Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало влияние на новое российское законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов. Такие отступления стали неизбежными в условиях, когда свыше 90% земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности. Это обстоятельство способствует сохранению в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации: в девяти случаях из десяти земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем (или возводимое) здание или сооружение, как правило, частному собственнику. При этом здания и сооружения традиционно (а в условиях сохраняющегося господства публичной собственности на землю - еще и вынужденно) рассматриваются как вполне самостоятельные объекты прав - недвижимые вещи, особенность которых состоит не только в их физической, но и юридической связи с земельным участком, на котором они находятся <1>. Данное положение ясно отразилось в появлении специальных норм, допускавших раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. 552 и 553 ГК РФ в первоначальной редакции 1996 г.).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 7. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и сл.

В связи с этим в отечественной доктрине получила обоснование возможность свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как самим зданием, так и принадлежащим ему вещным или обязательственным титулом на земельный участок (разумеется, при одновременном запрете отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания) <1>. Предполагалось, что у собственника такой недвижимости имеется хотя бы обязательственный титул, например, право аренды на занятый его объектом земельный участок (ибо в некоторых случаях у таких "землепользователей" вообще не было никакого титула либо его невозможно было определить даже из содержания правоустанавливающих документов <2>). Лишь в будущем четкое определение титула на землю должно было позволить перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как "единого объекта недвижимости", а после этого - к постепенному восстановлению классического принципа superficies solo cedit.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 29 - 32.

<2> Ср. п. 9 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ // СЗ РФ. 2007. N 48 (ч. II). Ст. 5812).

Кроме того, земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что в новый Земельный кодекс РФ 2001 г. были включены многочисленные нормы гражданско-правового характера, не всегда соответствующие общим нормам ГК РФ). Результатом данной ситуации стало появление содержательных противоречий между ними. Так, Земельный кодекс в прямом противоречии с гл. 17 ГК РФ даже не упоминает категорию ограниченных вещных прав на земельные участки.

В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", что фактически ведет к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <1>. Вместе с тем Земельный кодекс допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.

--------------------------------

<1> См. также: п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них объекты недвижимости также существенно различается в Земельном и в Гражданском кодексах: земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Более того, новый Земельный кодекс постарался вообще устранить эти ограниченные вещные права на землю (п. 1 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1>), сохранив в качестве титулов землепользования лишь право собственности и аренду, а также некоторые сервитуты и стремясь тем самым максимально упростить правовой режим землепользования.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Примечательно, однако, что отказ от ряда вещных прав привел к появлению других таких же прав, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись только правом собственности и арендой. При этом "новые" вещные права были урегулированы крайне неудачно, поскольку, назвав их, закон не раскрыл их содержания. Так, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется "право на использование соответствующей части земельного участка", возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле; в п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу <1>) было закреплено "право ограниченного пользования" для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся "правообладателями помещений" в здании, расположенном на неделимом земельном участке, и т.д.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ // СЗ РФ. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377.

С другой стороны, попытки исключить появление вещных прав в земельных отношениях (в особенности права застройки) сопровождаются "развитием" в Земельном кодексе некоторых традиционных обязательственно-правовых институтов вне общих положений гражданского права. Так, уже после принятия в первом чтении законопроекта о новой редакции ГК РФ, предусмотревшего кардинальное обновление раздела о вещном праве, в ЗК РФ появились нормы о долгосрочной аренде земельных участков, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, допускаемой на срок до 49 лет (подп. 2, 11 и 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ <1>). В результате, по справедливому замечанию А.Л. Маковского, "пути развития нашего законодательства о земле - основе всякого экономического строя - неисповедимы и непредсказуемы" <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2014. N 30 (ч. I). Ст. 4218.

<2> Маковский А.Л. Наука сегодня не востребована так, как это должно быть в правовом государстве // Закон. 2014. N 12. С. 11.

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения, которые в действительности представляют собой лишь составные части зданий - юридически неделимых вещей. Это привело, с одной стороны, к фактическому отрицанию существования здания в качестве единого объекта недвижимости, а с другой - к признанию отдельной вещью (самостоятельным объектом вещного права общей собственности) общего имущества дома <1>. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) фактически осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания, нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях даже и физической связи <2>.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49 - 51. Следует отметить, что, признавая необходимость режима общей долевой собственности на общее имущество здания, названная Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывала, что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку оно полностью лишено оборотоспособности (с. 53).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной политики 1992 г. и о товариществах собственников жилья 1996 г., а также с первоначальной редакцией ст. 289 и 290 ГК РФ особым объектом права являлся кондоминиум - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем жилого здания (а фактически общего имущества дома). Его особенность состояла именно в его необоротоспособности как в целом, так и в виде доли (долей) в праве общей собственности на него, по сути ставшей составной частью права собственности на соответствующее жилое помещение.

Предприятия в соответствии с требованиями нормального рыночного оборота вновь стали выступать в роли самостоятельных объектов, а не субъектов прав. Но при этом они были объявлены недвижимостями (п. 1 ст. 132 ГК РФ), хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т.е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В действительности такие имущественные комплексы, как предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение классического вещно-правового "принципа специализации" (Spezialitatsgrundsatz).

Все это дает основания для характеристики российского права, по крайней мере в рассматриваемой части, как правопорядка переходного типа, вынужденно отошедшего от ряда классических воззрений, но стремящегося к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути также представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению конкретных жизненных задач (пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости 2003 г.). Такой компромисс объясняется своеобразием современной отечественной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенное видоизменение классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не с публичными собственниками.

Следует полностью согласиться с тем, что "система вещно-правовых институтов, норм вещного права и четко соотносящихся законодательных актов, которая была бы адекватна избранному страной четверть века назад социально-экономическому строю, никогда целенаправленно и последовательно создана не была. В этой области российского гражданского права образовалось бессистемное скопление разнородных юридических конструкций, часть которого сохранилась от принципиально иной экономики прошлого (оперативное управление, постоянное пользование земельным участком), тогда как другая создавалась "по ходу дела", скорее как ремонт прежних построек, а не новое строительство (хозяйственное ведение, пожизненное наследуемое владение, российская ипотека)", а "источником, генерирующим уже на протяжении многих лет бессистемность регулирования" рассматриваемых отношений, является "восходящее к советскому времени представление о возможности вывести регулирование вещных прав на землю из-под действия частного права" <1>.

--------------------------------

<1> Маковский А.Л., Федоров С.И. Проблемы подготовки проектов федеральных законов в сфере частного права: опыт правовой экспертизы (аналитический доклад) // Вестник гражданского права. 2015. N 2. С. 188 - 189.

Понятно поэтому, что в процессе реформирования Гражданского кодекса РФ, предусмотренного Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 <1>, было предложено создать "полноценную систему ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота также в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом" <2>. Предусмотренное этой реформой кардинальное обновление раздела II ГК РФ исходило также из необходимости дополнения его подразделом о владении и владельческой защите и создания ряда общих положений о вещных правах. В свою очередь, принятие этих мер предполагало серьезное реформирование земельного законодательства, в том числе путем исключения из действующего ЗК РФ чужеродных для него норм гражданского (вещного) права. К сожалению, к столь радикальным (хотя и максимально обоснованным) шагам отечественный законодатель оказался не готов, что значительно затянуло процесс их дальнейшего законодательного оформления после принятия Государственной Думой РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. его новой редакции. Судьба нововведений в этот раздел ГК РФ до сих пор остается неясной; во всяком случае, едва ли можно ожидать их появления в течение ближайших нескольких лет.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 72.