Относительно известных действующему законодательству ограниченных вещных прав (сервитуты и ипотека, а также право оперативного управления) проект в основном ограничивается определенными дополнениями и известным расширением их правового регулирования. Принципиальные новшества предусматриваются здесь лишь в отдельных случаях (главным образом в отношении "квазивещного" права оперативного управления).

Так, в отношении сервитутного права проект предусматривает его регулирование только нормами ГК или в установленном им порядке (п. 5 ст. 301), что предполагает исключение норм о сервитутах из Земельного кодекса и одновременно делает его объектом не только земельные участки, здания и сооружения, но и отдельные жилые и нежилые помещения (п. 7 ст. 301). Принципиальной новеллой здесь является систематизация сервитутов: во-первых, восстановление их традиционного деления на положительные и отрицательные (п. 1 ст. 301.1); во-вторых, закрепление специальных правил о пяти отдельных видах сервитутов:

1) сервитутах перемещения (ст. 301.6);

2) строительных сервитутах (ст. 301.7);

3) сервитутах мелиорации (ст. 301.8);

4) горных сервитутах (ст. 301.9);

5) коммунальных сервитутах (ст. 301.10).

В соответствии с правилом п. 5 ст. 301 проекта эта ситуация означает невозможность появления в законодательстве иных видов сервитутов. В остальном проект уточняет и дополняет традиционные правила о порядке установления и прекращения сервитутов, а также об определении платы за сервитут (как исключение возможен и безвозмездный сервитут).

Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование, очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> после принятия этих новых правил. Вместе с тем нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по крайней мере "субсидиарно" (на что указывают даже последовательные сторонники признания залога в целом институтом обязательственного, а не вещного права, позиция которых возобладала при подготовке как Концепции развития гражданского законодательства РФ, так и основанного на ней законопроекта <2>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

<2> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 419; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 95.

Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным поземельным долгом (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <1>.

--------------------------------

<1> Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 578. Впрочем, "поземельный долг на предъявителя" в отличие от общего "поземельного долга" в Германии сравнительно редко используется в предпринимательской практике, поскольку ему обычно предпочитают ипотечное обеспечение требований из ордерных ценных бумаг (переводного векселя и т.п.), условно называемое ипотекой ценных бумаг (§ 1187 BGB) (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 619; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 297 - 298). В швейцарском праве, напротив, аналогичное по сути "ипотечное обязательство на предъявителя" (Hypothekarobligation auf den Inhaber) используется относительно часто (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 132 ff.).

В редакции законопроекта предполагается, что "независимая ипотека" будет использоваться исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу - банк или иная кредитная организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 - 303.2 проекта). Согласно ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной - акцессорной) могут стать ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь возникнут в будущем.

Наконец, "квазивещное" право оперативного управления в рассматриваемом законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное принципиальное новшество данного института в редакции проекта.

Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е. его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки, находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь ситуацию.

В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению.

По сути, оно является своеобразным "резервным" правом, возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право должно исчезнуть.