Из перечисленных выше девяти видов ограниченных вещных прав, закрепленных рассматриваемым законопроектом, наибольшего внимания заслуживают пять новых вещных прав, пока неизвестных действующему российскому гражданскому законодательству: относящиеся к группе "прав пользования" чужими недвижимыми вещами право постоянного землевладения, право застройки и право личного пользовладения, а также право приобретения чужой недвижимой вещи (как разновидность "прав на приобретение") и право вещной выдачи (разновидность "прав на получение ценности" из чужой недвижимой вещи).

Право постоянного землевладения <1> определено в проекте как "право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка" (п. 1 ст. 299).

--------------------------------

<1> В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (с. 91 - 92) оно именуется правом постоянного владения и пользования, так как предполагалось распространить его не только на земельные участки, но и на иные природные объекты. Законопроект ограничил объект этого права, сохраняя осторожное отношение к включению в гражданский оборот иных природных объектов, кроме земельных участков.

Оно прямо объявлено здесь же эмфитевзисом (emphyteusis), что в целом соответствует существу этого института в римском (Юстиниановом) праве. Его основной особенностью (в частности, отличающей эмфитевзис от сервитута) является весьма широкое содержание, "почти вполне заслоняющее собою право собственности"; "ввиду этого право собственности на вещь, подлежащую этим правам пользования, получает второстепенное значение" <1>. Следует отметить, что такое вещное право было известно и дореволюционному российскому праву под названием "права наследственного оброчного владения" в имении другого лица (ст. 927 проекта Гражданского уложения Российской империи), в соответствии с которым оно устанавливалось на срок не менее 36 лет, было возмездным и отчуждаемым (а установленное на срок свыше 99 лет или "вечно", т.е. бессрочно, могло быть передаваемо в залог и обременяться сервитутами).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 321 - 322. О содержании этого вещного права в современных зарубежных правопорядках подробнее см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 232 - 236.

Право постоянного землевладения по общему правилу является бессрочным, но может устанавливаться договором на срок не менее 50 лет (ст. 299.3 проекта). В связи с этим п. 2 ст. 299.5 проекта предусмотрел его переход в порядке универсального правопреемства (при реорганизации юридического лица и в порядке наследования). Кроме того, субъект права постоянного землевладения по общему правилу вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, а также сдать этот земельный участок в аренду на срок до пяти лет (п. 1 и 4 ст. 299.5). Он становится собственником плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка. За собственником земельного участка сохраняется лишь право распоряжения им (п. 3 ст. 299 проекта), в том числе возможность произвести его отчуждение (с сохранением всех существующих обременений) либо передать его по наследству. При этом право постоянного землевладения не прекращается даже при продаже обремененного им земельного участка с публичных торгов (п. 6 ст. 299.6 проекта).

Вместе с тем право постоянного землевладения имеет строго целевое назначение, которое определяет характер использования его субъектом полученного в пользование земельного участка; с другой стороны, в случае изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, право постоянного землевладения подлежит прекращению. Кроме того, субъект права постоянного землевладения вправе (а в случае, предусмотренном договором об установлении данного права, даже обязан) осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств (п. 1 и 2 ст. 299.1). Однако застраивать такой земельный участок субъект права постоянного землевладения может лишь при наличии у него дополнительно вещного права застройки.

Право постоянного землевладения приобретается по договору с собственником земельного участка и является возмездным, причем размер платы может пересматриваться по общему правило не чаще одного раза в 10 лет (если иной срок не предусмотрен законом или договором). Невнесение установленной платы за два года подряд становится основанием для его прекращения по инициативе собственника земельного участка (п. 6 ст. 299.6 проекта).

Оно также является отчуждаемым (ст. 299.5 проекта), может переходить к другим лицам и в порядке универсального правопреемства, а также быть объектом взыскания со стороны кредиторов его субъекта. Оно может обременяться краткосрочной арендой (абз. 1 п. 4 ст. 299.5 проекта).

