По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549; п. 1 ст. 454 ГК РФ). Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества являются действия продавца по передаче имущества в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого имущества и уплате за него установленной цены.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (взаимным) и возмездным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. При этом участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

Граждане могут заключать договоры купли-продажи в качестве продавца с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности (п. 2 ст. 181 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ). В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (ст. 448 ГК РФ).

Предметом договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54[1]).

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Данные о продаваемой недвижимости могут содержаться в специальных документах. Так, к документам, идентифицирующим земельные участки, относятся кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся следующие: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

При отсутствии в договоре данных о продаваемой недвижимости и условия о цене договор считается незаключенным (ст.ст. 554-555 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

[1] Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс.