Законом № 214-ФЗ в качестве сторон договора названы участник долевого строительства и застройщик; определены их права, обязанности и ответственность.

Согласно ст. 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, физические лица и индивидуальные предприниматели не могут являться застройщиками по договору участия в долевом строительстве.

Судебная практика подтверждает тот факт, что застройщиками чаще всего являются акционерные общества (преимущественно закрытые акционерные общества) или общества с ограниченной ответственностью[1]. Однако в Законе № 214-ФЗ нет ограничений применительно к некоммерческим юридическим лицам, следовательно, они также могут являться застройщиками. Их отличие от коммерческих организаций состоит главным образом в том, что в качестве основной цели своей деятельности некоммерческие организации не могут иметь извлечение прибыли. Однако осуществлять предпринимательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они были созданы, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Сегодня Закон № 214-ФЗ не содержит определения понятия «участник долевого строительства». Однако на основе положений Закона можно заключить, что участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, вложившее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании зарегистрированного в установленном Законом порядке договора участия в долевом строительстве.

Являясь менее защищенной стороной по договору участия в долевом строительстве, дольщик при вступлении в отношения долевого строительства должен быть уверен в гарантии исполнения застройщиком своих обязательств.

В настоящее время Правительством РФ принято Постановление от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»).

[1] Определение ВАС РФ от 30 июня 2008 г. № 7989/08 по делу № А56-10038/2007. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консуль- тантПлюс»; Постановление ФАС Поволжского округа от 20 июня 2008 г. по делу № А55- 9649/07. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Кон- сультантПлюс»; Постановление ФАС Центрального округа от 9 марта 2010 г. по делу № А35-4770/2009. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Определение Липецкого областного суда от 27 декабря 2010 г. по делу № 33-3125/2010. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» и др.