"Этажная собственность" считается особой разновидностью общей долевой собственности (qualifiziertes Miteigentum) в Швейцарии, поскольку здесь в долевой собственности находится и земельный участок, и все расположенные на нем постройки, и их отдельные (составные) части, причем сособственники лишены возможности стать индивидуальными собственниками каких-либо из этих частей <1>. Поэтому к "этажной собственности" применяются нормы об "обычной" долевой собственности, в том числе по вопросам совместного использования и управления общим имуществом (ст. 712g ШГК). Иначе говоря, здесь сохранен классический вещно-правовой "принцип присоединения", а составной части вещи не придан режим самостоятельного объекта вещного права.

--------------------------------

<1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht. Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Band IV. Das Sachenrecht. 1. Abteilung. Das Eigentum. 5. Teilband. Grundeigentum IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988.

В соответствии с абз. 1 ст. 712a ШГК "этажная собственность есть доля в общей собственности, которая дает сособственнику особое право (das Sonderrecht) исключительно использовать и оборудовать определенную часть здания". По существу это "особое право" можно считать аналогом российского "права владения и пользования" частью общего имущества, соразмерной доле сособственника (п. 2 ст. 247 ГК РФ), т.е. права на "реальную долю" в общей вещи. Оно не является особым вещным правом, существующим наряду с правом общей собственности, и не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности.

Согласно абз. 1 ст. 712b ШГК предметом "особого права" могут быть отдельные этажи или части этажей, используемые в качестве квартир или отдельных помещений для хозяйственных или иных целей, включая отдельные подсобные помещения, которые в любом случае должны быть обособлены с помощью собственного входа. Наличие отдельного (самостоятельного) входа в используемое помещение является обязательным условием его предоставления в "особое право пользования" (но не в индивидуальную собственность пользователя), которое препятствует возникновению этого права в отношении не приспособленных для самостоятельного использования помещений и (или) разделу квартир между несколькими пользователями.

Таким образом, здесь вместо конструкции "этажной собственности" как взаимосвязи общей и индивидуальной собственности установлена традиционная для долевой собственности ее взаимосвязь с правом пользования частью общей вещи, соответствующей доле каждого из сособственников. Поэтому отдельные части дома (строения), находящиеся в индивидуальном пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно остаются объектом права общей собственности всех ее участников. Общие же части и конструкции здания (обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, общее оборудование и технические устройства, а также земельный участок) считаются находящимися в общем пользовании и управлении всех сособственников и не могут быть переданы в "особое право пользования" некоторых из них.

Взаимоотношения сособственников определяются их соглашением, традиционно оформляемым в виде специального "регламента управления и пользования общим имуществом", который заносится в земельную книгу (реестр прав на недвижимость) и становится обязательным для сособственников и их правопреемников. Кроме того, общим собранием сособственников может быть принят "домовый распорядок" (Hausordnung), содержащий положения организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного использования общего имущества.

Для целей использования и управления общим имуществом все участники "этажной собственности" считаются составившими "сообщество этажных собственников" (Stockwerkeigentumergemeinschaft), которое не является юридическим лицом, но обладает некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью, в частности возможностью получать взносы (вклады) от отдельных сособственников и создавать за их счет ремонтный фонд. Участник такого сообщества может быть исключен из него по решению суда в случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его дальнейшего участия в сообществе (предусматривающее такую возможность правило ст. 649b ШГК является общим правилом для любых отношений общей собственности).

В Австрии "жилищная собственность" в соответствии с абз. 1 § 2 Федерального закона о жилищной собственности 2002 г. рассматривается как принадлежащее сособственникам недвижимой вещи вещное право исключительного и самостоятельного пользования и распоряжения квартирами и отдельными нежилыми помещениями (гаражами, офисами и т.п.). Другие части недвижимой вещи, служащие для ее общего использования (подвалы и чердаки, лестницы, оборудование отопления и водоснабжения, помещения для обслуживающего персонала и т.д.), считаются "принадлежностями жилищной собственности" и не могут стать ее отдельными объектами. При этом ограниченное вещное право на квартиру ("жилищную собственность") может приобрести только сособственник, обладающий определенной минимальной долей в праве на недвижимую вещь (строение) в целом, поскольку "жилищная собственность" может стать предметом различных сделок и обременений лишь вместе с долей в общей собственности (причем в силу закона минимальная доля является неделимой, что препятствует разделу жилых помещений). Следовательно, и здесь речь идет не о праве собственности на отдельные части дома (строения), а о праве общей собственности на него, субъекты которой получают также вещное право пользования и распоряжения определенными помещениями (частями вещи) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl. Wien, 2006. S. 301 - 302.

Пользование помещениями, находящимися в "жилищной собственности" (на ограниченном вещном праве), осуществляется каждым сособственником самостоятельно. Для использования и управления общими частями здания все сособственники автоматически образуют сообщество, которое становится юридическим лицом со строго целевой правосубъектностью, непосредственно связанной исключительно с управлением недвижимостью.

Таким образом, "ненастоящая жилищная (этажная) собственность" представляет собой не какой-то новый, особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, а разновидность традиционного права общей долевой собственности. Его главную особенность составляет то обстоятельство, что традиционное для долевой собственности пользование каждым из сособственников частью вещи, соответствующей его доле в праве общей собственности, оформляется в виде особого вещного права пользования. Части общей недвижимой вещи, остающиеся в общем пользовании сособственников, управляются их коллективом, получающим самостоятельную правосубъектность. Это свидетельствует о том, что реальные жилищные потребности, для удовлетворения которых создавался особый институт "этажной (жилищной) собственности", могут быть юридически оформлены и с помощью классических цивилистических конструкций.