву и по праву справедливости, а также различные виды future interests и разнообразные комбинации всех этих титулов <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Reimann M. Einfuhrung in das US-amerikanische Privatrecht. 2. Aufl. Munchen, 2004. S. 138 - 145.

При этом в США вместо государственной регистрации вещных прав на недвижимость используется особая система записей (recordation), опирающаяся на "договорные гарантии" титулов (deed warranties) и их страхование (title insurance). В этой связи в современной отечественной литературе справедливо отмечается, что, "несмотря на то что основы правоотношений собственности на недвижимость в США никогда не осложнялись началами, присущими феодальному праву, действующая американская система регистрации вещных прав на недвижимость сохраняет ряд коренящихся в common law черт, которые в современном английском праве считаются устаревшими" <1>.

--------------------------------

<1> Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: Автореф. дис. ... к. ю. н. М., 2004. С. 6, 11.

Еще более сложно представить, каким образом все эти исторически сложившиеся категории и понятия могут быть логически объяснены постулатами современной "теории сокращения издержек", разработанной на базе столь популярной среди многих отечественных экономистов и юристов американской доктрины "экономического анализа права" (Law and Economics), которая предлагает "рациональное" истолкование любых правовых явлений и в особенности отношений собственности. Рассмотренное положение свидетельствует и о том, что распространившееся у нас в последнее время мнение о большей гибкости и прогрессивности правопорядков, основанных на системе общего права, в действительности далеко не бесспорно и, во всяком случае, вряд ли может быть отнесено к вещно-правовому регулированию.

Вместе с тем можно констатировать, что и в европейском континентальном праве, и в англо-американском common law весьма последовательно проводится четкое различие гражданско-правовых режимов движимых и недвижимых вещей, причем некоторые имущественные (вещные) права допускаются только в отношении недвижимости. Очевидна также полная нелепость попыток использования в отечественном праве основанной на феодальных традициях категории "прав собственности" (property rights) вместо современной юридической конструкции вещных прав (свойственных российскому гражданскому праву, исторически относящемуся к европейским континентальным правопорядкам).