Как известно, нахождение жилых помещений в общей собственности двух и более лиц (причем не важно, собственности долевой или совместной) - явление для современного юридического быта весьма распространенное. Однако при внешней простоте и даже некой правовой изящности конструкции "общая собственность" данная юридическая конструкция порождает огромное число вопросов как чисто теоретического, так и исключительно практического характера. На теоретическом уровне вопрос о социально-правовой природе общей собственности можно поставить следующем образом. Что же на самом деле принадлежит лицу, обладающему долей в праве собственности на некое имущество? На какую часть материальной субстанции вещи распространяется его исключительная власть как собственника (сособственника)? Еще Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал, что "общая собственность представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Вопрос заключается в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в то же время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду - в каждой материальной ее частице он имеет свою долю" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 214.

Не менее интересна и практическая часть конструкции общей собственности. Ведь ни для кого не секрет, что такое гражданско-правовое явление, как общая собственность, является крайне "плодотворной" почвой для появления и развития всевозможного рода споров, ссор и конфликтов, возникающих между сособственниками в процессе владения, пользования и распоряжения принадлежащей им вещью. Рискнем предположить, что категория общей собственности в генеральной системе институтов гражданского права в этом вопросе занимает одно из лидирующих положений. Как писала М.В. Зимелева - ученый, вплотную занимавшийся проблематикой общей собственности в гражданском праве, - германское общее право выработало пословицу "общность - мать потасовок", а французский юрист XVI в. Луазель, автор сборника юридических изречений, говорил: "Кто имеет компаньона (сособственника), имеет хозяина" <1>. Действительно, очень мудрые и, по существу, правильные слова.

--------------------------------

<1> Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 231.

Конечно, нужно признать, что полноценное исследование конструкции общей собственности (это может быть, например, анализ таких вопросов, как определение порядка пользования общим имуществом, преимущественное право покупки, раздел общего имущества и выдел из него доли, преобразование совместной собственности в долевую и наоборот и многое другое) выльется в весьма объемную многостраничную работу <1>. Такая цель не стоит перед автором данных строк. В рамках настоящей работы будет подвергнут анализу только один "юридический срез" конструкции общей собственности. Это защита прав одного из сособственников в случае нарушения (ущемления, попирания) таких прав со стороны другого сособственника (или сособственников). Если говорить более предметно, то в представленной работе будут проанализированы три конкретные правовые ситуации, связанные с защитой жилищных прав одного из сособственников, рассмотренные в разные годы Верховным Судом РФ. Ведь как показывают многочисленные материалы судебной практики (как федеральной, так и региональной), именно жилые помещения в подавляющем большинстве случаев и являются теми камнями преткновения, относительно которых участники общей собственности вступают между собой в многочисленные и, как правило, продолжающиеся долгий период времени споры и разногласия. На примере трех конкретных судебных дел, рассмотренных ВС РФ, можно увидеть, в каком юридическом ключе данные споры и разногласия могут быть разрешены. Итак, по порядку.

--------------------------------

<1> См. например: Дроздов И.А. О правовой природе общей собственности // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2005. Вып. 4. С. 165 - 182; Егоров А.В. Общая долевая собственность: механизм защиты прав сособственников // Вестник гражданского права. 2012. N 4. С. 4 - 41; Козырь О.М. Актуальные вопросы права общей долевой собственности: раздел жилого помещения и выдел из него доли // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. М.: Статут, 2008. С. 58 - 74.

Ситуация первая

Если провести сравнение собственника (сособственника) жилого помещения и социального нанимателя жилья с позиций вселения ими новых членов своей семьи, то выстроится следующая картина вещей. У социального нанимателя возможность вселения в занимаемое им жилое помещение новых членов семьи ограничена социальными нормами. Статья 70 ЖК РФ прямо и императивно предписывает, что наймодатель (компетентный государственный орган) может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы <1>.

--------------------------------

<1> Понятие учетной нормы и порядок ее установления определяются ст. 50 ЖК РФ.

Правда, судебная практика немного смягчает данное юридическое предписание. Как отмечается в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", требование ст. 70 ЖК РФ не распространяется на случаи вселения в жилое помещение основным нанимателем своего супруга, детей и родителей. Во всех же остальных случаях вселение новых членов семьи (например, братьев и сестер, дедушек и бабушек) ограничено учетной нормой. Именно так обстоят дела в этом вопросе в области договора социального найма.

