В Германии "жилищная собственность" рассматривается как особая форма (разновидность) общей долевой собственности на земельный участок, ибо строения здесь считаются составными частями земельных участков (единственного по сути вида недвижимости). При этом земельный участок и несущие части дома, а также другие общие сооружения находятся в общей долевой собственности владельцев квартир, а квартиры - в "особой собственности" (Sondereigentum) владельцев, тесно связанной с их долевой собственностью на земельный участок и общее имущество дома (абз. 2 § 1 Закона о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве от 15 марта 1951 г.). Вместе с тем собственность на квартиру считается обычной, "настоящей собственностью" (echtes Eigentum) в смысле возможности свободного распоряжения ею, не связанного с какими-либо законодательными ограничениями.

В действительности "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или обременена (например, залогом или арендой) без соответствующих изменений в режиме общей собственности. Это свидетельствует о ее несамостоятельности и дает основания считать, что господствующей в этой связке двух вещных прав является доля в общей собственности, тогда как неразрывно связанное с ней индивидуальное право собственности на квартиру является лишь ее "придатком" (ein Anhangsel) или составной частью общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 377.

В связи с тем что взаимоотношения собственников соседствующих квартир гораздо более интенсивны, чем взаимоотношения обычных участников общей собственности, появляется необходимость создания ими специального "сообщества собственников жилья". Такое сообщество не признается юридическим лицом, но имеет некоторую ограниченную правоспособность и даже имущественную обособленность, а участие в нем является обязательным для всех собственников квартир. По обязательствам такого сообщества (например, по заключенным им договорам по обслуживанию и ремонту общего имущества) возможна субсидиарная ответственность собственников квартир, пропорциональная их долям в праве на общее имущество. Вместе с тем общее собрание собственников квартир принимает "общий распорядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как квартирами, так и общим имуществом дома, который заносится в земельную книгу, становясь обязательным для возможных правопреемников собственников жилья. Жилищным законом предусмотрена возможность исключения собственника жилья из сообщества в судебном порядке при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных оснований.

В Италии кондоминиум (condominio negli edifici) также представляет собой сочетание права индивидуальной собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, офисные помещения, гаражи и т.п.) и права общей долевой собственности на "совместные части" такой недвижимой вещи (земельный участок, фундамент, несущие стены, подъезд (вход), лестницы, помещения для проживания привратника, стирки и сушки белья, лифты, центральное отопление и т.п.). Вместе с тем земельный участок под домом (строением) здесь может находиться не только в общей собственности, но и в собственности одного из жильцов или даже в собственности третьего лица, предоставившего его под застройку (поскольку земельный участок и находящееся на нем здание по итальянскому праву могут быть самостоятельными вещами) <1>.

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 420 ff.

Кроме того, в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума (суперкондоминиума) относительно находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков, бассейнов, теннисных кортов и тому подобных рекреационных сооружений, обслуживающих общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них отличается частичный кондоминиум, возникающий в тех случаях, когда определенные части единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например, лестницы или лифты отдельных подъездов дома).

По смыслу ст. 1117 Гражданского кодекса Италии (Codice civile) индивидуальная собственность на квартиры неразрывно связана с общей долевой собственностью на "совместные части" здания; доля каждого сособственника фиксируется в положении о конкретном кондоминиуме (regolamento di condominio), который в соответствии с законом и регулирует взаимоотношения участников. Вместе с тем совокупность участников кондоминиума, не составляя особое юридическое лицо, располагает "ограниченной правоспособностью" <1>.

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 422.

В балканских государствах земельные участки и находящиеся на них дома (строения) чаще всего считаются самостоятельными вещами <1>. В связи с этим здесь каждый из участников "этажной собственности" обладает правом индивидуальной собственности на квартиру (жилое помещение), считающимся главным, основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми от него вещными правами: постоянным правом пользования (trajno pravo koriscenja) общими частями дома (строения) и долей в праве общей собственности (или постоянным правом пользования) на земельный участок, находящийся под строением. Таким образом, "этажная собственность" обычно рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет гражданско-правовой режим особого вещного права.

--------------------------------

<1> Особенность "этажной собственности" в Болгарии определяется тем, что здесь земельный участок, на котором находится строение, считается общей частью строения, которая, как и другое общее имущество дома, находится в долевой собственности владельцев квартир или других помещений. Обособленные квартиры, будучи объектами индивидуальной собственности, тоже считаются частями единой вещи (строения). Поэтому собственность на квартиры неразрывно связана с долевой собственностью на общие части строения (дома), которые в силу этого не могут быть предметом самостоятельных сделок, а доли в праве собственности на них могут при надлежать только собственникам квартир (см.: Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001. С. 254 - 258; Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999. С. 117 - 118).

Собственники квартир (помещений) регулируют свои взаимоотношения специально заключаемым многосторонним договором. В многоквартирных жилых домах создаются домовые советы как органы самоуправления без гражданской правосубъектности.

В целом же "подлинная жилищная собственность" представляет собой принципиально новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и (или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части индивидуального и общего пользования (назначения), которые становятся самостоятельными объектами вещных прав (индивидуальной или общей долевой собственности).

Этот режим характеризуется соединением традиционного права собственности, установленного на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи, и права общей долевой собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок), причем определяющая роль в этой "связке" может принадлежать как общей долевой собственности (на земельный участок и общие части строения), так и индивидуальной собственности (на отдельные помещения). За собственниками квартир может признаваться и ограниченное вещное "право пользования" общими частями строения (земельного участка).