Действующее российское законодательство допускает установление в отношении земельных участков лишь трех видов ограниченных вещных прав - сервитутов, а также права пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК РФ), и права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками (ст. 268 ГК РФ), субъектами которого могут стать только некоторые юридические лица.

Сервитуты (сервитутные права) относятся к числу ограниченных вещных прав, которые имеют многовековую историю. В римском частном праве сервитуты предшествовали появлению иных ограниченных вещных прав, тогда как в современном российском законодательстве они появились позднее прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования <1>. Своим объектом они обычно имеют земельные участки, однако закон допускает установление сервитутов и на иные недвижимые вещи (п. 1 ст. 274 ГК РФ), включая здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 77 - 78.

В первоначальной редакции Водного кодекса РФ 2006 г. закреплялись водные сервитуты (ст. 43 и 44) в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками. Однако в настоящее время эти нормы отменены, а "водные сервитуты" заменены договорами <1>. Подобно этому действующая редакция Градостроительного кодекса РФ 2004 г. также не упоминает более о строительных сервитутах (п. 3 ст. 64), которые ранее предполагалось использовать для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. В 2011 г. ст. 23 ЗК РФ была дополнена новым п. 10, предусматривающим возможность установления строительных сервитутов, связанных с дорожным строительством. Поэтому исключение из закона упоминаний о водных и строительных сервитутах не препятствует их будущему восстановлению и более тщательной регламентации <2>. В первоначальной редакции ст. 21 Лесного кодекса РФ также упоминались (но никак не раскрывались) "лесные сервитуты" в виде ограниченных прав пользования участками леса. Однако в настоящее время они, подобно водным и строительным сервитутам, исключены из действующего законодательства, в котором фактически сохранились только земельные сервитуты.

--------------------------------

<1> В действующей редакции Водного кодекса РФ допускается использование чужих водных объектов по договорам водопользования (ст. 12), которые рассматриваются им в качестве разновидностей договоров аренды.

<2> Такие предложения содержатся в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 88).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) и п. 1 ст. 23 ЗК РФ "сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута" (ср. также ст. 39.23 ЗК РФ). Таким образом, в условиях существования и развития частной собственности на землю сервитуты могут иметь весьма широкую сферу применения - от регулирования отношений соседствующих землепользователей до оформления эксплуатации линий связи и электропередачи, железных и автомобильных дорог, трубопроводов и тому подобных линейных объектов (заменив собой возникшие в условиях полной национализации земли различные "охранные зоны"). Закон не содержит исчерпывающего перечня нужд, для которых могут устанавливаться сервитуты, а тем самым и исчерпывающего перечня (numerus clausus) самих сервитутов, из чего следует возможность установления в договорах различных сервитутных прав, прямо не предусмотренных законом <1>. В законопроекте о новой редакции раздела II ГК РФ предполагается установить исчерпывающий перечень конкретных сервитутных прав (см. далее п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы).

--------------------------------

<1> Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. С. 62 - 64.

Субъектом сервитутного права может быть не только собственник соседствующего земельного участка или иной недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права. Так, п. 4 ст. 274 ГК РФ прямо допускает установление сервитута в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и иных лиц).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иной недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости ("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п. Это практически важное деление сервитутов в будущем предполагается прямо закрепить в ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 88.

В российском праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке). Как правило, они носят возмездный характер и могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ; п. 1, 4 и 6 ст. 23 ЗК РФ). Сервитуты как права на недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в ius nudum - "голое право".

В современном отечественном законодательстве появилась категория "публичных сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства <1>. Главную особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами, а ввиду полной неопределенности круга правообладателей не могут быть зарегистрированы в качестве ограниченного вещного права. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах и "с учетом результатов общественных слушаний" (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, в действительности "публичные сервитуты" представляют собой не ограниченные вещные права, а общие ограничения права собственности (в том числе публичной) на недвижимую вещь и именно в этом качестве подлежат государственной регистрации.

--------------------------------

<1> В п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478), "публичными сервитутами" были объявлены "право безвозмездного и беспрепятственного использования" пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на приватизированном земельном участке, а также право размещения на нем межевых и геодезических знаков и право доступа на участок для их ремонта.

Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, не относятся к числу классических ограниченных вещных прав. Они были искусственно созданы отечественным законодателем в самом начале 90-х гг. прошлого века в качестве известного компромисса в острых спорах о допустимости и границах частной собственности на землю (земельные участки). Целью их появления была необходимость предоставления частным лицам (гражданам и юридическим лицам) возможности юридически прочного, но ограниченного использования земли, находящейся и остающейся в публичной, главным образом в государственной собственности <1>. Поэтому права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования изначально имеют объектами исключительно земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной (публичной) собственности и не могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

--------------------------------

<1> Право пожизненного наследуемого владения впервые было установлено в п. 4 ст. 6 союзного Закона о собственности 1990 г., а затем воспроизведено в ст. 49 Основ гражданского законодательства 1991 г. Одновременно оно вместе с правом постоянного (бессрочного) пользования получило закрепление в общесоюзных Основах законодательства Союза ССР и союзных республик 1990 г. о земле и быстро сменившем их Земельном кодексе РСФСР 1991 г., которые, однако, не характеризовали эти права в качестве вещных. Такая характеристика впервые последовала в п. 6 ст. 6 российского Закона о собственности 1990 г., прямо признавшей возможность появления "иных" (помимо права собственности), т.е. ограниченных, вещных прав на земельные участки.

Развитие в российской экономике рыночных отношений и бесспорное, в том числе конституционное, признание частной собственности на землю привели к постепенной отмене этих вещных прав. Земельный кодекс РФ 2001 г. вначале исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с момента введения его в действие (30 октября 2001 г.), а затем (с 1 марта 2015 г.) из него были исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих вещных прав. Однако в п. 1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указано, что права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняются <1>.

--------------------------------

<1> В соответствии с правилами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие земельные участки право собственности, а большинство юридических лиц обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право аренды, а в отдельных случаях - в сервитут либо приобрести их в собственность.

Вместе с тем нормы об этих вещных правах остались в Гражданском кодексе, причем в соответствии со ст. 264 право пожизненного наследуемого владения и в настоящее время "приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством". Все это следует отнести к обычным для современного отечественного законодателя издержкам законотворческой техники. Очевидно, что такая странная ситуация стала следствием поспешной (хотя и вполне объяснимой) отмены этого явно устаревшего института, не получившего, однако, необходимой замены в виде других традиционных ограниченных вещных прав на земельные участки.

Что же касается права постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ оно "предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации", к числу которых п. 2 ст. 39.9 относит исключительно юридические лица - несобственники в виде различных учреждений и казенных предприятий. По своему гражданско-правовому статусу такие юридические лица не могут быть собственниками никакого имущества, в том числе и земельных участков, которые предоставляются им либо в аренду, либо на указанном ограниченном вещном праве. Последнее, таким образом, оказывается не менее искусственным, чем признание гражданской правосубъектности за "предприятиями" и "учреждениями", последовавшее в период существования огосударствленной экономики и давно не соответствующее современным рыночным реалиям.

Вместе с тем следует отметить, что в основу юридической конструкции права пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому праву эмфитевзис (по сути бессрочная аренда), который имел аналог в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права <1>. Однако в российской интерпретации это право (как и право постоянного (бессрочного) пользования), как уже отмечалось, могло возникнуть только в отношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной (публичной), но не в частной собственности, причем только на основании акта органа публичной власти. Этим оно принципиально отличается от своих исторических аналогов.

--------------------------------

<1> Чиншевое право (от искаженного нем. Zins и лат. Census - процент, определявший размер платы за пользование) - "вещное право наследственного пользования чужою землею под условием взноса платы в определенном раз навсегда размере" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. С. 391).

По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости ("правомочие застройки"). При этом именно пользователь, а не собственник земельного участка по общему правилу становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ), ибо в условиях государственной собственности на землю исключается действие принципа superficies solo cedit.

В обоих случаях теперь не допускается распоряжение такими земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследственном владении. Ранее субъекты этих прав могли сдавать земельные участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. В настоящее время земельное законодательство предоставляет этим лицам возможность приобретения указанных земельных участков в собственность (а для юридических лиц - в аренду).