Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio - особого личного сервитута, дающего право на постоянное проживание в чужом доме <1>.

--------------------------------

<1> До признания habitatio самостоятельным вещным правом сервитутного типа оно нередко рассматривалось как разновидность узуфрукта (подробнее об этом см., например: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. С. 203 - 204).

Во-первых, речь идет о праве членов семьи собственника жилого помещения (круг которых установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья (например, в силу заключенного с ним договора). По первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ это право имело вещный характер, включая "право следования" (т.е. не зависело от смены собственника жилья). Косвенным свидетельством этого является п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающий в качестве существенного условия договора продажи жилья указание в нем лиц, "сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его продажи".

Однако такое положение никак не соответствовало интересам коммерческих банков, предоставляющих гражданам кредиты под залог жилья, ибо при невозврате кредита реализация (продажа) жилья, обремененного вещными правами иных лиц, становилась почти невозможной и во всяком случае существенно снижала его стоимость. Поэтому не без давления со стороны "банковского лобби" в декабре 2004 г. редакция ст. 292 ГК РФ была принципиально изменена: переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Иначе говоря, из содержания указанного права пользования было исключено "право следования", а само это право утратило вещный характер.

Аналогичный по сути подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 принятого неделей раньше нового Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником (очевидно, что речь идет прежде всего о бывших супругах) и в целом носит срочный характер <1>. В результате этого рассматриваемое право прекращается как при смене собственника жилья, так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться вещным (несмотря на то что правила о нем помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", а также в гл. 18 ГК РФ с аналогичным названием) <2>.

--------------------------------

<1> Более того, несмотря на сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации последнего имели равные с собственником права по его использованию, данные граждане все равно утрачивают свое право пользования в случае продажи или иного отчуждения собственником своего жилого помещения (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 160 (автор комментария - Б.М. Гонгало)).

<2> Можно, конечно, говорить о сохранении вещного характера названного права в отношении детей собственника жилья, проживающих совместно с ним, поскольку они остаются членами его семьи и не прекращают семейных отношений с собственником даже при расторжении им брака с другим их родителем (что особо подчеркивают разработчики Жилищного кодекса (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 157 (автор комментария - Б.М. Гонгало)), избегая, однако, при этом прямой квалификации данного права пользования в качестве вещного.

Столь очевидная слабость этого права и необходимость повышения защиты социальных, прежде всего жилищных, интересов членов семьи собственника, включая и бывших, объясняет появление предложений о закреплении в гражданском и жилищном законодательстве конструкции "жилищного сервитута" как разновидности нового ограниченного вещного права - "социального узуфрукта" (или "права личного пользовладения") <1>. Такое право, несомненно, должно носить вещный характер, включая "право следования", т.е. независимость от смены собственника жилья или прекращения с ним семейных отношений.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости. С. 35 - 38; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 93 - 94.

Во-вторых, в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве появилось не менее традиционное право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением - жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Фактически речь идет о разновидности известного еще римскому праву узуфрукта.

Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу пожизненно <1>, с чем в принципе следует согласиться.

--------------------------------

<1> Бычкова Е.Ю. Право личного пользовладения жилым помещением: новеллы проекта Гражданского кодекса РФ // Семейное и жилищное право. 2016. N 2. С. 26.

В особом обосновании нуждается вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Вместе с тем такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая "право следования"; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь, которое становится ее вещно-правовым обременением <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М., 2005. С. 441 (автор главы - В.С. Ем).

Еще в советское время была выдвинута идея о вещной природе прав нанимателя по договору жилищного найма <1>, которая иногда встречается и в современных исследованиях. Но сами по себе благие попытки подкрепить таким образом "юридическую прочность" прав нанимателя государственного жилья противоречили не только господствовавшему в то время принципиальному отказу от самой категории вещных прав, но и существу дела, ибо договор жилищного найма (в настоящее время "преобразованный" в договор социального найма жилья) в действительности был и остается не частноправовой (договорной) формой отношений товарообмена, а способом государственного распределения дефицитных материальных (жилищных) благ среди малоимущих граждан.

--------------------------------

<1> В качестве вещных эти права впервые было предложено квалифицировать после принятия в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (см.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных работ. Свердловск, 1981. С. 22; Бару М.И., Пушкин А.А., Сибилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Там же. С. 60). Ранее "право на государственную жилплощадь" иногда квалифицировалось как правовой институт "с преобладанием вещно-правовых элементов" (см.: Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. С. 612 - 614), хотя ни о каких классических вещных правах в то время ни формально, ни по существу не могло быть и речи.

В литературе также было предложено рассматривать в качестве вещного право члена жилищного кооператива по использованию предоставленного ему жилого помещения (до момента полной уплаты паевого взноса в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ) <1>. С этим мнением также невозможно согласиться, поскольку речь здесь идет не о вещных и не об обязательственных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе (что прямо следует из п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и соответствует существу этой некоммерческой корпорации (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Такое мнение впервые было высказано Ю.К. Толстым (Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 288) и вслед за ним Н.П. Антиповым (Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. З.И. Цыбуленко. С. 329).

Таким образом, в числе ограниченных вещных прав на жилые помещения безусловно остаются права пользования этими недвижимостями в силу завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением, а в будущем к ним предполагалось присоединить "социальный узуфрукт" (в последней редакции законопроекта - "личное пользовладение").