Намеченные рассматриваемым законопроектом изменения положений о праве собственности носят в основном характер важных уточнений и дополнений, кардинально не меняющих, однако, сложившегося в этой сфере гражданско-правового регулирования. Так, содержание права собственности по-прежнему характеризуется известной триадой правомочий - владения, пользования и распоряжения (п. 2 ст. 233). Однако сама по себе эта триада (формально характеризующая содержание и некоторых других имущественных гражданских прав) никак не отражает особенностей этого основного вещного права. Поэтому ей должна предшествовать не формальная, а содержательная характеристика права собственности. В связи с этим в предлагаемом п. 1 ст. 233 проекта определении права собственности в отличие от формулировок действующей ст. 209 ГК РФ триада поставлена на второе место, а ей предшествуют два важных дополнения содержательной характеристики права собственности: во-первых, указано на то, что "собственник обладает наиболее полным господством над вещью" (что отличает его право от других вещных прав, которые дают непосредственное, но ограниченное по юридическому содержанию господство над чужой вещью); во-вторых, особо указано на возможность собственника "устранять любое незаконное воздействие третьих лиц" на принадлежащую ему вещь (что полностью воспроизводит классическую характеристику права собственности, содержащуюся в § 903 BGB, из которой ранее п. 2 ст. 209 ГК РФ заимствовал лишь первую часть, содержащую указание на возможность собственника осуществлять принадлежащие ему правомочия "по своему усмотрению"). В совокупности эти дополнения теперь дают вполне законченную характеристику существа и юридического содержания права собственности как основополагающего и наиболее широкого ("сильного") вещного права.

В ст. 236 проекта, посвященной субъектам права собственности (а по сути - особенностям его правового режима в зависимости от его субъектов - граждан, юридических лиц, публично-правовых образований), наконец-то предлагается исключить всякое упоминание о юридически бессмысленной категории "форм собственности", представляющей собой в лучшем случае политэкономическую и (или) конституционно-правовую декларацию. Вместо нее в п. 4 ст. 236 воспроизведено четкое юридическое (конституционно-правовое) правило о том, что права всех собственников защищаются равным образом (поскольку в этом и заключается юридическое "равенство" частных и публичных собственников).

Юридически чрезвычайно важным является закрепленное п. 1 ст. 236 проекта положение о том, что в собственности различных лиц могут находиться лишь вещи (вещь), а не абстрактное "имущество" (как известно, включающее в себя в соответствии со ст. 128 ГК РФ также различные имущественные права, результаты работ и оказание услуг, а также объекты "интеллектуальной собственности"). Тем самым устраняется не просто крайне неточное словоупотребление, сложившееся в законодательстве советского времени (например, начиная со ст. 59 ГК 1922 г. и ст. 151 ГК 1964 г. вплоть до ст. 301 ГК 1994 г. закон неизменно говорил о возможности собственника истребовать из чужого незаконного владения принадлежащее ему "имущество", а не индивидуально-определенную вещь), но законодательная основа для полного смешения гражданско-правового режима вещных и обязательственных прав.

Не менее важное значение имеет закрепленное проектом четкое различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей, ибо большинство общих норм действующего ГК РФ учитывают его не в должной мере (в частности, многие общие нормы ГК РФ о приобретении, прекращении и защите права собственности в действительности относятся только к движимым вещам).

В отношении приобретения права собственности на вещь проект разрешает давно известную проблему правового режима вещи, в истребовании которой собственником у незаконного владельца судом отказано по основаниям, предусмотренным законом, либо истекла исковая давность для предъявления виндикационного иска. Пункты 2 и 3 ст. 241 признают возможность добросовестного приобретателя вещи, истребование которой собственником по виндикационному иску по каким-либо законным причинам невозможно, стать ее собственником (причем с момента ее приобретения), не дожидаясь истечения приобретательной давности. При этом из условий самой приобретательной давности п. 1 ст. 242 проекта исключена добросовестность, ибо с введением владельческой защиты она распространяется и на незаконное недобросовестное владение (однако срок приобретательной давности для таких случаев увеличен вдвое - до 30 лет).