В сфере же права собственности на жилые помещения юридическая картина вещей выглядит с точностью до наоборот. Во-первых, ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства до настоящего времени не устанавливают каких-либо правовых барьеров (в виде той же самой социальной нормы) по вселению (регистрации) собственником жилья новых членов своей семьи. Собственнику при решении этого вопроса предоставляется практически полная свобода. Во-вторых, и это более принципиально, нормы гражданского законодательства точно так же не предусматривают и никогда не предусматривали минимального размера долей в праве собственности, которые могут принадлежать сособственникам жилья.

На практике же это привело к тому, что лица в силу самых различных юридических оснований (купля-продажа, дарение, так называемое расщепление долей) стали приобретать крайне незначительные (мизерные, "микронные") доли в праве собственности на жилые помещения. А затем такие лица предъявляли к "доминирующему" собственнику требование о фактическом вселении в жилое помещение и полноценном проживании в нем, ссылаясь на свое законное право собственности.

Именно с такой ситуацией и столкнулся в свое время ВС РФ. В рассматриваемом им деле обладатель 1/40 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру требовал фактического вселения в нее, против чего, естественно, категорически возражал другой сособственник. Для того чтобы увидеть это дело во всей его полноте, а также проследить мотивировку, которой руководствовался суд при разрешении этого дела по существу, необходимо обратиться к конкретному судебному прецеденту. Суть рассматриваемого спора сводилась к следующему.

К. обратилась с иском к Ш. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, передать дубликат ключа от жилого помещения. В обоснование иска К. указала, что является собственником 1/40 доли в общей собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 37,4 м2. Собственниками остальных долей в праве собственности на указанную квартиру являются: ее сын С., а также М., Б. и ответчик Ш. На момент обращения в суд с иском в спорной квартире никто не проживал, Ш. врезала новый замок во входную дверь, ключей от которого истец не имеет, ответчик создает препятствия в пользовании квартирой, отказалась передать дубликат ключа от замка входной двери.

Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 02.10.2012, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29.01.2013, иск К. удовлетворен.

В кассационной жалобе Ш. просила об отмене вынесенных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 03.12.2013 жалобу удовлетворила, поскольку имелись предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

Как установлено судом, К. с 29.02.2012 является собственником 1/40 доли в праве общей долевой собственности на спорную однокомнатную квартиру.

Собственниками остальных долей в праве собственности на данную квартиру являются: сын истца - С. (1/40 доли), М. (1/4 доли), Б. (4/20 доли) и ответчик Ш. (1/2 доли).

Ш. постоянно зарегистрирована в спорной квартире с 18.04.2006, К. зарегистрирована в квартире после приобретения ею доли в праве общей долевой собственности - с 27.03.2012.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования К. к Ш., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 30 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что К., являясь одним из сособственников жилого помещения, обладает правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением наряду с остальными его сособственниками. При этом суд исходил из того, что К. не проживает в спорном жилом помещении ввиду препятствий, чинимых ей ответчиком Ш.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что выводы суда сделаны с нарушением норм материального права.

ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В данном случае при наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности. Однако судом положения ст. 247 ГК РФ к спорным отношениям сторон применены не были.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В связи с тем что соглашение между всеми собственниками спорной однокомнатной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры не достигнуто, К. обратилась в мировой суд с иском к Ш. об определении порядка пользования жилым помещением. Решением мирового судьи от 13.08.2012 в удовлетворении данного иска было отказано ввиду невозможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения.

Однако суд не учел данные обстоятельства при разрешении исковых требований К. к Ш. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передаче дубликата ключа от жилого помещения.

При вынесении решения об удовлетворении иска К. суд не принял во внимание, что на принадлежащую К. долю в праве общей собственности на квартиру (1/40) приходится 0,5 м2 жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, 1/40 доли выделить в натуре невозможно, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире.

Между тем возникшие правоотношения между участниками долевой собственности (К. и Ш.) по поводу объекта собственности (жилого помещения - однокомнатной квартиры) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, т.е. прав Ш.

Таким образом, участник долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

Поскольку решением мирового судьи от 13.08.2012 в удовлетворении иска К. к Ш. об определении порядка пользования спорным жилым помещением было отказано, то у суда не было оснований для удовлетворения иска К. (как собственника 1/40 доли) к Ш. (собственнику 1/2 доли) о вселении в жилое помещение.

Судебная коллегия признала обоснованным довод суда кассационной жалобы о том, что вселение К. в спорное жилое помещение приведет к существенному нарушению принадлежащих Ш. прав как собственника спорной квартиры, проживающего в ней и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной (Ш. принадлежит 1/2 доли) по сравнению с долей истца (1/40 доли), в то время как спорная квартира не являлась и не является местом жительства К., которая приобрела право собственности на долю в квартире на основании договора дарения от 01.02.2012.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия истца К. как злоупотребление правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика Ш.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ решение Железнодорожного городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменила, приняла по делу новое решение, которым в удовлетворении иска К. отказала <1>.

