Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Действующий ГК РФ главенствующее положение отводит термину «аренда», не отказавшись тем не менее от термина «имущественный наем». В настоящее время термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «наниматель», «арендатор» и «наймодатель» и «арендодатель» используются как тождественные.

В экономическом смысле аренда выступает как система хозяйствования или форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил, прежде всего рабочей силы.

Арендные отношения заняли значительное место в хозяйственном обороте, в значительной степени потому, что создаваемые в огромном количестве предпринимательские структуры различных организационно-правовых форм рано или поздно сталкиваются с «проблемой размещения».[1] Во многих случаях аренда помещения является наиболее привлекательной формой отношений для субъектов предпринимательской деятельности.

Естественно такие достаточно сложные отношения не могли остаться вне сферы правового регулирования. Необходимое обеспечение, с точки зрения современного права, они получили с принятием части второй Гражданского кодекса РФ, в которую включена самостоятельная глава 34 «Аренда». Кроме того, аренде посвящено большое количество иных нормативных правовых актов.

Гражданский кодекс РФ не содержит определения понятия аренды недвижимого имущества, а лишь раскрывает понятия аренды отдельных видов недвижимости. Так, например, статья 650 ГК РФ содержит понятие аренды зданий и сооружений, статья 656 - аренды предприятия и т.д.

Поскольку нам необходимо раскрыть сущность арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности, целесообразно обратить внимание на ряд существенных аспектов предпринимательских отношений.

Во-первых, субъектами являются лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Во-вторых, объектами могут быть товары, работы, услуги, не предназначенные для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования участниками договора.

В-третьих, широкое использование «безвиновной» ответственности субъектов отношений между собой и солидарная ответственность их в отношениях с третьими лицами.

В-четвертых, свобода предпринимательских отношений может ограничиваться договорами (по содержанию, порядку заключения, изменения и расторжения).

В-пятых, правовое регулирование предпринимательских отношений осуществляется не только гражданским, но и другими отраслями законодательства.

В-шестых, целью предпринимательской деятельности (отношений) является получение прибыли и на этой основе участие в формировании социально-ориентированной рыночной экономики посредством производства и реализации пользующихся спросом товаров, выполнения работ и оказания услуг.

Предпринимательская сущность арендных отношений двойственна. Во-первых, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимого имущества в пользование для определенных целей. Во-вторых, это вид предпринимательства, заключающийся в предоставлении имущества в аренду.[2]

Нормативная база и научные исследования по вопросам аренды как института договорных отношений имеются в достаточной степени. Однако проблема аренды как вида предпринимательской деятельности урегулирована незначительно. Прежде всего, это касается разрешения вопроса об отнесении аренды к основному или побочному (дополнительному) виду деятельности. К основным видам деятельности относят производство продукции, выполнение работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень видов деятельности не входит. Ее традиционно квалифицируют как некую побочную (дополнительную) деятельность, т.е. внереализационную, своего рода малозначащую. Однако, число хозяйствующих субъектов, у которых поступление арендных платежей превышает сумму всех остальных доходов от других видов деятельности, просто огромно. В данной ситуации, объективно отражающей реальность, правомерно ставить вопрос о том, что названные субъекты некорректно отражают в бухгалтерском учете получаемые доходы. Этому можно было бы и не придавать большого значения, если бы градация видов деятельности не находилась в прямой зависимости между уровнем взимаемых налогов и списанием расходов.

Для отнесения хозяйствующего субъекта к соответствующей категории учета, необходимо определить такие понятия как основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности.

Существует несколько критериев отбора основного вида деятельности: по количеству занятых работающих; удельному весу в общем объеме производства продукции (товаров, услуг); удельному весу в полученном общем доходе. Максимальное значение в (процентах) в соответствии с выбранным критерием определяет основной вид деятельности хозяйствующего субъекта.

