Как уже отмечалось ранее, среди ограниченных вещных прав традиционно выделяются "права приобретения" чужой недвижимой вещи. В дореволюционном русском праве к ним относились право выкупа недвижимости и преимущественное право ее покупки <1>. Такие ограниченные вещные права, прежде всего в виде преимущественного права покупки (Vorkaufsrecht), сохранились в ряде современных континентально-европейских правопорядков (§ 1094 германского BGB, § 1072 и сл. австрийского ABGB, ст. 681 - 682 ШГК, ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии 1994 г.) <2>. Давно известны такие разновидности этого вещного права, как право выкупа чужого имущества и право на присвоение результатов охоты или рыбной ловли в результате разрешенного использования чужого земельного участка или водоема.

--------------------------------

<1> См., например: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 208; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 403. Впрочем, В.И. Синайский, признавая "преимущественное право покупки" разновидностью вещного "права присвоения", вместе с тем указывал, что "вещный характер данного права присвоения более чем сомнителен" (Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 274).

<2> В цивилистической доктрине также традиционно отмечается, что преимущественное право покупки вещи может иметь не только вещный, но и обязательственный характер, связывая лишь участников соответствующего соглашения и не распространяя свое действие на всех третьих лиц. В этом случае его предметом могут быть не только недвижимости, но и движимые вещи, и даже имущественные права (§ 463 и сл. BGB, подробнее об этом см.: Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. S. 280 ff.).

В советское время все эти вещные права были сведены к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.), которое постепенно приобрело черты обязательственного права. В качестве ограниченного вещного права это право в отечественной цивилистике оказалось попросту забытым.

Между тем преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи во всяком случае отвечает признакам ограниченных вещных прав, хотя имеет и свою специфику. Она определяется прежде всего тем, что данное право в отличие от большинства других вещных прав предоставляет своему субъекту не то или иное хозяйственное господство над чужой вещью, а возможность ее приобретения в собственность <1> (или в иное вещное право), в связи с чем такое право иногда называют "правом присвоения" <2>. Его объектом являются недвижимые вещи (в правопорядках германского типа - только земельные участки), а само оно по общему правилу не может быть передано (уступлено) иным (третьим) лицам, обременяя собой недвижимую вещь. Оно распространяется только на случаи покупки такой вещи, но не приобретения ее по иным основаниям (мена, дарение и др.).

--------------------------------

<1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941.

<2> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 272 и сл.

В действующем российском праве преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи отнюдь не ограничивается традиционным преимущественным правом на приобретение доли в праве общей собственности на нее (ст. 250 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) собственнику здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки этого участка (т.е. приобретения его в собственность) в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой квартире также имеют преимущественное право на ее покупку в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ. Наследник, являющийся индивидуальным предпринимателем, в силу ч. 1 ст. 1178 ГК РФ при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса, считающегося единой недвижимой вещью. Все это свидетельствует о практической востребованности рассматриваемого ограниченного вещного права, причем в будущем возможно расширение сферы его применения <1>.

--------------------------------

<1> В частности, отсутствуют какие-либо препятствия для его признания за лицом, договорившимся о приобретении будущей недвижимой вещи (ср. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Несмотря на спорный характер признания предприятия как имущественного комплекса единой недвижимой вещью (п. 1 ст. 132 ГК РФ), оно, несомненно, является единым объектом обязательственного права. При этом согласно п. 3 ст. 564 ГК РФ покупатель предприятия (имущественного комплекса) до перехода к нему права собственности на указанный объект (до момента полной оплаты или наступления иных предусмотренных договором обстоятельств) получает право распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия "в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено".

Данное право предоставляет покупателю такого имущества (считающегося недвижимой вещью) возможность определенным образом использовать его и даже распоряжаться им в своих интересах, еще не став его собственником. При этом прежний собственник (продавец) сохраняет за собой ограниченное в осуществлении право собственности, что вытекает из общего правила п. 1 ст. 551 ГК РФ. Действующий закон прямо не квалифицирует юридическую природу права такого покупателя недвижимости. В германской правоприменительной практике и в доктрине его обычно рассматривают как особое ограниченное вещное право, называемое Anwartschaftsrecht ("ожидаемое право") <1>. Такой подход ясно характеризует возможности законодательного оформления этой ситуации. С отмеченных позиций можно решить вопрос и о квалификации "права распоряжения", предусмотренного п. 3 ст. 564 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см. п. 2 § 3 гл. 5 настоящей работы.

Таким образом, несмотря на отсутствие прямого законодательного признания как "права приобретения" (покупки) недвижимой вещи, так и его вещно-правового характера, в той или иной форме оно фактически присутствует в действующем законодательстве. В Концепции развития гражданского законодательства РФ его предлагается восстановить в качестве самостоятельного ограниченного вещного права, включающего возможность управомоченного лица добиваться передачи ему вещи в натуре, причем как на праве собственности, так и на ином (ограниченном) вещном праве (разумеется, речь при этом идет о праве на недвижимость, подлежащем государственной регистрации) <1>. Такой подход поддерживается и в современной отечественной литературе <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97 - 98.

<2> Этот институт вещного права глубоко исследован в работе: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. М.: Инфотропик Медиа, 2013. С. 242 и сл., где четко обособляются два различных вещных права: преимущественное право покупки земельного участка и право приобретения чужой недвижимой вещи в будущем (включая аналоги германского Anwartschaftsrecht).