--------------------------------

<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 8.

Итак, какие же выводы можно сделать, ознакомившись с представленным документом?

Необходимо признать, что ВС РФ был применен достаточно смелый, если не сказать больше - революционный подход при разрешении упомянутого спора. Ведь ВС РФ, по сути, прямо сказал о том, что, несмотря на наличие формального права на вселение в жилое помещение, по существу, такого права у "миноритарного" сособственника нет. Указанное поведение собственника необходимо квалифицировать как злоупотребление правом с его стороны. Обладателю 1/40 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру не может быть выделена так называемая реальная доля, посредством которой он мог бы полноценно пользоваться жилым помещением. Ведь как указывалось еще в Постановлении Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06.02.2007), при установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли (выделено мной. - А.М.) в праве общей собственности на дом (п. 6 Постановления). Доля в праве собственности на жилое помещение должна быть, выражаясь словами К.И. Скловского, "жизнеспособной". И хочется надеяться, что в будущем при разрешении споров подобного рода суды и дальше будут идти по пути защиты прав преобладающих сособственников, запрещая "миноритарным" обладателям долей совершать заведомо недобросовестные действия.

Ситуация вторая

Это ситуация, по существу, является логическим продолжением описанной выше правовой коллизии. Суть этой проблемы заключается в поиске ответов на следующие вопросы: может ли преобладающий сособственник жилого помещения требовать в принудительном порядке выкупа доли у "миноритарного" собственника жилья; какой принцип должен быть положен в основу этого решения: принцип неприкосновенности частной собственности (в том числе доли на нее) или принцип всемерной охраны и защиты прав доминирующих сособственников?

По большому счету прямые ответы на эти вопросы можно найти в тексте ГК РФ. Пункт 4 ст. 252 ГК РФ по этому поводу гласит: в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. А п. 5 ст. 252 ГК РФ дополнительно указывает, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Достаточно развернутый правовой комментарий к указанным нормам гражданского законодательства содержится в настоящее время в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с учетом изменений, внесенных в этот документ Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В п. 36 указанного документа дается следующая информация: "В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и др.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли".

Именно таким образом выглядит разрешение этого вопроса на общетеоретическом уровне. Для того же, чтобы увидеть, как конструкция принудительного выкупа доли реализуется в практической деятельности, необходимо обратиться к конкретному судебному делу. Помощь в этом вопросе сможет оказать гражданско-правовой спор, рассмотренный ВС РФ в 2006 г. Суть этого судебного спора сводилась к следующему.

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына А., обратилась в суд с иском к В., ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и ее несовершеннолетнему сыну принадлежит 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района Приморского края, а ответчику В. 1/4 доля в праве общей собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, так же как невозможно и реально выделить доли сторон по делу в праве собственности на квартиру, истица просила взыскать с нее в пользу В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1/4 долю в праве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников квартиры.

Решением Кировского районного суда Приморского края от 22.06.2005 иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда 11.08.2005 решение суда оставила без изменения.

В надзорной жалобе В. просил об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.

Судья ВС РФ, рассмотрев 24.10.2006 истребованное по надзорной жалобе дело, в передаче его для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказал, указав следующее.

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как следует из буквального толкования приведенной нормы, участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имуществ или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б. неоднократно обращалась к В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и В. на данную квартиру. Однако согласия на предложенные В. варианты в виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3/4 доли квартиры либо покупки его 1/4 доли Б. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов - матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей, значительно превышает долю В. (им принадлежит 3/4 доли квартиры, в то время как В. принадлежит 1/4 доля квартиры), вывод суда о выплате истцами денежной компенсации В. за его долю является правильным.

Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у В. существенного интереса в использовании общего имущества - спорной квартиры, суд принял во внимание и нахождение у В. в собственности индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание в названной квартире.

Таким образом, поскольку В. свое право на выкуп у Б. и ее несовершеннолетнего сына принадлежащей им доли в праве собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении ими прав, связанных с владением и пользованием квартирой, оснований для отмены постановленного по делу решения суда не имеется.

Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования собственника выделенной доли, так и на требования остальных участников долевой собственности <1>.

--------------------------------

<1> Определение судьи ВС РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17 // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 11.

В завершение необходимо отметить, что ВС РФ и в последующем не раз обращался к разрешению споров подобного рода.