Второстепенным видом деятельности признается любая другая деятельность, часть которой в соответствии с выбранным критерием отбора меньше части основного вида деятельности. Каждый хозяйствующий субъект может иметь несколько второстепенных видов деятельности.

И, наконец, вспомогательный вид деятельности направлен исключительно на достижение основной задачи - способствовать выполнению основного вида деятельности хозяйствующего субъекта.

В связи с построением рыночных отношений в России, отраслевой принцип организации ее экономики «по вертикали» становится все менее значимым. Поэтому определить принадлежность предприятия к той или иной отрасли в условиях рынка достаточно сложно. Данная задача усугубляется еще и тем, что многие предприятия, независимо от формы собственности, преследуя цель гибкости функционирования, а нередко и выживания в современных условиях, становятся объективно многопрофильными, т.е. осуществляют деятельность, носящую смешанный характер.

На наш взгляд, если организация (предприятие, учреждение) имеет от сдачи в аренду имущества преобладающие доходы, то исходя из критерия «уровень доходности», этот вид деятельности должен быть признан основным с соответствующими изменениями как в бухгалтерском учете, так и в налогообложении.

Таким образом, правовое обеспечение аренды недвижимости требует совершенствования регулирования в трех направлениях:

Во-первых, определение порядка передачи одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.

Во-вторых, определение порядка ведения предпринимательской деятельности, заключающейся в передаче имущества в аренду, когда она является основным видом деятельности для хозяйствующего субъекта;

В-третьих, установление ответственности за нарушение указанных требований.

Целью аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов. Однако необходимо отметить, что наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

Основу взаимоотношений между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

На основе вышеизложенного можно определить аренду в сфере осуществления предпринимательской деятельности как правовые отношения, в силу которых арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода.

Освещение вопроса аренды в процессе осуществления предпринимательской деятельности позволило подойти к определению общего понятия рынка, поскольку в современных экономических условиях осуществление предпринимательской деятельности вне рынка невозможно.

Понятия «рынок», «рыночные отношения» используются в современной экономической, политической и юридической литературе. Каждая отрасль знания при этом вкладывает свое содержание в понятие «рынок», исследует свои, значимые для данной сферы элементы рынка.

В теории предпринимательского права и в правоведении в целом должно быть выработано свое, правовое понимание термина «рынок», дающее возможность представить его как объект правового регулирования, внешнюю среду предпринимательской деятельности, сферу экономической жизни.

По мнению отдельных авторов, юридическое определение понятия «рынок» должно исходить, прежде всего, из легальных, законодательных установлений.[3] Очевидно, речь идет о понятии рынка, вырабатываемом в юридической доктрине. При этом в законодательстве России предпринимаются попытки легального определения понятия «рынок», однако делается это применительно к конкретным его видам. Так, например, Федеральный закон РФ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "О защите конкуренции"[4] (ст.4) содержит определение товарного рынка как сферы обращения товара, который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами; в ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2006 N 271-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации"[5] дается легальное определение розничного рынка, под которым понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.

В законодательстве также используются понятия рынка ценных бумаг, фондового, финансового, телекоммуникационного и др., однако четкого закрепления указанных понятий не обнаружено.[6]

Тем не менее, из приведенных выше примеров видно, что под рынком понимается, прежде всего, некая сфера деятельности (или сфера обращения товара, если речь идет о товарном рынке; хотя и сферу обращения товара можно назвать сферой деятельности продавцов и покупателей, внеся тем самым элемент присутствия субъекта деятельности вместо обезличенного «обращения товара»).