Право застройки, как неоднократно отмечалось ранее, в современных отечественных условиях прежде всего призвано заменить собой аренду под застройку земельных участков, находящихся в публичной собственности (или по крайней мере составить ей разумную альтернативу). Соответственно этому договор о предоставлении права застройки должен заменить собой так называемый инвестиционный контракт, который вкупе со "строительной арендой" не только грубо искажает юридическую природу договоров аренды и строительного подряда, но и неизбежно ведет к различным злоупотреблениям (особенно наглядным в сфере так называемого долевого строительства). Как ограниченное вещное право застройка близка к римскому суперфицию (superficies), юридическая модель которого традиционно служит ее основанием во всех правопорядках, признающих это право.

Вместе с тем суперфиций не вполне тождественен праву застройки. Он представляет собой такое долгосрочное ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком, которое состоит во владении находящимся на этом участке зданием (частью здания, сооружением) с возможностью передачи этого права по наследству и распоряжения (включая отчуждение) им иным образом (в том числе путем установления залога, обременения сервитутами и т.п.). Подобно эмфитевзису суперфиций развился из долгосрочной аренды зданий, но поскольку "дом, по римскому воззрению, есть составная часть почвы; он не может быть объектом самостоятельных прав и принадлежит собственнику земли" (в силу принципа superficies solo cedit), поэтому "суперфиций возможен как относительно существующего уже здания, так и относительно такого, которое еще должно быть выстроено" <1>.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 324.

В отличие от этого право застройки предназначено прежде всего для строительства зданий и сооружений на чужой земле с возможностью последующего владения, пользования и распоряжения ими, не будучи их собственником (подробнее об этом см. выше п. 2 § 3 гл. 7 настоящей работы). Законодательное признание права застройки имело огромное социальное значение в решении жилищной проблемы, позволяя участвовать в строительстве жилья сравнительно малообеспеченным слоям населения за счет устранения наибольших расходов по приобретению в собственность земельного участка под застройку (что особенно подчеркивается в германской литературе, где данное вещное право принято именовать наследственным правом застройки - Erbbaurecht <1>). Не случайно право застройки теперь известно практически всем современным европейским правопорядкам (за исключением российского) <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 341.

<2> Подробнее об этом см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 и сл.; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии. С. 32 - 33.

По современным воззрениям, право застройки первоначально не может быть установлено только для пользования уже имеющимся строением (т.е. фактически для его долгосрочной аренды), хотя такое пользование возможно при передаче этого права застройщиком иному субъекту на срок, оставшийся после завершения строительства. Правомочия застройщика весьма широко обременяют земельный участок, оставляя его собственнику лишь право распоряжения им (и сугубо формальное право собственности на здание или сооружение). При этом право застройки является долгосрочным и возмездным (застройщик обязан выплачивать собственнику земельного участка периодические платежи за право пользования в виде "процента за застройку" - Erbbauzins).

Рассматриваемый законопроект определяет право застройки как "право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации" (абз. 1 п. 1 ст. 300) <1>. При этом в отличие от классических подходов право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке на основании права застройки, по общему правилу принадлежат на праве собственности субъекту этого ограниченного вещного права (на период его действия), а не собственнику земельного участка (п. 2 ст. 300) <2>. У последнего право собственности на такое строение может возникать лишь в случаях, прямо предусмотренных договором (об установлении права застройки) на основании специальных указаний закона. Это отступление от принципа superficies solo cedit, предусмотренное Концепцией развития гражданского законодательства РФ <3>, очевидно, вызвано теми же соображениями, что и отмеченный выше своеобразный подход к этому институту германского вещного права. Однако право собственности застройщика является срочным, ибо действует до момента прекращения права застройки, после чего переходит к собственнику земельного участка (п. 1 ст. 300.8 проекта). Такое положение не характерно для права собственности, которое по общему правилу является бессрочным.

--------------------------------

<1> Тщательный анализ конкретных норм законопроекта о праве застройки, см.: Емелькина И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 "Право застройки" проекта Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2015. N 1.

<2> Впрочем, аналогичное решение традиционно закреплено также швейцарским вещным правом (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 79).

<3> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90. См. также: Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 78.

