В действующем ГК РФ общие положения о вещном праве (гл. 13) фактически сводятся к некоторым общим положениям о праве собственности (его содержании и субъектах). Относительно других (ограниченных) вещных прав единственная касающаяся их ст. 216 ГК РФ содержит лишь их неполный перечень и некоторые (также далеко не полные) юридические признаки (ибо в момент ее создания среди разработчиков отсутствовало единство взглядов относительно понятия, признаков и видов ограниченных вещных прав). Иными словами, следует сказать, что в ГК РФ по сути отсутствует полноценная Общая часть вещного права (что становится особенно наглядным при сравнении этих норм с Общей частью обязательственного права, нормы которой составляют целый самостоятельный раздел ГК РФ). Поэтому серьезная реформа раздела ГК РФ о вещном праве предполагает прежде всего создание и законодательное закрепление общих положений о вещном праве, не ограничивающихся общими положениями о праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 72 - 73.

Такие нормы сформулированы в проекте новой редакции раздела II ГК РФ в его предполагаемом подразделе 2 (гл. 15 и 16) <1>. Они определяют понятие, объекты и виды (исчерпывающий перечень) вещных прав, а также основные требования к порядку их приобретения, установления и осуществления (гл. 15) и гражданско-правовые (прежде всего вещно-правовые) способы их защиты (гл. 16). Отнесение защиты вещных прав к общим положениям представляется вполне логичным (ибо соответствующие нормы применимы ко всем вещным правам) и соответствующим законодательным традициям (ибо общие нормы о защите гражданских прав находятся в Общих положениях ГК РФ, а нормы о защите обязательственных прав - в Общей части обязательственного права).

--------------------------------

<1> Здесь и в дальнейшем изложении ссылки на конкретные разделы и статьи законопроекта касаются его последней полной редакции, опубликованной в настоящей работе в качестве Приложения 4.

Вещное право определяется в п. 1 ст. 221 проекта как право, которое предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом. Таким образом, проект, с одной стороны, исходит из классических (пандектных) представлений о вещном праве как о юридическом оформлении непосредственного господства лица над вещью, а с другой стороны, использует для характеристики юридического содержания вещного права традиционную для российского права "триаду правомочий" (особо выделяя вещные права с правомочием владения вещью).

Согласно п. 2 ст. 221 проекта вещными являются права, признанные таковыми настоящим Кодексом. Из этого прямо следует невозможность признания и установления новых вещных прав, неизвестных ГК, как Земельным и Жилищным кодексами, так и иными законодательными актами, в том числе и имеющим комплексный характер. Кроме того, ограниченные вещные права могут устанавливаться лишь на вещь, находящуюся в собственности другого лица (абз. 2 п. 1 ст. 223 проекта), что исключает возможность установления таких прав на бесхозяйную вещь, не имеющую собственника (на чем иногда настаивают в литературе). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 225 проекта правомочия лица, имеющего ограниченное вещное право, осуществляются преимущественно перед соответствующими правомочиями собственника (ибо они представляют собой известное ограничение, сужение объема правомочий, остающихся у собственника вещи).

Проект исходит из принципа единства права собственности на земельный участок и на находящиеся на нем здания и (или) сооружения. Так, в соответствии с п. 4 ст. 287 и п. 1 ст. 297 проекта собственник земельного участка одновременно является собственником находящихся на нем зданий и сооружений (за исключением случаев, предусмотренных законом), а отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником находящихся на нем зданий и сооружений, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений под страхом недействительности (ничтожности) соответствующей сделки. Эти правила усилены предоставлением в ст. 292 проекта преимущественного права собственнику здания и (или) сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на приобретение этого участка в собственность, а собственнику земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, не принадлежащие ему на праве собственности, - на приобретение такого здания или сооружения (если, разумеется, иное не установлено законом). Кроме того, на этом подходе по сути основано тщательное регулирование взаимоотношений собственников земельных участков и собственников находящихся на них зданий и сооружений, содержащееся в специальной гл. 19.3 проекта, посвященной праву собственности на здания и сооружения. Тем самым сделан очередной важный шаг в направлении признания в отечественном праве действия традиционного принципа superficies solo cedit, а по сути свойственного пандектному праву признания недвижимой вещью земельного участка и его составной частью (Bestandteil) - находящегося на нем здания и (или) сооружения.

Другим несомненным достижением рассматриваемого раздела законопроекта следует считать отказ от рассмотрения предприятия как имущественного комплекса в качестве недвижимой вещи <1>. Можно, следовательно, констатировать, что рассматриваемый законопроект вносит существенные уточнения и дополнения в правовой режим объектов гражданских прав, прежде всего недвижимых вещей. К сожалению, наряду с этим проект сохранил и в определенной мере расширил регулирование правового режима объектов незавершенного строительства (ст. 297.2), а также жилых и нежилых помещений (гл. 19.4), признаваемых самостоятельными видами недвижимых вещей.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 391.

