Право приобретения чужой недвижимой вещи также было известно дореволюционному российскому праву; оно признается и большинством современных зарубежных правопорядков (в частности, Vorkaufsrecht в германском вещном праве, предоставляющее возможность арендатору или иному пользователю земельного участка приобрести его в собственность в случае его продажи собственником преимущественно перед другими покупателями) <1>. По своей юридической природе это право относится к особой группе вещных прав - правам приобретения (Erwerbsrechte), а не к правам пользования чужой вещью (Nutzungsrechte), каковыми являются большинство ограниченных вещных прав (включая все охарактеризованные выше "сильные" вещные права). Вместе с тем вещная природа этого права в большинстве случаев не вызывает сомнений и достаточно убедительно обосновывается в современной отечественной литературе <2>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом вещном праве и сфере его применения в зарубежных правопорядках см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 242 и сл.; Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 940 - 949.

<2> См., например: Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10.

Закрепление данного вещного права в рассматриваемом законопроекте вызвано прежде всего недостатками регламентации в действующем гражданском законодательстве преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется только на долю в праве общей собственности на вещь и "не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства" <1>. Кроме того, эта норма не в полной мере "стыкуется" с правилами земельного и жилищного законодательства, предусматривающими аналогичные по сути правила о преимущественной покупке земельных участков, комнат в коммунальных квартирах и т.п.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97.

В силу права приобретения чужой недвижимой вещи его обладатель получает исключительное перед другими лицами право на приобретение такой вещи в собственность либо право ипотеки или право застройки в отношении указанной вещи (п. 1 ст. 304 проекта). Термин "исключительное" использован здесь не в традиционном значении исключительного права на результаты творческой деятельности и (или) приравненные к ним объекты, а с целью не допустить смешения с преимущественными правами, многие из которых не являются вещными (преимущественные права на приобретение акций или долей в капитале хозяйственных обществ, на заключение договора на новый срок и т.д.) уже потому, что не имеют объектом индивидуально-определенные вещи. В отличие от них право приобретения чужой вещи относится только к недвижимостям (в германском праве только к земельным участкам) и отвечает другим признакам ограниченных вещных прав. По сути же, как отмечается в германской литературе, речь идет о признанной законом возможности стать еще одним участником договора об отчуждении недвижимости (земельного участка) или, точнее, о праве лица своим односторонним волеизъявлением создать еще один договор продажи земельного участка на условиях первого договора, но с иным субъектным составом <1>.

--------------------------------

<1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 362.

По проекту это право является срочным (действует не более 10 лет), отчуждаемым (может передаваться другим лицам в соответствии со ст. 304.4 проекта) и может быть как возмездным, так и безвозмездным. Условия его осуществления (в том числе конкретный срок действия и размер оплаты) определяются договором, из которого данное право возникло. Тем самым снимается проблема "секундарного характера" этого права, которое является таковым лишь с точки зрения действующего законодательства <1>. По смыслу ст. 304.3 проекта следует четко различать договор об установлении права приобретения чужой недвижимости (который может быть как возмездным, так и безвозмездным) и договор об отчуждении данной вещи, который может быть только возмездным договором купли-продажи (но не договором мены или тем более договором дарения).

--------------------------------

<1> См., например: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101.

Важную особенность этого права, предусматривавшуюся в Концепции развития гражданского законодательства РФ, составляет его распространение на будущие недвижимые вещи (не созданные к моменту заключения договора об установлении данного права), например на объекты "долевого строительства" (п. 1 ст. 304.1 и п. 1 ст. 304.2 проекта). Кроме того, собственник обремененной этим правом недвижимости в соответствии со ст. 304.5 проекта вправе выкупить право ее приобретения (подобно тому, как это допускается ст. 592 ГК РФ для плательщика постоянной ренты).

Право вещной выдачи также относится к особой группе ограниченных вещных прав - правам на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte), к которой по традиционной (пандектной) классификации относится и залоговое право. Оно не связано ни с пользованием, ни с владением чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею. Поэтому, подобно праву на приобретение чужой недвижимой вещи, это ограниченное вещное право относят к обеспечительным вещным правам. В пандектном (германском) праве оно известно под названием земельных, или вещных, обременений (Grundlast, Reallast), а в дореволюционном русском праве именовалось вотчинными выдачами, обязанность которых лежала на собственнике имения и обеспечивалась этим имением (а при его недостаточности иным имуществом) (ст. 1029 и 1030 проекта Гражданского уложения Российской империи).