За собственником застраиваемого земельного участка в любом случае сохраняется лишь право распоряжения им (п. 4 ст. 300), тогда как правомочия владения и пользования земельным участком, по сути, переходят к застройщику. Поэтому право застройки наряду с правом постоянного землевладения является одним из наиболее значительных, существенных "обременений" права собственности, по существу оставляющих на долю собственника лишь одно из трех принадлежащих ему основных юридических возможностей (правомочий).

Право застройки является срочным (точнее, долгосрочным: по Концепции развития гражданского законодательства РФ оно устанавливается на срок от 50 до 199 лет, а по законопроекту действует на срок не менее 30 и не более 100 лет либо даже является бессрочным <1>), отчуждаемым (переходящим в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства) и возмездным (причем плата возможна как в форме периодических или единовременных платежей, так и в виде предоставления собственнику земли в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенном здании, а также в иных формах). Помимо обязанности внесения собственнику земли платы за право застройки на субъекта этого вещного права традиционно возлагаются и обязанности по возведению соответствующих зданий или сооружений в установленный срок, а также по строго целевому использованию как чужого земельного участка, так и возведенных на нем зданий и (или) сооружений (ст. 300.1 проекта). Взаимоотношения застройщика и собственника земельного участка в основном регулируются заключаемым ими договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.2 проекта).

--------------------------------

<1> В германской литературе отмечается, что право застройки всегда устанавливается на время, т.е. должно иметь срок окончания, отсутствие которого "делает значение собственности (на земельный участок. - Е.С.) иллюзорным" (Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 335).

Субъект права застройки вправе распоряжаться этим вещным правом как самостоятельным объектом права - отчуждать, передавать в залог, устанавливать на него ограниченные вещные права (вещные обременения), но лишь одновременно с аналогичным отчуждением или обременением здания или сооружения, возведенного на основании права застройки (п. 1 ст. 300.6 проекта). Вместе с тем в отличие от некоторых зарубежных правопорядков распоряжение застройщиком своим правом не требует согласия собственника земли. При отчуждении здания или сооружения, возведенного на чужом земельном участке на основании права застройки, его приобретатель становится не только субъектом права собственности на здание, но и автоматически (в силу закона) приобретает право застройки на земельный участок (п. 1 ст. 300.5 проекта). Более того, собственник такого здания вправе отчуждать третьим лицам находящиеся в нем жилые и нежилые помещения, собственники которых также в силу закона признаются участниками права застройки в долях, соответствующих доле помещения в общей площади здания (п. 2 и 3 ст. 300.5 проекта). Таким образом, ограниченное вещное право застройки чужого земельного участка и право собственности на возведенное на нем на этом основании здание и сооружение (и на отдельные помещения в таком здании, отчужденные его собственником) находятся в неразрывной юридической связи, по сути, отражающей естественную связь здания (помещения) и земельного участка, на котором оно расположено, не допускающей их произвольного разрыва.

Как уже отмечалось, при прекращении права застройки по основаниям, допускаемым законом или договором, право собственности на здания и сооружения, возведенные на основании этого права на чужом земельном участке, прекращается у застройщика и появляется у собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Надо полагать, что та же юридическая судьба должна постигнуть и помещения в таком здании, ставшие самостоятельными объектами права собственности "созастройщиков". Проект ничего не говорит о причитающейся застройщику в этих случаях компенсации. Между тем такая компенсация прямо предусматривалась ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.; она предусмотрена и германским вещным правом (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в ред. 2007 г.) <1>.

--------------------------------

<1> По швейцарскому вещному праву в целях уплаты такой компенсации застройщику собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника может находиться право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); им также в силу закона принадлежит взаимное преимущественное право покупки (абз. 2 ст. 682 ШГК) (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 81).

