Согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора являются:

подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данные условия перечислены в п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, и согласно п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.

В практике судов распространены случаи, когда при отсутствии в договоре одного из существенных условий такой договор признается незаключенным. И наоборот, при надлежащем определении всех необходимых условий (в том числе предмета) договор (в том числе предварительный договор участия в долевом строительстве) признается заключенным.

Признаки договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия — это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых можно выделить наличие особых участников (застройщика и участника долевого строительства), привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и др. Рассмотрим более подробно некоторые признаки договора долевого участия.

Предмет договора, или объект долевого строительства. Согласно Закону № 214-ФЗ предметом являются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. У граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.

Кроме того, объект долевого строительства входит в состав многоквартирного дома, т.е. в совокупность разных помещений, принадлежащих разным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является[1].

Т.Ю. Майборода справедливо подчеркнула, что объект недвижимости, создаваемый для участника долевого строительства, «... входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями-объектами, предназначенными для других участников долевого строительства. Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают. Возведение объекта, предназначенного любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства. Возводимый объект должен быть "сложным'; т.е. состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения объектов, предназначенных разным лицам»[2].

Стороны договора. Закон № 214-ФЗ выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отношении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне зависимости от организационно-правовой формы, наличие в собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, способность привлечь денежные средства участников долевого строительства, наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринимателей, физических лиц[3]. Понятие «участник долевого строительства» Закон № 214-ФЗ на сегодня не содержит.

Цель договора. Для застройщика и участника долевого строительства цели разные. Цель застройщика — извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и расходами, связанными со строительством. Цель граждан (дольщиков) — приобретение в собственность объекта долевого строительства.

Содержание договора, т.е. совокупность прав и обязанностей сторон.

Форма договора. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой документации (договора, проектной декларации, плана многоквартирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей.

[1] Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: Статут; Российская Правовая Академия, 2009. 640 с.; Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. 544 с.; Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // СПС КонсультантПлюс.

[2] Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 7.

[3] Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (ред. от 08.06.2015) // СПС КонсультантПлюс; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // СПС КонсультантПлюс.