Кроме того, он по-прежнему закрепляет противоречивый подход к юридической природе залогового права, признавая вещной лишь ипотеку (залог недвижимости), которой посвящена специальная гл. 20.4 проекта. Он исходит из того, что все другие виды залога являются способами обеспечения надлежащего исполнения обязательств и потому имеют обязательственно-правовую природу. Едва ли, однако, юридическая природа одного и того же гражданско-правового института может столь принципиально различаться в зависимости от его разновидностей. Думается поэтому, что в конечном счете отечественному законодателю придется согласиться с вещно-правовой природой всякого залогового права (включая даже залог имущественных прав) <1>.

--------------------------------

<1> В германском праве положения залогового права как законодательно, так и доктринально принято четко разделять на залог движимых вещей и залог недвижимости - земельных участков (Grundpfandrecht), к которому относят не только ипотеку, но и "поземельный долг" (Grundschuld) и "рентный долг" (Rentenschuld), объединяемые общим назначением и юридической сущностью залоговых прав (см., например: Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 28; Westermann H.R., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 738 ff.).

Для владельцев соседствующих недвижимостей (земельных участков, домов и т.п.) абз. 2 п. 1 ст. 225 проекта вводит обязанность соблюдать ограничения, установленные в соответствии с ГК в пользу соседей (соседские права) <1>, в том числе поддерживать свои недвижимые вещи в надлежащем состоянии. Такие ограничения становятся новой важной границей права собственности на недвижимые вещи.

--------------------------------

<1> В германском вещном праве "соседское право" (das Nachbarrecht) в силу сложившейся судебной практики и доктринальных воззрений (основанных на толковании § 862 BGB) считается регулирующим не только взаимоотношения соседствующих собственников земельных участков, но и взаимоотношения собственника участка с его титульными пользователями (арендаторами, субъектами ограниченных вещных прав), а также взаимоотношения последних друг с другом (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 320 - 321).

В целом же предлагаемые законопроектом общие положения о вещном праве составляют достаточно четкую законодательную базу для всего последующего регулирования данной сферы гражданского права. Принципиально важным с этой точки зрения является также включение в Общую часть вещного права норм о гражданско-правовой защите права собственности и других вещных прав, которые также содержат ряд серьезных новелл.

Прежде всего расширяется круг специальных способов защиты вещных прав: наряду с традиционными виндикационным и негаторным исками ст. 226 проекта относит к ним также иски об освобождении имущества от ареста (об исключении вещей из описи), которые тем самым становятся новой, особой разновидностью исков по защите гражданских прав и условия предъявления и удовлетворения которых наконец-то становятся прямо урегулированными материальным гражданским законом, а не актами процессуального, в том числе уголовно-процессуального, законодательства, и иски о признании вещного права как разновидности гражданско-правовых исков о признании права. Вместе с тем круг исков о защите вещных прав исчерпывается четырьмя названными исками; более того, право на предъявление виндикационного иска проект предлагает признавать только за субъектами вещных прав и исключает его для иных титульных владельцев (субъектов обязательственных и иных прав - арендаторов, хранителей, перевозчиков и т.д.), оставляя им соответствующие обязательственные иски. В результате ликвидируется одна из важных предпосылок ставшего традиционным для отечественного гражданского права смешения вещных и обязательственных способов защиты имущественных прав.

При этом субъекты вещных прав, включающих правомочие владения, вправе предъявлять в их защиту как виндикационные, так и негаторные иски, тогда как вещное право, не дающее возможности владения чужой вещью, может защищаться только с помощью негаторного иска. Однако в силу п. 2 ст. 230 проекта собственник вещи вправе предъявлять негаторные иски к лицам, имеющим ограниченные вещные права на эту вещь, если последние, осуществляя свои права, выходят за их пределы (это правило, как отмечалось ранее, уже сложилось в судебной практике). Наконец, в рамках исков о признании права (которые часто предъявляются с целью оспаривания зарегистрированного вещного права на недвижимость) проект исходит из возможности предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим (п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Восприятие проектом сложившихся в современной судебной практике подходов свидетельствует о сохранении актуальности большинства принятых ею разъяснений по вопросам применения норм о вещном праве <1>. Вместе с тем следует подчеркнуть, что рассмотренные новеллы предусматривались Концепцией развития гражданского законодательства РФ <2>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 396 - 397.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 75, 77 - 78.