Право личного пользовладения имеет в своей основе римскую юридическую конструкцию узуфрукта (каковым оно и объявлено в п. 1 ст. 302 проекта). В доюстиниановом праве узуфрукт (ususfructus) признавался разновидностью личных (неотчуждаемых) сервитутов, но в конце концов стал самостоятельной разновидностью ограниченных вещных прав. Он состоял в праве пользования чужой вещью и ее плодами, но с обязанностями сохранения ее характера (субстанции), несения текущих расходов по ее содержанию и возврата вещи по окончании срока действия узуфрукта. За собственником оставалось право распоряжения вещью, переданной в узуфрукт, но практически исключалось право пользования ею наряду с узуфруктуарием; более того, он не мог воздействовать на свою собственную вещь, препятствуя узуфруктуарию осуществлять свое право <1>. Очевидно, что в основе этого права также лежали отношения длительной аренды чужой вещи. Следует отметить, что "право пользовладения" как право "владеть и пользоваться чужим недвижимым или движимым имуществом и извлекать из него всякие выгоды" было известно русскому дореволюционному праву (гл. IV разд. IV книги третьей проекта Гражданского уложения). Оно было неотчуждаемым (личным), но пользовладелец мог "уступить осуществление этого права" другому лицу (ст. 970 указанного проекта).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 307 - 310.

Современная конструкция права личного пользовладения, подобно другим "сильным" вещным правам (постоянного землевладения и застройки), далеко не во всем совпадает со своим прототипом. Прежде всего рассматриваемое ограниченное вещное право имеет своим объектом только недвижимые вещи, главным образом здания и помещения, особенно жилые, либо их часть в виде одной или нескольких комнат в квартире или жилом доме (ср. п. 1 ст. 302.1 и п. 1 ст. 298.3 проекта) <1>. В целях сохранения "принципа единого объекта" право личного пользовладения зданием распространяется также на земельный участок, на котором расположено это здание, а пользовладельцы помещений в здании вправе пользоваться общим имуществом такого здания наравне с собственниками находящихся в нем помещений (п. 2 и 3 ст. 302.1 проекта).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 93) предусматривала возможность установления права личного пользовладения как на недвижимые, так и на движимые вещи.

Основное назначение данного права - заменить собой различные права пользования жилыми помещениями (возникшие в силу членства в семье собственника жилья, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением). Поэтому субъектом права личного пользовладения может быть только гражданин или некоммерческая организация, а использование объектов этого права в предпринимательской деятельности не допускается (п. 1 и 2 ст. 302 проекта). В римском праве (как и в дореволюционном русском праве) долгосрочное право проживания в чужом доме регулировалось не узуфруктом, а особым личным сервитутом (habitatio) <1>, предметом узуфрукта могли быть любые, не только недвижимые вещи.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 312; ст. 1019, 1023 - 1025 проекта Гражданского уложения Российской империи. Как уже отмечалось, habitatio в римском праве долгое время рассматривалось в качестве разновидности узуфрукта, а сам узуфрукт считался разновидностью личных сервитутов.

Право личного пользовладения является неотчуждаемым (а потому в силу п. 1 ст. 302.5 проекта прекращается смертью пользовладельца или ликвидацией либо реорганизацией некоммерческой организации), но следует за вещью при смене ее собственника. Оно также является срочным - в соответствии со ст. 302.4 проекта оно устанавливается на определенный срок либо пожизненно, а для некоммерческой организации срок его действия не может превышать 21 года. Оно может быть как возмездным, так и безвозмездным. Особенность рассматриваемого вещного права составляет также возможность его возникновения не только по договору его субъекта с собственником вещи, но и в силу односторонней сделки - завещания (завещательного отказа) умершего собственника (абз. 1 п. 1 ст. 302.2 проекта).

Пользовладелец приобретает права владения и пользования чужой недвижимой вещью, тогда как за собственником остается лишь правомочие распоряжения ею. Вместе с тем пользовладелец обязан нести все расходы по содержанию полученной им чужой недвижимой вещи; на нем также лежит риск ее случайной гибели или порчи. С согласия собственника он вправе улучшать предоставленную ему вещь, не требуя, однако, компенсации за понесенные при этом расходы (ст. 302.3 проекта). Невыполнение пользовладельцем обязанностей по содержанию и надлежащему использованию вещи, а также систематическое невнесение платы за пользование ею могут стать основанием для прекращения данного права в судебном порядке по иску собственника вещи (п. 2 ст. 302.5 проекта).