Такая позиция, в соответствии с которой при юридическом определении понятия «рынок» необходимо исходить лишь из легальных определений, представляется некорректной. Безусловно, опыт правового регулирования должен быть учтен, однако нельзя замыкаться только на достижениях юридической науки, игнорируя положения экономической теории. Исходя из сказанного, обратимся к экономическому определению понятия «рынок», как общественного механизма распределения товаров и услуг путем добровольного обмена.[7]

Большой экономический словарь определяет рынок, с одной стороны, как место купли-продажи товаров и услуг, заключения товарных сделок; с другой стороны, совокупность экономических отношений, проявляющихся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируется спрос, предложение и цена.[8]

Так, Р.О. Халфина считает, что рынок является тем звеном, в котором реализуется связь производства и потребления, определяются потребности общества и возможности производителя, происходит общественная оценка эффективности производства.[9] К. Макконелл и С. Брю понимают под рынком механизм или приспособление, осуществляющее контакт между конкурентами или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товара или услуги.[10]

Как представляется, эти определения содержат сущностные элементы рассматриваемого понятия, и при юридическом освещении данной проблемы следует исходить, прежде всего, из того, что задача права - регулирование общественных отношений, и рынок в данном случае выступает объектом такого правового регулирования.

В таком ключе рассматривает рынок С.Э. Жилинский: «Рынок есть определенная система общественных отношений, а именно последние составляют предмет любой отрасли права. Далее, субъектами рынка являются продавцы и покупатели, которые, как правило, на рынке выступают в обоих качествах. Наконец, объектами рынка выступают товар и деньги».[11]

Сложно согласиться с определением понятия рынка как совокупности правовых норм, устанавливающих правовой режим хозяйственного оборота или сферы обращения отдельных видов взаимозаменяемых товаров, работ, услуг, предопределенного как самими свойствами этих объектов, так и правовым положением производящих и потребляющих их субъектов, взятых в единстве применительно к временным, территориальным и качественным параметрам.[12]

По мнению автора, такое определение подменяет саму суть рыночных отношений и роли права в их регулировании, поскольку нормы права (совокупность норм права) могут выступать лишь средством правового регулирования общественных отношений, из которых складывается рынок, но никак не могут являться сами по себе объектом правового регулирования, в качестве которого рассматривается рынок.

Наиболее полное правовое определение рынка предлагает С.А.Паращук, который понимает под рынком (рыночными отношениями) «регулируемую нормами права совокупность общественных отношений, связанных с осуществлением на основе конкуренции предпринимательской деятельности в определенных сферах (областях) производства, продажи или потребления взаимозаменяемых или идентичных товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (ее части) либо за ее пределами, причем эти отношения возникают между лицами, хотя бы одно из которых является субъектом предпринимательства».[13]

Таким образом, рынок как объект правового регулирования - это, прежде всего, определенная система общественных отношений. С другой стороны - это и сфера деятельности определенных субъектов предпринимательской деятельности.

Одним из видов рынка является рынок недвижимости, роль и место которого имеет основополагающее значение в российской экономике. Прежде всего, это сфера отношений, в которых принимают участие не только профессионалы (например, риэлторы, оценщики и др.), но и непосредственные участники отношений (т.е. собственники имущества, будущие арендаторы). Все они заинтересованы в том, чтобы развитие рынка недвижимости обеспечивало условия экономического процветания каждого индивидуума и страны в целом, а также неукоснительно соблюдались условия безопасности всех без исключения лиц. Более того, развитие рынка недвижимости обеспечивает и развитие инвестиционных процессов, без которых нет хозяйственной активности, ведущей к росту производства и благосостоянию граждан.

По мнению С.А. Бабкина, рынок может являться предметом изучения исключительно экономической науки, в то время как юридическая наука изучает оборот недвижимости (как правовую категорию, связанную с вопросом о правах и их переходе).[14] С такой точкой зрения следует согласиться. Стоит отметить, что в законодательстве до сих пор отсутствует определение понятия рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет мощное воздействие на экономические и социальные процессы, происходящие в стране. В 90-х годах ХХ века он имел свои характерные черты, что делало его отличным от рынков недвижимости развитых стран тем, что он был уникальный по сложности в виду кардинальных различий как между сегментами рынка, так и внутри них; не имел традиций, с 20-х годов в России не существовало системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; существовал в усеченном виде, когда в обороте в основном была недвижимость, находившаяся в личной собственности граждан; не был налажен действенным образом учет объектов недвижимости. По информации налоговых органов, в России около 5 млн. зданий не было поставлено на учет (в это число в основном входили жилые здания, в частности коттеджи). И все же рынок недвижимости поступательно развивался.

