Право застройки представляет собой одно из классических ограниченных вещных прав, известное еще римскому частному праву под названием суперфиция (superficies). Изначально оно использовалось для застройки пустующих государственных и муниципальных земель, которые было запрещено отчуждать в частную собственность граждан, но впоследствии получило распространение и в отношениях между частными лицами. По мере развития римского права суперфиций (подобно близкому к нему институту эмфитевзиса) постепенно превращался из долгосрочной аренды земельного участка для застройки в ограниченное вещное право пользования строением, возведенным на чужом земельном участке, которое было возмездным, отчуждаемым и наследуемым.

Юридическая конструкция суперфиция была использована в пандектном праве для формирования института "наследственного права застройки" (Erbbaurecht), которое вместе с тем базировалось на ряде средневековых институтов германского права и в связи с этим отличалось от классического суперфиция значительными особенностями. В частности, возведенное на чужом земельном участке строение или сооружение в германском праве считается составной частью вещного права застройки, а не составной частью земельного участка (§ 12 Закона о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. в ред. Закона от 17 декабря 2008 г.). Объяснение этому парадоксальному на первый взгляд решению (вещь, т.е. постройка, становится не объектом, а составной частью права) заключается в невозможности следования здесь классическому правилу § 94 BGB, в соответствии с которым постройка на земельном участке считается не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью участка (единственного вида недвижимости по германскому праву), ибо в этом качестве она автоматически превращается в объект права собственности собственника земли, что категорически не устраивает застройщиков <1>. Этим же объясняется и принятие указанного выше специального Закона о праве застройки с целью обхода традиционного правила § 94 BGB.

--------------------------------

<1> Интересно, что в связи с присоединением к ФРГ в 1990 г. земель бывшей ГДР, на которых, как и в Советском Союзе, существовало самостоятельное право собственности на здания и сооружения, оторванное от права собственности на земельный уча сток, был принят специальный Закон об урегулировании вещных прав на присоединенных землях 1994 г. (действует в ред. 2010 г.). В соответствии с ним собственникам таких зданий и сооружений по их выбору предоставлялось право требовать от собственников земельных участков либо продажи им таких участков, либо установления в их пользу долгосрочного права застройки; при отказе от этого собственники земельных участков получали право требовать продажи им строений, находящихся на их земельных участках. В любом случае здание (строение) как самостоятельный объект права собственности юридически должно было исчезнуть.

В результате в качестве составной части вещного права застройки постройка принадлежит не собственнику земельного участка, а застройщику <1>, являющемуся к тому же обладателем (субъектом) ограниченного вещного права на чужой земельный участок. Следовательно, будучи по содержанию отчуждаемым и наследуемым правом обладания постройкой, возведенной на чужом земельном участке, наследственное право застройки обременяет земельный участок как недвижимую вещь (абз. 1 § 1 названного Закона о праве застройки). При прекращении этого права его "составные части" (т.е. находящиеся на земельном участке постройки) в силу закона становятся составными частями земельного участка (недвижимой вещи). При этом договором застройщика с собственником земельного участка дополнительно может быть предусмотрено как преимущественное право обладателя этого права на его возобновление (продление) после истечения срока его действия, так и обязанность собственника продать застройщику земельный участок <2>.

--------------------------------

<1> В германской литературе иногда прямо указывается, что правило о "строении как составной части права" нельзя понимать буквально - оно лишь означает, что строение является собственностью застройщика, а не собственника земельного участка (см.: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 172 - 173; ср.: Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 582).

<2> Подробнее об этом см.: Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6.

В отличие от этого в швейцарском праве право застройки (Baurecht) рассматривается в качестве разновидности сервитутов (Baurechtsdienstbarkeit) - как право быть собственником строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, что является очевидным исключением из действия традиционного вещно-правового "принципа акцессорное" (superficies solo cedit) <1>. Различные модели права застройки имеются практически во всех континентально-европейских правопорядках, включая многие восточноевропейские государства, в том числе бывшие советские республики <2>.

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 77 - 78.

<2> Подробнее о различных моделях права застройки в современном зарубежном праве см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 - 219.

