Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные, морские и речные суда, которые по своим физическим свойствам не имеют прочной связи с землей. При этом перечень объектов недвижимости в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ не является закрытым, что дало возможность законодателю объявить ими также единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ), жилые помещения в зданиях (п. 2 ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ) и предприятия (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Все перечисленные объекты составляют особый вид недвижимых вещей - "недвижимости по закону" <1>.

--------------------------------

<1> Предложение об отказе от категории "недвижимость по закону" путем исключения из числа недвижимых вещей всех объектов, прямо не упомянутых в этом качестве в перечне, установленном абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, и о закрытии данного перечня (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 34) не нашло поддержки законодателя, оставившего ст. 130 ГК РФ без изменений (если не считать исключения из числа недвижимостей космических объектов, осуществленного ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 216-ФЗ (СЗ РФ. 2015. N 29. Ст. 4342) в связи с созданием Госкорпорации "Роскосмос"). Видимо, он не захотел связывать себе руки в предвидении возможного появления новых объектов недвижимости.

Единые недвижимые комплексы, участвующие в обороте в качестве неделимых недвижимых вещей, согласно ст. 133.1 ГК РФ, представляют собой совокупности различных (в том числе недвижимых и движимых) вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и (или) технологически. К ним, в частности, относятся так называемые линейные объекты - железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, линейно-кабельные сооружения связи и т.п. Таким единым объектом был также признан стадион как совокупность земельного участка и находящихся на нем спортивных и вспомогательных сооружений <1>. От простой совокупности отдельных вещей и от сложных вещей единые недвижимые комплексы отличает наличие между составляющими их объектами неразрывной физической и технологической взаимосвязи, превращающей их в единые вещи (например, установки по добыче или переработке нефти). При возможном разделе на составные части такие комплексы утрачивают свое первоначальное хозяйственное назначение и не могут использоваться для достижения тех целей, для которых они были созданы. Наличие же в их составе зданий и сооружений, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках, а главное - регистрация в государственном реестре единого права собственности на всю совокупность составляющих их объектов (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ) ведут к признанию их едиными недвижимыми вещами <2>. Поэтому названные и другие "недвижимости по закону" приобретают правовой режим недвижимости не в силу своих физических свойств, а в силу необходимости государственной регистрации прав (титулов) на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10 (Вестник ВАС Суда РФ. 2011. N 1) и от 28 мая 2013 г. N 17085/12.

<2> См.: п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.

Предложение об их включении в число самостоятельных объектов гражданских прав впервые было выдвинуто в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая именовала их "технологическими имущественными комплексами" и относила к числу сложных вещей (см.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 47). В Концепции развития гражданского законодательства РФ такой комплекс стал рассматриваться как особая (единая) недвижимая вещь (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 35).

В ряде европейских правопорядков выделяется еще один, третий вид недвижимых вещей - "недвижимое имущество в силу своего назначения", под которыми понимаются вещи, помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания и эксплуатации либо "навсегда присоединенные к нему собственником", т.е. составляющие элементы его хозяйства, а также сельско-хозяйственные животные и земледельческие орудия, семена, урожай на корню и плоды, не снятые с дерева, голуби в голубятнях и кролики в садках, ульи, чаны, бочки и иное имущество, находящееся в составе фермерского хозяйства (ст. 518 - 520, 524 Code civil) <1>. В соответствии с абз. 1 § 94 BGB семена с момента их посева и растения с момента посадки становятся "существенными составными частями" недвижимости и, утратив качества самостоятельных вещей, лишаются оборотоспособности. Очевидно, что и эти объекты также получают правовой режим недвижимости не по своей "физической природе", а по воле законодателя, в данном случае стремящегося поддержать единство имущественного комплекса, составляющего фермерское хозяйство.

--------------------------------

<1> Подробнее о понятии и видах недвижимости в различных зарубежных правопорядках см., например: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд. М., 2004. С. 318 - 319 и сл. (автор главы - О.М. Козырь). Ср. также: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 91 - 93.