В ст. 244 проекта продолжена либерализация требований к возможности признания права собственности на самовольную постройку. Во-первых, согласно п. 4 ст. 244 проекта такая возможность предоставляется лицу, осуществившему постройку без необходимых разрешений на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, если оно имеет права, допускающие строительство данного объекта, а самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Во-вторых, согласно п. 7 ст. 244 проекта при отсутствии оснований для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку может быть признано за создавшим ее лицом.

Некоторые принципиальные новшества предусмотрены законопроектом для отношений общей собственности. Прежде всего в соответствии с положениями Концепции развития гражданского законодательства РФ термин "право общей собственности" не используется проектом, чтобы не создавать "ложного представления о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права собственности" <1>. Поэтому проект использует понятие "общая собственность" как обобщающую характеристику особенностей гражданско-правового режима соответствующих вещей (вещи).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87.

В отношения общей долевой собственности внесены два практически важных изменения. Во-первых, плоды, продукция и доходы от использования вещи (вещей), находящейся в общей собственности, должны поступать в состав общего имущества на тех же условиях, на которых это имущество принадлежит сособственникам (если, конечно, иное не предусмотрено их соглашением) (ч. 1 ст. 272 проекта). Это правило представляется юридически более корректным, чем действующее положение ст. 248 ГК РФ, согласно которому продукция, плоды и доходы от использования общего имущества по общему правилу поступают в его состав и распределяются между сособственниками соразмерно их долям. Во-вторых, соглашения сособственников о порядке использования общей вещи, в соответствии с п. 4 и 5 ст. 277 проекта, должны заключаться в письменной форме, а если они касаются недвижимостей, то подлежат еще и государственной регистрации. В этом случае их условия становятся обязательными не только для их первоначальных участников, но и для их правопреемников (тогда как при отсутствии государственной регистрации соглашения об использовании общей недвижимой вещи оно в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 277 проекта прекращается с переходом хотя бы одной из долей в праве собственности на нее к другому лицу).

Далее, согласно ст. 281 собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного без образования юридического лица, объявлена долевой, а не совместной <1>. Это объясняется тем, что, по мнению разработчиков, в современных условиях большинство КФХ уже не основано на семейных связях их участников, а представляет собой чисто имущественные взаимоотношения предпринимателя (главы КФХ) и его наемных работников. Совместной по-прежнему является общая собственность супругов (ст. 285 проекта), хотя в проекте появились общие нормы (ст. 283 и 284), регулирующие отношения совместной собственности без указания их конкретных субъектов. Очевидно, их разработчики не пожелали заранее ограничивать возможность появления иных видов совместной собственности (кроме супружеской), что в отечественных условиях чревато опасностью возникновения новых, "экзотических" форм (например, совместной собственности с участием юридических лиц и (или) публично-правовых образований), не соответствующих существу отношений совместной собственности, а потому является сомнительным законодательным решением.

--------------------------------

<1> Там же. С. 88.

Принципиальные уточнения и дополнения вносятся проектом в правовой режим важнейших, основных недвижимых вещей - земельных участков, а также признаваемых нашим законодательством самостоятельными недвижимыми вещами объектов незавершенного строительства и частей зданий (жилых и нежилых помещений).

Земельный участок определен в п. 1 ст. 287 как "участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет", т.е. по сути как индивидуально-определенная вещь, подвергнутая государственному учету. В действующем ГК РФ (п. 1 ст. 261 в ред. Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ) такое определение вообще отсутствует - оно перенесено в Земельный кодекс, нормы которого тем самым получили приоритетное значение для всей сферы земельных отношений, включая, следовательно, и их гражданско-правовое регулирование (что никак не соответствует даже формальному правилу п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При этом земельный участок, согласно п. 3 ст. 6 ЗК, "как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю" является "недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи". Видимо, законодатель в этом случае полагал, что недвижимая вещь может определяться родовыми признаками (тем более что объектом права собственности он прямо назвал не земельный участок как недвижимую вещь, а "землю" как природный ресурс). Таким образом, определение земельного участка в действующем (земельном) законодательстве дано исключительно с помощью неудачно использованных цивилистических, а не "земельно-правовых" категорий. В проекте эта нелепая законодательная ситуация и крайне неудачное определение земельного участка устраняются.

