Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений).

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия. Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Поскольку договор продажи недвижимости является консенсуальным, каждая из сторон вправе требовать исполнения обязательства по передаче недвижимости и ее оплате, если они должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в связи с чем заключенный и исполненный договор продажи недвижимости прекращает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости.

Подлежащее исполнению по договору продажи недвижимости обязательство состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Кроме того, обязанностью покупателя является оплата получаемой по сделке недвижимости. При этом форму, порядок и способ оплаты стороны определяют самостоятельно в условиях договора. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате.

Следует отметить, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Кроме того, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).