В настоящее время можно отметить объективные факторы в отношении состояния рынка недвижимости. Так, например, сформирована новая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющая законодательную основу в виде Гражданского кодекса РФ, как основного источника права по этому вопросу, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости"[15], Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[16] (далее - Закон о регистрации прав) и иных нормативных актов, принятых в развитие положений Гражданского кодекса РФ. Достаточно свободно и с меньшей криминализацией, чем в предшествующие годы, осуществляются операции на рынке недвижимости при активной работе профессиональных участников рынка недвижимости. Следует отметить и наличие развитых институтов независимой оценки объектов гражданских прав с закреплением статуса оценщика, ипотеки, а также страхования рисков на рынке недвижимости.

При рассмотрении рынка недвижимости как совокупности субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупности существующих и потенциальных покупателей товара; сферы обмена товарами определенного вида на определенной территории, недвижимость является особым товаром, так как в отношении её законодатель устанавливает особый правовой режим.

Таким образом, рынок недвижимости - это совокупность общественных отношений, связанных с оборотом объектов

недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога, оценки и т.п.).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости. Выделение отдельного вида рынка позволяет сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Как справедливо отмечает Т. А. Еремкина[17], договор аренды можно отнести к группе регулирующих отношения по передаче во временное пользование имущества сделок. При этом исследователь акцентирует внимание на основном отличии договора аренда от договора по передаче имущества в собственность, которое заключается в отсутствии смены титула собственности в частности и в правовом смысле анализируемой сделки в целом. В этом случае правовой смысл заключается в создании определенного вида товарообмена, где в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею. В этом и заключается сущность договора аренды, согласно условиям которого осуществляется передача имущества в пользование и владение без права распоряжения. Более подробно отличия договора аренды от других гражданско-правовых конструкций, а также его место в системе гражданско-правовых договоров будут рассмотрены далее в рамках данного параграфа. Первоначально же необходимо определиться с трактовкой центрального термина настоящей выпускной квалификационной работы, в качестве которого выступает «договор аренды».

И.В. Сарнаков[18]. определяет договор аренды в качестве самостоятельного вида гражданско-правового договора, условия которого определяют обязанность арендодателя с одной стороны по предоставлению арендатору с другой стороны во временное владение и (или) пользование имущества на определенный срок за установленную плату[19]. Предлагая своё определение договору аренды, И.В. Кушнир в дополнение к указанному выше отмечает такую особенность данного гражданско-правового договора, как право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, получаемые им в результате арендуемого имущества. Эти определения даны исследователями в соответствии с нормами ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором непосредственного определения термина «договор аренды» не содержится.

В качестве признака договора аренды И. А. Покровский[20] называет следующие:

- договор аренды считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по его существенным условиям;

- на каждую из сторон договора аренды возложены обязанности, которые она должна исполнить в пользу другой стороны, каждая сторона по сути является должником другой стороны в силу наличия определенных обязанностей и одновременно её кредитором в силу наличия прав требований, предусмотренных договором аренды;

- получение от арендатора арендной платы арендодателем за выполнение предусмотренных договором аренды обязанностей по передаче определенного имущества во владение и пользование;

- право арендодателя на извлечение прибыли, что отличает договор аренды от некоторых других обязательство по передаче имущества в пользование (например, от договора ссуды).

А. Д. Корецкий[21] отмечает наличие у договора аренды характерных черт, присущих самостоятельных видам гражданско-правовых договоров. К таким чертам можно отнести, прежде всего, принадлежность договора аренды к определенной категории гражданско-правовых договоров, прежде все (в частности, к категории договоров на передачу имущества). Кроме того, для договора аренды характерен диспозитивный характер норм, действие которого начинается при условии отсутствия урегулирования сторонами соответствующих вопросов в договоре. Также для договора аренды характерна такая черта, как внутренняя классификация, которая основана на выделении отдельных видов в зависимости от типа сдаваемого в аренду имущества.

Согласно нормам главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), регулирующим арендные отношения на территории

Российской Федерации, можно выделить пять основных видов договора аренды.

Договор проката представляет собой срочную разновидность договора аренды, в соответствие с которым арендодатель, осуществляющий постоянную предпринимательскую деятельность, передаёт арендатору за установленную плату во временное владение и пользование движимое непотребляемое имущество. При этом, как справедливо отмечает, М. А. Малинкович[22], между договором аренды и договором проката существует ряд отличий. Являясь частным случаем договора аренды, прокат предполагает передачу имущества для не связанных с коммерческим использованием целей. Арендатором по договору проката является физическое лицо, арендодателем - субъект предпринимательства. Также в качестве особенностей договора проката выступает его максимальная продолжительность, ограниченная сроком в 12 месяцев.

Договор аренды транспортного средства представляет собой разновидность договора аренды, в соответствие с которым арендодатель за установленную договором плату предоставляет арендатору во временное владение и пользование транспортное средства с возможностью предоставления арендодателем услуг как по управлению данным транспортным средством, так и его технической эксплуатации. Данный договор аренды получил также название договора фрахтования на врем.

Между тем, кандидат юридических наук Д. С. Левенсон[23] подчеркивает, что договор аренды транспортного средства не просто выделяется по принципу особого вида арендуемого имущества, в качестве которого выступает транспортное средство, а имеет особый, специфический предмет вытекающего из данного договора обязательства. Исследователь выделяет в составе указанного предмета три объекта. Объектом первого рода выступают непосредственные действия по передаче имущества. В качестве объекта второго рода представлено само передаваемое имущество. И, наконец, под объектом третьего рода Д. С. Левенсон понимает определенные действия сторон договора аренды транспортного средства по управлению им и его технической эксплуатации.

Выделяют три квалифицирующих признака договора аренды транспортного средства. Во-первых, по данному виду договора в аренду передается транспортное средство не просто в качестве особого вида имущества, но владение и пользование которым требуют навыков управления, а также обеспечения надлежащей технической эксплуатации. В качестве второго квалифицирующего признака выступает специфическая цель использования транспортного средства, который арендатор может эксплуатировать только для перевозки пассажиров, грузов, почты и багажа. Исходя из этого можно говорить о полномочиях арендатора передавать данное транспортное средство в субаренду, использовать его для перевозки собственных работников или грузов, а также заключать договора с третьими лицами, выступая в качестве перевозчика. Третьим квалифицирующим признаком рассматриваемого вида договора аренды выступает возможность арендатора транспортного средства в отношениях с третьими лицами являться в качестве его владельца (так называемые деликтные обязательства), арендодателя (при отношениях субаренды), а также перевозчика пассажиров, грузов, почты и багажа (при наличии договорных отношений).

Нельзя не сказать и о двух основных видах договора аренды транспортного средства, предусмотренных ГК РФ[24].

Договор аренды зданий и сооружений представляет собой разновидность договора аренды, в соответствиями с условиями которого арендодатель осуществляет передачу арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение за определенную плату. В. С. Тимескова[25] подчеркивает, что данный договор выделен в разновидность договора аренды исключительно по признакам особенностей вида имущества, передаваемого в аренду, в качестве которого выступают здания и сооружения, поскольку они требуют установления специальных регламентирующих такую аренду правил. В качестве особенности регулирования таких правоотношений выступает совокупность правовых норм, куда в первую очередь, входят специальные правила четвертого параграфа главы 34 ГК РФ. При отсутствии таких специальных правил, нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется правилами об аренде недвижимого имущества, содержащихся в первом параграфе 34 главы ГК РФ. Только при отсутствии специальных правил об аренде недвижимости аренда зданий и помещений может регулироваться иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения представляют собой искусственно возведенные на земельном участке либо под ним самостоятельные объекты, фундаментально связанные с данным земельным участком, используемые или пригодные для использования по целевому назначению, чьё перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Именно этими факторами - особой ценностью объектов, их неразрывной связью с землей и непотребляемостью в процессе использования - обусловлено наличие специальных правил, регулирующих договор аренды здания или сооружения.