Институт права застройки хорошо известен и российскому гражданскому праву. В дореволюционной России был принят особый Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. В соответствии с ним право застройки представляло собой вещное, срочное, возмездное, отчуждаемое и наследуемое право владения и пользования чужим земельным участком для застройки, т.е. для возведения на нем строения или сооружения, принадлежащего застройщику (который фактически становился не собственником, а субъектом ограниченного вещного права на постройку) <1>. Такое право устанавливалось договором застройщика с собственником земли, заключавшимся на срок не менее 36 и не более 99 лет. По окончании этого срока строение по требованию собственника земли подлежало либо сносу, либо передаче в его собственность за определенное законом вознаграждение (компенсацию).

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 140 - 155.

Право застройки сохранилось и в советское время - посвященные ему ст. 74 - 81 ГК РСФСР 1922 г. действовали до 1949 г. Оно устанавливалось по договору между коммунальными отделами (органами исполнительной власти) и юридическими лицами, а также гражданами на длительный срок (по ГК РСФСР 1922 г. (в ред. 1927 г.) он составлял до 65 лет для каменных и железобетонных, до 60 лет для "смешанных" и до 50 лет для деревянных строений), могло быть отчуждено и обременено залогом. При этом на застройщике лежали обязанности по возведению строения в предусмотренный договором срок, уплате арендной платы и других платежей (налогов и сборов), страхованию строения от пожара. При прекращении договора строение подлежало передаче государству в лице коммунального отдела за определенную компенсацию <1>.

--------------------------------

<1> Можно согласиться с мнением о том, что застройщик по нормам ГК 1922 г. не становился полноценным собственником возведенного им строения (Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С. 157).

После ликвидации права застройки (и исчезновения из отечественного гражданского законодательства самой категории вещных прав) речь пошла о строительстве или покупке гражданами домов (строений) при одновременном бесплатном предоставлении им земельных участков в "бессрочное пользование" в порядке административно-правового "отвода". Земельные участки утратили юридические качества объектов гражданских прав, будучи полностью исключенными из гражданского оборота. Это и послужило базой для распространения в общественном сознании представления о том, что "земля" автоматически следует за домом (строением), а не наоборот. Принципиальное изменение этого подхода последовало лишь с возрождением частной собственности на землю, при котором, однако, оказались основательно забытыми институты ограниченных вещных прав, включая право застройки.

В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной (публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия ее широкой приватизации естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных участков под застройку частными лицами стала их аренда, которая обнаружила слабости и проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство на срок от 3 до 10 лет <1>. С учетом того что получение необходимых разрешений на строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".

--------------------------------

<1> Лишь собственникам зданий и сооружений, уже имеющихся на таких земельных участках, они с 1 марта 2015 г. могут предоставляться в долгосрочную аренду на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки") провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой "застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет) ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком - исполнителем), но тем не менее каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан - "дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно также может получить "на основании соглашений полномочия государственного (муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно символическим) уставным капиталом (размер которого лишь в самое последнее время намечено увеличить) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто "физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ), которое осуществляет функции "менеджера" ("технического заказчика"), в основном управляющего "денежными потоками" и готовящего необходимые документы. Очевидно, что такие условия создают лишь возможности для злоупотреблений, особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков").

Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами, использующими возведенный объект.

Таким образом, право застройки представляет собой ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком с целью строительства на нем здания (сооружения) и его последующей эксплуатации. Оно является долгосрочным, возмездным, отчуждаемым и возникает на основании договора между застройщиком и собственником земельного участка, в том числе публичным (которому в соответствии с принципом superficies solo cedit должно принадлежать и право собственности на возведенное строение) <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90.

Его использование не требует приватизации земли (о чем свидетельствует и опыт его применения в советское время) и значительно облегчает положение застройщика, от которого не требуется затрат на приобретение земельного участка в собственность и который вместе с тем в любом случае получает компенсацию произведенных им затрат на строительство. Это право также укрепляет гражданско-правовое положение застройщика, предоставляя ему юридически прочное долгосрочное ограниченное вещное право, а не краткосрочную аренду. Важно также, что оно не является совершенно чуждым для отечественного законодательства и не заимствовано из каких-либо зарубежных правопорядков. Все это свидетельствует в пользу того, что законодательное возрождение права застройки, несомненно, будет способствовать удовлетворительному решению ряда социальных задач, тем более что оно может быть использовано для нужд не только бизнеса, но и обычного населения, и касаться не только публичной, но и частной собственности на землю.