В отличие от права собственности на движимые вещи, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу возникает с момента государственной регистрации его перехода к новому собственнику (п. 2 ст. 8.1 и абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ), если закон не устанавливает иное (п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Иначе говоря, при переходе или ином приобретении права собственности на недвижимую вещь правоустанавливающее значение имеет государственная регистрация, а не заключение договора и (или) даже его исполнение в форме передачи вещи во владение приобретателя. Это обстоятельство породило непростой вопрос: каково же в этом случае юридическое значение заключения договора об отчуждении, а также фактической передачи вещи и каково, в частности, правовое положение сторон договора купли-продажи недвижимости после его заключения, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на нее к приобретателю?

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности "не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Следовательно, по отношению ко всем третьим лицам отчуждатель недвижимой вещи до регистрации перехода права собственности остается ее собственником (а сама эта вещь может стать объектом взыскания его кредиторов, например, при его банкротстве), тогда как приобретатель этой вещи, даже полностью уплативший покупную цену и вступивший во владение ею, не считается ее собственником. Вместе с тем заключенный и тем более исполненный договор об отчуждении вещи юридически связывает своих контрагентов, в частности, исключая возможность ее нового отчуждения другому лицу (под страхом наступления последствий, предусмотренных ст. 398 ГК РФ), т.е. по сути лишает остающегося формальным собственником отчуждателя правомочия распоряжения вещью по своему усмотрению <1>.

--------------------------------

<1> При купле-продаже предприятия необходимы не только заключение договора и его государственная регистрация, но и предварительная (до государственной регистрации) передача этого имущественного комплекса продавцом покупателю по правилам ст. 563 ГК РФ. При этом на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного ему в составе предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК РФ), а потому, хотя покупатель еще и не стал собственником этого имущества, к нему переходит право на использование имущества предприятия в предпринимательских целях, включая ограниченное распоряжение им "в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено" (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

Такая ситуация появления "ограниченного права собственности" объясняется тем, что переход права собственности на недвижимость, подобно "системе передачи", требует наличия сложного юридического состава в виде: 1) заключенного (но не обязательно исполненного) договора и 2) акта государственной регистрации (хотя по общему правилу здесь не требуется исполнение договора путем фактической передачи вещи или суррогатов такой передачи) <1>. Таким образом, договор продажи недвижимости становится основанием (titulus, или causa tradendi) для обязательственно-правовой связи участников с момента его заключения, но сам по себе (в отсутствие государственной регистрации) не переносит право собственности на приобретателя, т.е. не имеет вещно-правового эффекта, подобно договору продажи движимых вещей. Этой позиции придерживается и судебная практика - согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества", но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.

--------------------------------

<1> В германском праве для передачи недвижимости также необходим вещный договор, формой которого, однако, становится не фактическая передача вещи, а "соглашение о внесении" (Eintragung) в поземельную книгу записи о переходе права собственности на недвижимость (п. 1 § 925 и § 929 BGB), которым обычно считается заявление сторон в орган, ведущий реестр (земельную книгу).

Вместе с тем заключенный (и тем более исполненный) договор продажи недвижимой вещи лишает продавца, остающегося ее собственником до момента государственной регистрации перехода права собственности, возможности осуществить право распоряжения своей вещью, т.е. ограничивает его в осуществлении одного из правомочий права собственности. При этом право собственности на недвижимую вещь не "расщепляется", а продолжает целиком оставаться у отчуждателя (продавца). В результате можно сказать, что заключенный договор "пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости", поскольку, заключив его, продавец тем самым "исчерпывает" свое правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику недвижимой вещи <1>.

--------------------------------

<1> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 263 - 264 (автор раздела - В.С. Ем).

Положение сторон заключенного договора об отчуждении недвижимости до момента внесения в реестр (поземельную книгу) записи о переходе права собственности несколько иначе объясняют судебная практика и доктрина германского права. Они исходят из того, что хотя "полное право собственности" на недвижимую вещь (в германском праве - земельный участок) до указанного момента сохраняется за отчуждателем, у приобретателя вещи как контрагента по договору возникает особое, "ожидаемое право" (Anwartschaftsrecht). Из ряда решений Федерального Верховного суда (Bundesgerichtshof) следует, что речь идет о некой "предварительной ступени" получения приобретателем "полного права", которая должна в достаточной мере обеспечить его особое правовое положение ("охраняемый законом интерес"): покупателем выполнено так много требований для получения права собственности (например, им полностью или частично уплачена покупная цена и он вступил в фактическое ("непосредственное") владение вещью), что "отчуждатель уже не может разрушить его правовую позицию своим односторонним действием" <1>. В результате "ожидаемое право" покупателя определенным образом "ограничивает позицию продавца как собственника" отчуждаемой вещи <2>. В германской правовой доктрине такое право признается разновидностью ограниченных вещных прав, а в этом качестве и самостоятельным объектом сделок по передаче и залогу, а также объектом наследственного преемства и т.п.

--------------------------------

<1> Цит. по: Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. S. 40.

<2> Westermann H.P. BGB-Sachenrecht. 12. Aufl. Heidelberg, 2012. S. 75.

При этом категория "ожидаемого права" до сих пор не получила в германском праве законодательного закрепления, хотя нашла широкое признание в судебной практике и правовой доктрине; к ней проявлен значительный интерес в современной отечественной цивилистике <1>. Вместе с тем это "будущее право", на первый взгляд не лишенное элементов искусственности, в качестве особого ограниченного вещного права оказывается юридически гораздо более "прочным", или "сильным", т.е. лучше защищающим интересы своего правообладателя, чем, например, теоретически сравнимый с ним англо-американский future interest - типичный "слабый титул" на недвижимость по "праву справедливости" (equitable estate), уступающий в случае коллизии любому титулу по "общему праву" (estate in law) <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.

<2> Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. S. 40 - 41.

В отличие от германского (пандектного) подхода, некоторое влияние которого можно обнаружить в действующем российском законодательстве, французская (романская) система перехода права собственности к приобретателю вещи по договору исторически сложилась как наиболее простая (что во многом объясняется последовавшим в ходе революции конца XVIII в. разрушением системы регистрации сделок с недвижимостью). Она предусматривает, что "собственность приобретается силою простого договора" (ст. 1138 и 1583 Code civil), иначе говоря, переходит к покупателю движимой вещи непосредственно в силу заключения договора купли-продажи, даже без ее фактической передачи. Строго говоря, закон и здесь упоминает об "обязательстве передачи" вещи (obligation de livrer), указывая, что право собственности переходит к приобретателю вещи по договору "с момента, когда вещь должна быть ему передана, хотя бы передача и не была совершена" <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Церковников М.А. Приобретение права собственности на движимые вещи посредством соглашения: французский и российский опыт // Вестник гражданского права. 2009. N 3.

Подобно этому и ст. 1376 итальянского Codice civile говорит о переходе или переносе права собственности на вещь "на основании правомерно выраженного соглашения сторон", прямо называя это "договором с вещным эффектом" (contratto con effetti reali). Однако "непосредственное вещное действие" договора (effetto reale immediate), разумеется, не распространяется на переход прав на недвижимые вещи (для которого необходима запись в соответствующем реестре), а также знает некоторые другие исключения. Во всем этом исследователи замечают "влияние Юстиниановой традиции" <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Таламанка М. Купля-продажа между обязательственным эффектом и переносом собственности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сборник научных трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 159 - 162.

Отечественное гражданское право в вопросе о приобретении права собственности на вещь по договору проделало определенную эволюцию, на отдельных этапах которой воспринимало элементы как германского (пандектного), так и романского подхода. Дореволюционное гражданское законодательство закрепляло "систему традиции": согласно ему право собственности приобреталось передачей имущества, а для недвижимости - вводом во владение. Проект Гражданского уложения предполагал сохранить эту систему: согласно его ст. 839 "право собственности на движимую вещь приобретается на основании заключенного между собственником и приобретателем договора со времени передачи вещи приобретателю", тогда как для недвижимости ст. 837 предусматривала переход права собственности "со времени внесения его в вотчинную книгу".

ГК РСФСР 1922 г., упразднив "деление имуществ на движимые и недвижимые" (примечание к ст. 21), воспринял поэтому наиболее простую, французскую "консенсуальную систему". Согласно ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. право собственности на вещь по общему правилу переходило на основании договора отчуждателя и приобретателя, но в отношении вещей, определенных родовыми признаками, оно возникало лишь с момента их фактической передачи (поскольку объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь). Данные правила имели императивный характер, хотя в литературе их предлагалось сделать диспозитивными <1>. ГК РСФСР 1964 г., следуя Основам гражданского законодательства 1961 г. (и закрепленным в нем идеям выдающихся отечественных цивилистов, в частности Д.М. Генкина), полностью перешел на "систему традиции", но закрепил ее в виде диспозитивного правила (ст. 135).

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 137 - 139.

В дальнейшем этот подход был сохранен и при восстановлении категории "недвижимость" как в п. 2 ст. 7 российского Закона о собственности 1990 г., так и в п. 2 ст. 50 Основ гражданского законодательства 1991 г. Действующий ГК РФ 1994 г. в п. 2 ст. 218 окончательно закрепил систему "каузальной традиции" <1> - для движимых вещей и "систему регистрации" - для недвижимости. Таким образом, следует признать, что в российском гражданском праве исторически сложилась достаточно гибкая система норм, регулирующих приобретение права собственности по договору, которая в целом вполне отвечает потребностям современного имущественного оборота, а потому не требует заимствования исторически сложившихся в зарубежных правопорядках иных правовых подходов.

--------------------------------

<1> Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М. Генкина. С. 273 (автор главы - Д.М. Генкин); Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144 - 145.