Договор аренды предприятия является разновидностью договора аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за определенную плату предприятие в целом в качестве имущественного комплекса, который используется в целях осуществления предпринимательской деятельности. При этом под «предприятием в целом» понимается совокупность основных средств (в виде земельных участков, зданий, сооружений, оборудования и пр.), прав пользования землей и водой, а также другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных связанных с данным предприятием имущественных прав, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, а также других исключительных прав, и оборотных средств (в виде запасов сырья, топлив, материалов и пр.) в порядке, предусмотренном договором. Выделение договора аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды осуществляется, главным образом, в связи с признаком специфического предмета. В качестве признака специфического предмета выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется в целях осуществления предпринимательской деятельности. Признаком специфического предмета второго рода являются непосредственные действия сторон, составляющие в совокупности с имущественным комплексом обязательства, вытекающие из договора аренды предприятия. В качестве особенности правового регулирования данного вида договора, как справедливо отмечает В.С. Утка[26], выступает субсидиарное применение к рассматриваемым отношениям правил, регламентирующих договор аренды зданий и сооружений, а при отсутствии таковых - общих положений об аренде имущества.

Договор финансовой аренды представляет собой разновидность договора аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель несет обязанность по приобретению в собственность указанного арендатором имущества у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование за определенную плату. При этом на арендодателем, в соответствии с нормами ГК РФ, не лежит ответственности за выбор предмета аренды и продавца, хотя договор лизинга может, а в случаях, когда арендатором является бюджетное учреждение, - обязан предусмотреть осуществление выбора продавца и приобретаемого имущества арендодателем. К числу характерных особенностей договора лизинга, по мнению О.М. Козыря[27], выступает наличие собственника имущества - продавца в качестве обязанного лица, наряду с арендодателем и арендатором. Следует при этом подчеркнуть, что собственник имущества - продавец не выступает в качестве стороны договора финансовой аренды. Второй характерной особенностью договора лизинга является активная роль арендатора в обязательстве, поскольку именно он (за исключением указанных выше случаев) определяет и продавца, и имущество, которое арендодатель приобретает для дальнейшей его передачи в аренду. В-третьих, арендодатель, заключающий договор лизинга, не выступает в качестве собственника или титульного владельца передаваемого в аренду имущества. При его приобретении арендодатель обязан уведомить собственника имущества-продавца о том, что данное имущество будет сдано в аренду. Наконец, заключительной характерной особенностью договора финансовой аренды является наличие диспозитивной нормы о том, что передача арендованного имущества по договору лизинга осуществляется собственником имущества - продавцом, а не арендодателем. Однако, именно на арендодателя возложена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.

В соответствие со ст. 7 Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О финансовой аренде (лизинге)"[28], лизинг может быть внутренним (когда субъекты договора финансовой аренды являются резидентами Российской Федерации) и международным (когда субъекты договора финансовой аренды являются нерезидентами Российской Федерации).

Таким образом, подводя итог исследованию понятия и признаков договора аренды, его места в системе гражданско-правовых договоров, а также отличий от других гражданско-правовых конструкций, можно сформулировать следующий общий вывод. Договор аренды выступает в качестве самостоятельного вида гражданско-правового договора, условия которого определяют обязанность арендодателя с одной стороны по предоставлению арендатору с другой стороны во временное владение и (или) пользование имущества на определенный срок за установленную плату, с правом собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, получаемые им в результате арендуемого имущества. К признакам договора аренды можно отнести консенсуальность, двусторонне обязывающий признак, возмездный признак, извлечение прибыли арендодателем. При этом для договора аренды характерны такие черты самостоятельных видов гражданско-правовых договоров, как принадлежность к определенной категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества, диспозитивный характер норм, внутренняя классификация. Согласно нормам главы 34 ГК РФ можно выделить пять основных самостоятельных видов договора аренды: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг).

