Договор аренды здания или сооружения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Аренда зданий и сооружений сформулирована в ГК РФ как вид аренды, в связи с чем данное обязательство характеризуется общими признаками аренды, имея при этом отличительные качества. Указанное обстоятельство определило возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий и сооружений. В ст. 625 ГК РФ сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Особенности договора аренды зданий и сооружений

Данный договор является:

консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания);

взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу);

возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом).

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются предмет договора (п. 1 ст. 650; ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Общепризнанных определений понятий «здание» и «сооружение» нет. По общему правилу здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по ст. 130 ГК РФ по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению.

Как указал В.В. Витрянский, юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования[1].

В целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Специфический признак здания или сооружения выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий или сооружений некоторых специальных положений (ст.ст. 652-653; п.п. 2-3 ст. 654 ГК РФ).

Так, одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием или сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст._652 ГК РФ). Указанные права передаются арендатору в силу закона. Закрепляя данный подход, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель.

В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Исходя из положений п. 2 ст. 654 ГК РФ, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением)[2].

В аренду могут передаваться помещения, расположенные внутри здания или сооружения, т.е. являющиеся его частью.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в аренду может передаваться как вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (п. 9).

Чтобы условия об аренде части вещи в таком случае считались согласованными, необходимо отражать не только данные, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, но и данные, персонализирующие данный конкретный объект, перечислив их или отобразив в прилагаемой к договору схеме, плане.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений может выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.

[2] Постановление Президиума ВАС РФ от 02.09.2008 № 808/08; Определение ВС РФ от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125.