Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов, составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, "жилищная собственность" в российском праве также стала неразрывным соединением индивидуального права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Особенностями этого правового режима являются, во-первых, включение в состав общего имущества дома как самостоятельной недвижимой вещи земельного участка, а также не являющихся отдельными вещами составных частей дома; во-вторых, как общее имущество, так и право на него являются необоротоспособными и имеют сугубо вспомогательное, дополнительное значение по отношению к праву собственности на жилые помещения; в-третьих, объявление доли в праве на общее имущество дома определяет не столько объем прав, принадлежащих сособственнику (ибо невозможно распоряжаться ею отдельно от права собственности на жилье), сколько объем его обязанностей в виде доли обязательных расходов на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК РФ).
Для "жилищной собственности" характерно смешение традиционных гражданско-правовых понятий: составные части недвижимой вещи (общее имущество дома) превратились в самостоятельные вещи - объекты вещного права общей собственности; сама недвижимая вещь (многоквартирный дом в целом) по сути прекратила самостоятельное юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений; аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, но утратил самостоятельное значение, войдя в состав общего имущества дома в качестве одной из его "составных частей" (п. 1 ст. 36 ЖК РФ); сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и главными вещами в отношении общего имущества дома, в действительности являющегося составной частью главной вещи (дома) (п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 2 и 4 ст. 37, п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Ср.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 86.
Бурно развившийся оборот нежилых помещений - отдельных составных частей недвижимых вещей (зданий и строений), в настоящее время признанных Законом самостоятельными объектами гражданских прав (вещами), привел к постепенному всеобщему признанию за ними в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) гражданско-правового режима, аналогичного режиму жилых помещений, т.е. индивидуального права собственности на помещение (часть здания) и доли в праве общей собственности на общее имущество здания (строения) <1>. Этот вывод получил и теоретическую поддержку <2>. Таким образом, конструкция "настоящей этажной собственности" в российском праве получила распространение и в отношении нежилых помещений и зданий (строений), на что она не была рассчитана и что теперь составляет важную юридическую особенность гражданско-правового режима таких объектов.
--------------------------------
<1> См.: Там же. С. 79 - 80; 85 - 86; п. 1 - 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.
<2> См. об этом особенно: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 235 и сл.
Концепция развития гражданского законодательства РФ рассматривает жилые и нежилые помещения (за исключением вспомогательных) как самостоятельные объекты гражданских прав, представляющие собой "конструктивно и пространственно обособленную часть внутри здания, пригодную для использования" <1>. При наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности хотя бы на одно помещение как недвижимую вещь "автоматически прекращается" право собственности на здание в целом, которое в этом случае юридически исчезает, становясь "исключительно объектом технического учета", а у собственника помещения также автоматически появляется доля в праве общей собственности на общее имущество здания, включая земельный участок под ним.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87. В ее развернутом варианте (которым является Концепция развития законодательства о вещном праве) указано, что помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения и является вещью "исключительно в юридическом смысле этого слова".
Вместе с тем названная Концепция не исключает возможности объединения всех помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом (аналогичная возможность предоставляется также лицу, получившему право собственности на все отдельные помещения в здании). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной собственности" в качестве общего правила Концепция предусматривает и возможность ее трансформации в долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход к более удачной модели "ненастоящей жилищной собственности". В результате этого становятся возможными появление и сосуществование обеих охарактеризованных выше моделей (видов) "жилищной собственности", практическое использование которых должно показать преимущества и недостатки каждого из этих подходов.
| 
0%