Например, в одном из дел, рассмотренных ВС РФ в 2012 г., суд удовлетворил требование обладателя 13/14 долей к собственнику 1/4 доли (на эту долю приходилось около 2,5 м2 общей площади жилого помещения) о принудительном выкупе такой доли. Причем суд в этом деле не просто произвел принудительное отчуждение доли, но и выселил из жилого помещения всех членов семьи бывшего собственника, которые сами собственниками (сособственниками) этого жилого помещения не являлись <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 03.04.2012 N 5-В11-134 // Бюллетень ВС РФ. 2012. N 11.

Ситуация третья

Она заключается в следующей проблеме. Допустим, лицу на праве единоличной собственности принадлежит комната в коммунальной квартире. Такое лицо хочет сдать свою комнату для проживания третьим лицам по договору коммерческого найма. В связи с этим возникает крайне важный вопрос: имеет ли право собственник комнаты заключить такой договор, что называется, в индивидуальном порядке? Либо для совершения подобного договора необходимо получать согласие собственников всех комнат, расположенных в данной коммунальной квартире?

Применительно к договору социального найма эта ситуация разрешается прямым образом. Часть 2 ст. 76 ЖК РФ прямо устанавливает, что "для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей". Иными словами, нормы жилищного законодательства прямо и недвусмысленно определяют, что решение вопроса о заключении договора поднайма (аналога договора коммерческого найма в рамках найма социального) не может быть принято нанимателем единолично. Такое решение в обязательном порядке подлежит согласованию со всеми жильцами коммунальной квартиры вне зависимости от их юридического положения (наниматели, собственники, члены семьи нанимателей (собственников)). Если хотя бы одно из указанных лиц будет возражать против совершения договора поднайма, у нанимателя не будет правовой возможности по заключению данного договора и вселению в свое жилое помещение посторонних лиц.

А как же обстоят дела в этом вопросе в области права собственности на жилые помещения? Как это ни странно, но ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства прямо эту ситуацию не регулируют и не определяют. Однако однозначный ответ на этот вопрос все же должен быть дан.

Каким же образом можно восполнить указанный правовой пробел? С одной стороны, можно сказать, что норма ч. 2 ст. 76 ЖК РФ должна применяться к данной ситуации в порядке аналогии. Ведь обладателям сопредельных комнат в коммунальной квартире будет далеко не безразлично, кто будет проживать вместе с ними "по соседству". Права и законные интересы таких соседей в обязательном порядке должны быть учтены в процессе заключения и исполнения договора коммерческого найма. С другой стороны, можно рассуждать таким образом, что индивидуальный собственник комнаты в коммунальной квартире как абсолютный и полновластный хозяин такого имущества может заключить договор коммерческого найма совершенно самостоятельно, без получения чьего-либо согласия или разрешения; частный интерес здесь должен превалировать над интересом общественным.

Вроде бы и тот и другой вариант выглядит правильно. Однако при решении данного вопроса не нужно упускать из виду то важное обстоятельство, что любому собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо его индивидуального помещения, принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования (кухня, ванная, санузел, общий коридор и др.). Часть 1 ст. 41 ЖК РФ прямо указывает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Именно данное обстоятельство и было положено ВС РФ в основу своего решения при разрешении конкретного гражданско-правового спора, суть которого сводилась к следующему.

Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите гражданских прав. В обоснование иска Г. указала, что проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи от 03.04.2010 является Ф., которая без согласия истца сдает комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.; обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение, пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11.10.2012 в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.11.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24.09.2013 жалобу удовлетворила, поскольку имелись основания для отмены вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты. Собственником третьей комнаты в указанной квартире является Ф.

Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнаты не определен.

С момента приобретения в собственность названной выше комнаты Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам безвозмездного пользования сдавала ее внаем различным гражданам. На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г. требований, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на основании договора. При этом суд указал на то, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушают имущественные права истца, поскольку комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого истец вещными или обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права по смыслу ст. ст. 41 и 42 ЖК РФ являться не может.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ решение Останкинского районного суда г. Москвы и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции <1>.

--------------------------------

<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24.09.2013 N 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4.

Подводя итог, можно еще раз сказать, что защита жилищных прав собственников комнат в коммунальной квартире производится так же, как это имеет место в рамках договора социального найма. Для заключения собственником комнаты договора коммерческого найма такому собственнику необходимо в обязательном порядке получить согласие других собственников всех без исключения комнат в данной коммунальной квартире. Без получения такого согласия фактически заключенный договор коммерческого найма не будет иметь полной юридической силы.