Современный мировой опыт показывает практическое отсутствие свободного земельного рынка — все существующие правовые системы устанавливают значительное ограничение права частной собственности на землю.

В отличие от советского законодательства, которое предусматривало только право пользования земельными участками для других субъектов земельных правоотношений, современное российское законодательство признает право частной собственности на землю.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота, и к ограниченным в обороте.

Земельный кодекс устанавливает разную степень оборотоспособности земельных участков. Из оборота изъяты, т.е. не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

•   государственными природными заповедниками и национальными парками;

•   зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, а также военные суды;

•   объектами организаций федеральной службы безопасности; федеральных органов государственной охраны;

•   объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

•   объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

•   объектами учреждений и органов федеральной службы исполнения наказаний;

•   воинскими и гражданскими захоронениями;

•                                                                                                                           инженерно-техническими        сооружениями,                                                              линиями связи и

коммуникациями, возведенными        в интересах          защиты     и охраны

Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте, т. е. не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами, находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных среди изъятых из оборота земель;

•   из состава земель лесного фонда;

•  в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

•  занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

•  предоставленные для обеспечения обороны и безопасности оборонной промышленности, таможенных нужд;

•   в границах закрытых административно-территориальных образований;

•   предоставленные для нужд связи;

•   занятые объектами космической инфраструктуры;

•   расположенные под объектами гидротехнических сооружений

•  предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

•  загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшие деградации земли; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

•  в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также Земельный кодекс РФ устанавливает запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных установленных в соответствии с федеральными законами территориях РФ, не могут являться собственностью иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Перечень, состоящий из 380 приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ № 26 от 09.01.2011 г.

Российское земельное законодательство содержит еще одно ограничение на право собственности иностранных лиц на земельные участки. Согласно ст. 3 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.06.2002 г. № 101-ФЗ, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут пользоваться земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок содержится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Юридическое значение права собственности означает определенный круг прав и обязанностей собственника земельного участка. Собственник земельного участка имеет право:

•                    использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры;

•                    возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка;

•                    проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты;

•                    осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

К обязанностям собственника земельного участка Земельный кодекс РФ относит:

•    использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

•    сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

•    осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

•    своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

•    не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Правовые аспекты использования земельных участков. Кроме права собственности на земельные участки гражданское и земельное законодательство устанавливают право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участив, ограниченное пользование земельными участками (сервитут).

Согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Не предусмотрено предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам, однако граждане или юридические лица, у которых право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняют это право, но не могут распоряжаться ими, например, передавать эти участки в аренду или безвозмездное срочное пользование.

В настоящее время также не предоставляются гражданам земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения действующего Земельного Кодекса, сохраняется. Распоряжение таким земельным участком не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.

Основа права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) заложена в Гражданском кодексе, согласно которому собственник недвижимого имущества, в том числе земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Сервитут чаще всего устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В некоторых случаях земля может передаваться в безвозмездное срочное пользование. Речь идет о передаче земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам, а также о передаче земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям, работникам организаций отдельных отраслей экономики в виде служебных наделов и т.д.

Круг прав и обязанностей при использовании земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков схож с правами и обязанностями собственников (ст. 41, 42 Земельного кодекса РФ).

Земельный кодекс устанавливает платный характер использования земли, при этом выделяет две формы платы за использование земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельный налог является местным прямым налогом, т. е. порядок и сроки его уплаты устанавливаются местными органами представительной власти в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ. Плата земельного налога входит в обязанности организаций и физических лиц, обладающих земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки:

•                    изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

•                    ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

•         ограниченные  в    обороте  в    соответствии    с    законодательством

Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

•    из состава земель лесного фонда;

•         ограниченные  в    обороте  в    соответствии    с    законодательством

Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

При расчете налога используют кадастровую стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговые ставки, как указано ранее, устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального качения Москвы и Санкт- Петербурга) и не могут превышать 0,3 % отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства и 1,5 % в отношении прочих земельных участков.

Порядок взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Постановлением Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» от 16.07.2009 г. № 582. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.