Рассматриваемый законопроект предусматривает весьма тщательную регламентацию правового режима земельных участков с учетом его весьма значительной специфики, обусловленной публичным интересом в их надлежащем использовании. Как уже отмечалось, в качестве ограничений права собственности, не известных ныне действующему российскому законодательству, в ст. 293 и 294 проекта предусмотрены подробные правила о "соседских правах", большинство из которых давно известно зарубежному (а также российскому дореволюционному) праву. Установлены специальные нормы об использовании общедоступных земельных участков (ст. 288); об оформлении раздела и соединения земельных участков (ст. 289); об ограничениях права собственности на земельные участки в публичных интересах (ст. 295 и 295.2), а также о возможностях реквизиции земельных участков (ст. 295.1), их принудительного выкупа (ст. 296) и изъятия для публичных нужд (ст. 296.1, 296.3). Особо необходимо отметить правила о прекращении права собственности на земельный участок, не используемый по целевому назначению (ст. 296.4, 296.6) либо используемый с нарушением законодательства (ст. 296.5).

Новые правила об ограничениях права собственности на земельный участок в публичных интересах без его изъятия у собственника (ст. 295.2 проекта) (например, установленные нормативными актами публичной власти возможности прохода и проезда через земельный участок, ремонта находящихся на нем инженерных сетей и т.п.) допускают такую возможность лишь при условии выплаты собственнику участка справедливой компенсации. Эти правила должны избавить отечественное законодательство от неудачной конструкции "публичного сервитута" (ст. 23 ЗК РФ) как некоего бессубъектного вещного права <1> (тем более что в соответствии с п. 2 ст. 301 проекта "сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц").

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 404 - 405.

По сути, впервые в отечественном кодифицированном гражданском законодательстве ст. 296.8 - 296.10 признается возможность появления права собственности (без указания его субъектов, т.е., следовательно, не только публичной, но и частной) на участки недр, обособленные водные объекты и земельные участки лесного фонда, разумеется, на основе и в пределах, которые предусмотрены специальным законодательством и соответствующим публичным интересом. Следовательно, указанные объекты фактически получают гражданско-правовой режим особого вида недвижимых вещей, ограниченных в обороте, а тем самым и возможность при определенных условиях быть объектами гражданского (имущественного) оборота, а не только объектами различных природоресурсных отношений и природоресурсного законодательства. Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства РФ предусматривала такое решение в качестве важного способа гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством, нормы которого о праве собственности на указанные объекты должны быть субсидиарно применимы к соответствующим природоресурсным отношениям <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 84.

Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не застройщику, а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения строительства, неисполнение которой может привести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.

Проект признает отдельной недвижимой вещью и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности (и других вещных прав) жилые и нежилые помещения, под которыми понимается "часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром и пригодная для использования" (п. 1 ст. 298.2 <1>). Особенности его правового режима тщательно урегулированы в специальной гл. 19.4 проекта, посвященной праву собственности на помещения. Важными особенностями гражданско-правового режима этого нового для отечественного права объекта вещных прав являются, во-первых, его строго целевое назначение, определяющее характер его использования (жилое, нежилое, вспомогательное и т.д.); во-вторых, автоматическая "привязка" к праву собственности на помещение доли в праве собственности на общее имущество здания (п. 3 и 4 ст. 298 проекта). При этом использование собственником помещения не в соответствии с его назначением, либо его бесхозяйственное содержание, влекущее его разрушение, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей в соответствии с правилами ст. 298.7 проекта после соответствующего предупреждения могут стать основанием для принятия судебного решения о продаже такого помещения с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих денежных сумм).

--------------------------------

<1> Теперь это сделано в новой редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Основными видами помещений являются жилые помещения (в виде предназначенных исключительно для проживания граждан и пригодных для этого квартир и комнат) (ст. 298.1 и 298.2 проекта) и нежилые помещения (ст. 298.4 проекта). Правовой режим общего имущества здания и доли собственника в нем определяется в ст. 298.5 проекта в целом аналогично действующим правилам (ст. 36 и сл. ЖК РФ). Практически важным дополнением к этим правилам является положение п. 3 ст. 298.5 проекта о возможности предоставления имеющихся в здании вспомогательных помещений, пригодных для самостоятельного использования, в пользование третьим лицам только по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, и при условии, что этим не нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.