Таким образом, понятие и содержание категории "недвижимость" в решающей мере определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным правопорядком, а вовсе или, во всяком случае, далеко не только их природными, естественно-физическими характеристиками и свойствами. Конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически "прочная связь с землей", а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота.

Иначе говоря, следует исходить из того, что недвижимость - категория юридическая, а не физическая и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли <1>, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей (ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>), призванная облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев. Такой подход, например, требует, чтобы строение на земельном участке, являющееся незавершенным (или самовольно построенным), до момента его государственной регистрации в качестве недвижимости рассматривалось как движимая вещь, что нашло прямое законодательное закрепление в ряде современных правопорядков, развивающихся на пандектной (германской) основе (например, в ч. 1 ст. 13 Закона Эстонии 1993 г. о введении в действие и применении Закона о вещном праве).

--------------------------------

<1> Как полагают некоторые современные авторы (см., например: Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 399 - 400; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3).

<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

К сожалению, современная отечественная судебная практика последовательно придерживается иного подхода. В силу абз. 2 и 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона", причем "по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости". Тем самым государственная регистрация прав на недвижимость вопреки закону становится не единственным, а лишь одним из многих возможных доказательств существования такого права, а сама эта регистрация по сути превращается в пустую формальность. Логическое развитие этого подхода приводит к абсурдному выводу о существовании недвижимых вещей даже в правопорядках, где такая юридическая категория либо отсутствовала (например, в римском праве), либо была прямо отменена законом (в советское время).

Утверждения о "естественных", "объективно существующих" различиях движимых и недвижимых вещей, якобы позволивших фактически сохранить это различие даже в условиях прямой законодательной отмены такого деления в советское время <1>, основаны на представлениях, соответствующих уровню технического и социального развития XIX в. Между тем уже в дореволюционном российском праве В.И. Синайский обращал внимание на то, что критерий разграничения движимости и недвижимости "видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче - без повреждения. При успехах современной техники в перемещении предметов указанный критерий нельзя считать вполне надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью" <2>. Ю.С. Гамбаров также отмечал, что даже "в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых (выделено мной. - Е.С.) за недвижимые или движимые по их общественным функциям" <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 11 - 16 (автор комментария - Б.М. Гонгало).

<2> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 127. Под "современным правом" здесь имеется в виду германское BGB 1896 г. и ШГК 1907 г., которым вообще неизвестно понятие "недвижимость", ибо "движимые вещи" противопоставлены здесь земельным участкам, составляющим единственный вид недвижимости (§ 94 - 96 BGB и ст. 655 и сл. ШГК), а прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются составными частями (Bestandteile) земельного участка, а не отдельными (самостоятельными) вещами.

<3> Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть. С. 610.

Особенности гражданско-правового режима недвижимых вещей, обусловленные необходимостью его государственной регистрации, проявляются затем и в их обороте, в том числе при совершении с ними гражданско-правовых сделок. Так, сделки с недвижимостью не могут квалифицироваться ни в качестве реальных, ни в качестве консенсуальных, поскольку переход прав на такие объекты определяется моментом государственной регистрации этих прав, а не моментом достижения соглашения сторонами сделки или фактической передачи вещи.

Более того, недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок, например договора комиссии <1>. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не в состоянии зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), т.е. совершить для комитента соответствующую сделку. В дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались "товаром" в смысле объекта любых "торговых сделок" (а не только договора комиссии): "с точки зрения русского права выражение "товар" приложимо лишь к движимым вещам" <2>. Думается, что этот вывод вполне "приложим" и к современной ситуации.

--------------------------------

<1> См.: п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.

<2> Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2004. С. 9.

Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т.е. требующим доказательства истцом своего титула на вещь. Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации, а в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация, спор "невладеющего собственника" (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею "несобственника" (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. основываться на иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т.е. является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права, зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре права иного владельца), к чему в конце концов пришла и судебная практика <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в должной мере не осознано ни отечественным законодательством, ни цивилистической доктриной, ни правоприменительной практикой.