Жилищное, а вслед за ним и гражданское законодательство признают самостоятельными и притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в коммунальных квартирах <1>, а судебная практика по аналогии приравняла к ним и нежилые помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25) <2>. Более того, Концепцией развития гражданского законодательства РФ предложено объявить как жилые, так и нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав, представляющими собой "конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования", хотя еще в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе прямо указывалось, что "помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения" и является вещью "исключительно в юридическом смысле этого слова" <3> подобно упоминавшимся выше res incorporales Гая. В настоящее время п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ) прямо относит жилые и нежилые помещения к недвижимым вещам.

--------------------------------

<1> Но не части комнат, хотя бы и используемые для проживания граждан, что подтвердил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13 марта 2008 г. N 5-П (Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. N 3).

<2> Этот вывод получил и теоретическую поддержку (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 235 и сл.).

<3> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85; Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

В действительности, конечно, жилые и нежилые помещения являются не отдельными, самостоятельными недвижимыми вещами - объектами права собственности, а лишь составными частями юридически неделимых вещей - домов (зданий). Об этом ясно свидетельствует как невозможность их использования в отрыве от общего имущества дома, так и физическая общность составляющих их стен и перекрытий. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов (зданий) как единых вещей - объектов прав, или, как сказано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, к "утрате зданием правового режима объекта недвижимости". Из содержания п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1, 2 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 вытекает, что многоквартирные жилые дома (здания) юридически теперь представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей - приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включающего находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным объектом вещного права общей собственности, который, однако, не является ни отдельной недвижимостью, ни даже сложной вещью, ибо как целое не может быть объектом сделок (оборота). Этот подход, впервые прямо обоснованный в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, нашел поддержку и в современной литературе <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 184.

Законодатель (не только отечественный) вынужден рассматривать жилые помещения как самостоятельные объекты вещных прав (недвижимые вещи) исходя из особых социально-экономических, а не юридических соображений, устанавливая для них специальный правовой режим "жилищной собственности" (подробнее об этом см. далее, § 2 гл. 6 настоящей работы). В отечественном правопорядке появление "жилищной собственности" связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В соответствии с этим правовым режимом объектом права собственности граждан были признаны занимаемые ими квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - "общее имущество дома" (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены различные составные части этого дома (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

При этом сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и "главными вещами" в отношении "общего имущества дома", рассматриваемого в качестве "принадлежности главной вещи". Ведь теперь согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 2 и 4 ст. 37 и п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ "общее домовое имущество - спутник права собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за главной вещью - жилым помещением" <1>. При этом в состав "общего имущества" входит и земельный участок, также ставший "принадлежностью главных вещей" - квартир и других жилых помещений. Как уже отмечалось, в судебной практике, а теперь и в законе, аналогичный правовой режим получили и нежилые помещения, ставшие объектами бурно развивавшегося "оборота нежилых помещений".

--------------------------------

<1> Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 88; ср.: Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. С. 51 - 53.

В европейском континентальном праве "жилищная собственность" (Wohnungseigentum) рассматривается в качестве одного из важных способов решения жилищной проблемы, ради которого в некоторых случаях приходится отказываться от определенных классических постулатов. Это прежде всего касается квартиры как составной части жилого дома, правовой режим которой должен подчиняться вещно-правовому "принципу присоединения" (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещного права, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи (§ 93 BGB, ст. 642 ШГК).

В результате этого жилые помещения в силу своей социальной значимости приобретают особый вещно-правовой режим: не будучи самостоятельными вещами в строгом смысле слова, они приравниваются к недвижимости жилищным законом, т.е. признаются им недвижимыми вещами, которые физически и юридически неразрывно связаны с общим имуществом дома (включающим земельный участок). В результате этого единая недвижимая вещь (жилой дом и (или) земельный участок) юридически разделяется на отдельные части и "общую часть", каждая из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей собственности), а их гражданско-правовой режим характеризуется неразрывным соединением названных вещных прав.

Данное положение не должно, однако, распространяться на нежилые помещения, которые, будучи составными частями зданий (юридически неделимых недвижимых вещей), могут передаваться только в пользование (на обязательственно-правовом, а не на вещно-правовом титуле) субъектам права общей собственности на здание (сособственникам), арендаторам и т.п. К сожалению, отечественное законодательство и правоприменительная практика пока склоняются к иному пути: приравниванию правового режима жилых и нежилых помещений путем признания тех и других самостоятельными недвижимыми вещами, при этом максимально удаляясь от классических подходов (в частности, от вещно-правового "принципа присоединения"). Этот путь чреват появлением не только новых искусственных конструкций, но и новых юридических проблем.