Общее понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам относятся следующие: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» к недвижимым вещам, приведенным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, отнесены жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. При этом данный перечень не является закрытым, поскольку, как указано в п. п. 1 ст. 130 ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что предметом договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кроме того, при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю дополнительную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования.

Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт: целевой характер использования жилого помещения и невозможность его изменения по усмотрению сторон; жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником; в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении; необходимость государственной регистрации договора.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Возможна продажа доли в праве собственности на недвижимую вещь. В этом случае в договоре должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность.