Закрепленная действующим российским законодательством система ограниченных вещных прав совершенно очевидно нуждается в изменениях и дальнейшем развитии. Во-первых, гражданско-правовые по юридической природе нормы об отдельных видах вещных прав в настоящее время рассредоточены по различным кодифицированным актам (гражданского, земельного, природоресурсного и жилищного законодательства), в которых они изложены с разной степенью полноты и четкости. Такой "разнобой" не только противоречит основополагающему принципу numerus clausus, но и создает проблемы в их практическом применении, в частности, подчиняя их действие различным по юридической природе и содержанию общим правилам.

Во-вторых, сама "система" этих прав представляется малообоснованной и далеко не вполне соответствующей современным условиям хозяйственного развития. С одной стороны, она включает в себя явные "пережитки" прежнего правопорядка в виде прав хозяйственного ведения и оперативного управления, а также искусственно созданных вещных прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. С другой стороны, в ней отсутствуют некоторые ограниченные вещные права, необходимо присущие всем правопорядкам континентально-европейского типа, прежде всего право застройки. Этому, к сожалению, способствует и сохраняющееся в российской цивилистической доктрине отсутствие единого подхода к определению юридической природы отдельных имущественных прав. Так, в отечественной литературе права арендаторов недвижимости до сих пор нередко рассматриваются как вещные, а права залогодержателей как обязательственные.

Следует также иметь в виду, что классический вещно-правовой механизм "в чистом виде" может быть использован лишь в отношениях частной собственности на землю, тогда как при его применении к публичным собственникам земельных участков он нуждается в соответствующих изменениях. Вместе с тем необходимость и целесообразность его использования, причем не только в предпринимательских отношениях, но и в отношениях между гражданами, подтверждает как исторический (дореволюционный) опыт законодательного развития, так и опыт зарубежных правопорядков, в том числе относительно близких к отечественному по уровню своего развития опыт правопорядков восточноевропейских стран.

Названные обстоятельства определяют основные направления реформирования законодательства о вещном праве. Составляющие его нормы должны быть сосредоточены в Гражданском кодексе, тогда как законодательные акты иных правовых отраслей (земельного и (или) природоресурсного права) или комплексного характера (жилищного права) могут и должны содержать соответствующие правила отсылочного характера. Вместе с тем система вещных прав должна быть дополнена некоторыми традиционными ограниченными вещными правами, в частности правом застройки, правом постоянного владения и пользования земельным участком (аналог римского эмфитевзиса), правом личного пользовладения недвижимой вещью (аналог римского узуфрукта).

В связи с очевидной бесперспективностью сохранения в рыночных условиях хозяйствования унитарных юридических лиц - несобственников (предприятий и учреждений) признаваемые за ними "квазивещные" права хозяйственного ведения и оперативного управления, составляющие необходимое условие их правового статуса, должны следовать их юридической судьбе. С учетом современных отечественных реалий в качестве предварительного шага возможна унификация этих прав по модели наиболее ограниченного по содержанию, "узкого" права оперативного управления, принципиальной чертой которого должна стать неограниченная субсидиарная ответственность собственников-учредителей унитарных предприятий и учреждений по их долгам, как это и предусмотрено Концепцией развития гражданского законодательства РФ.