Согласно п. 1 ст. 305 проекта право вещной выдачи состоит в возможности периодического получения от собственника недвижимой вещи (или доли в праве собственности на недвижимую вещь) "имущественного предоставления в форме товара, денег, работ или услуг", а в случае неполучения такого предоставления - в возможности обратить взыскание на такую вещь в порядке, предусмотренном для ипотеки. Имущественное предоставление не может состоять в пользовании обремененной этим правом недвижимой вещью (п. 3 ст. 305.1 проекта), что противоречило бы его юридической природе. Его экономический (хозяйственный) смысл заключается в возможности "вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения" <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 98. О практическом использовании данного института в зарубежных правопорядках и перспективах его использования в отечественном праве см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 303 - 304, 315 - 320, 324 - 329.

Хотя субъект права вещной выдачи имеет право залога на обремененную недвижимость, его статус отличается от положения залогодержателя, поскольку собственник обремененной недвижимости ("залогодатель") обязан осуществлять в его пользу еще и различные по характеру имущественные предоставления ("вещные выдачи") за счет "заложенной" им же недвижимости, чего нет в обычных залоговых отношениях. Поэтому в зарубежной литературе это право иногда рассматривается как "комбинация" (соединение) сервитутного и залогового права <1>. Однако данный институт отличается от сервитута "позитивной" обязанностью собственника обремененной недвижимой вещи осуществлять имущественные предоставления в пользу субъекта этого права (тогда как сервитут подразумевает обязанность собственника либо "претерпевать" определенные действия сервитуария, либо не осуществлять к выгоде сервитуария какие-либо определенные действия, но не может состоять в обязанности собственника что-либо делать в пользу сервитуария).

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 183.

Право вещной выдачи является долгосрочным - для гражданина оно обычно устанавливается пожизненно, а в иных случаях - на срок, не превышающий 100 лет (п. 1 ст. 305.3 проекта). Оно отчуждаемо, т.е. может переходить к другим лицам в порядке как универсального, так и частичного правопреемства (п. 1 ст. 305.4 проекта).

Главным основанием возникновения права вещной выдачи является договор с собственником обремененной им недвижимой вещи, который обычно и определяет объем (размер), периодичность и денежную оценку имущественного предоставления, а также срок действия этого права (п. 3 ст. 305, ст. 305.1 и п. 2 ст. 305.3 проекта). Установление права вещной выдачи может предусматриваться договором ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 проекта), а договор о его установлении в этом случае по сути представляет собой разновидность договора ренты. Все это, однако, не изменяет вещной природы рассматриваемого права и не превращает его в обязательственное.

Залоговое (ипотечное) право как составная часть права вещной выдачи вступает в действие лишь в случае неисполнения собственником обремененной вещи обязанности по имущественному предоставлению даже после вынесения судебного решения о понуждении к ее исполнению. В остальных случаях нарушение собственником такой вещи обязанности по имущественному предоставлению (выдаче) влечет для него лишь последствия, предусмотренные за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующего договорного обязательства (ст. 305.5 проекта).

Следует отметить, что в зарубежных правопорядках пандектного типа право вещной выдачи сформулировано более узко, чем в рассматриваемом российском законопроекте. Так, по швейцарскому праву Grundlast, во-первых, обеспечивается только обремененным земельным участком (абз. 1 ст. 782 ШГК), но не иным имуществом его собственника (что традиционно свойственно российскому праву). Во-вторых, залоговое право получателя вещных выдач (предоставлений) может быть им осуществлено и без предварительного использования мер договорной ответственности.

В-третьих, характер имущественного предоставления, обеспеченного обремененным земельным участком, определяется не произвольно (по усмотрению сторон договора о его установлении), а согласно абз. 3 ст. 782 ШГК должен либо следовать из "экономической природы (wirtschaftlichen Natur) обремененного земельного участка", либо "определяться экономическими потребностями (wirtschaftlichen Bedurfnisse) господствующего земельного участка" (поскольку такое обременение здесь обычно устанавливается для собственника одного земельного участка в пользу собственника другого земельного участка). Например, земельный участок, на котором находится мельница или молокозавод, может обременяться обязанностью производить помол зерна определенных лиц или поставлять им молочные продукты; участок, на котором расположен отель, может обременяться обязанностью периодической уплаты "курортного сбора" (Kurtaxe) (и в целом участок, хозяйственное использование которого дает постоянный денежный доход, может обременяться обязанностью периодических денежных выплат); на обремененный участок (его владельца) может возлагаться обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии дороги или сооружения (например, стены), находящейся на господствующем земельном участке, и т.д. <1>. Вместе с тем, поскольку такие отношения в швейцарском праве не получили значительного распространения, а экономическое и социальное значение рассматриваемого института остается сравнительно небольшим, указанный подход не может служить обязательным ориентиром для развития отечественного законодательства об ограниченных вещных правах.

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 181 - 182.