Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ. При этом положения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Кроме того, действие положений ст. 4 (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу ст.ст. 1, 3-5 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Применительно к регистрации права собственности на объект долевого строительства необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ и п.п. 11, 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке[1].

Содержание договора. Права и обязанности застройщика, перечисленные в Законе № 214-ФЗ, можно свести к следующему: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать надлежащего качества объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок, установленный договором. Все обязанности застройщика можно разделить на четыре группы: предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств (наличие вещных прав на земельный участок, государственная регистрация, наличие разрешения на строительство), обязанности по информированию участников долевого строительства (в том числе через СМИ, рекламу, интернет-ресурсы); обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств[2].

В свою очередь участник долевого строительства обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором, принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика, а также имеет право на ознакомление с информацией о застройщике и проекте строительства, на уступку права требования. Дольщик может предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.

В качестве дополнительных прав дольщика можно выделить право на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требовать возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству, имеет право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в Законе № 214-ФЗ или договоре, на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1] Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

[2] Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 30 с.; Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М.: Ось-89, 2008. 144 с.