В зависимости от функционального назначения отдельных объектов рынок недвижимости традиционно подразделяется на: рынок земли; рынок жилья (городского и загородного жилья); рынок нежилых объектов (офисных, торговых, складских помещений); рынок промышленной недвижимости. Также выделяют рынок объектов незавершенного строительства и рынок гостиничных услуг (занимает промежуточное положение).[29]

С момента начала преобразований, произошедших в Российской Федерации в связи с признанием многообразия форм частной собственности, и появлением рынка недвижимости, построенного на принципиально новых началах, на первый план вышли сделки по распоряжению своим имуществом, в том числе и аренда. Поскольку любая предпринимательская деятельность сталкивается с неизбежной перспективой выхода на определенный вид рынка (товарный рынок, рынок услуг, рынок недвижимости и т.п.), одно из центральных мест занял рынок аренды недвижимости.

Рынок аренды недвижимости - это, прежде всего, совокупность общественных отношений, связанных с заключением сделок непосредственно аренды недвижимости и сделок с переходом прав аренды (залог, уступка права аренды и т.п.). Кроме того, рынок аренды недвижимости представляет собой и совокупность информации в отношении спроса и предложения объектов недвижимого имущества. Рынок аренды недвижимости включает в себя информацию об аренде недвижимого имущества, конкретные предложения собственников, либо иных уполномоченных лиц о сдаче в аренду объекта. Таким образом, формируя рынок аренды недвижимости, важную роль играет право собственности лица, предлагающего в аренду имущество. Однако, для сдачи недвижимого имущества (например, офисного помещения) в аренду, совсем не обязательно быть собственником данного имущества.

Рассматривая прежде всего право собственности как основу для построения арендных отношений, необходимо указать, что содержанием отношений собственности является принадлежность имущества определенным лицам, которые имеют право использовать его по своему усмотрению. Право закрепляет принадлежность имущества определенным лицам и упорядочивает его использование, т.е. регулирует отношения между людьми по поводу имущества. Право собственности представляет совокупность законодательно установленных правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих имущество конкретных лиц.[30] Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Каждое из указанных правомочий может принадлежать не только собственнику имущества, но и другим лицам. Так, например, владелец помещения не обязательно выступает его собственником, он также на праве аренды может владеть данным помещением и в последующем сдавать его в субаренду. В результате, возникают многоуровневые арендные отношения. Рынок аренды недвижимого имущества как раз и ориентируется на развитие многоуровневых арендных отношений. Это, в конечном счёте, позволяет увеличить количество предложений и обеспечить интересы арендаторов и субарендаторов, а также развить сеть арендных отношений в целом.

Однако именно право собственности, как отмечалось, выступает в ходе построения арендных отношений, первоосновой, поскольку именно собственнику имущества принадлежат конечные правомочия по его распоряжению. Несмотря на то, что сдача имущества в аренду также признаётся распоряжением данным имуществом, его отчуждение из собственности не происходит. Таким образом арендодатель лишь использует имущество для извлечения прибыли путём сдачи его в аренду. При этом юридически сдача имущества в аренду является распоряжением данным имуществом.

Особый комплекс правоотношений возникает у лица в отношении арендуемого им имущества. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право аренды возникает у лица на основании договора с собственником и потому является обязательственным отношением между сторонами договора. Но одновременно арендатор в отношении третьих лиц действует как законный владелец имущества, обладающий особым вещным правом в отношении него, сохраняющимся при переходе права собственности на это имущество (ст.617 ГК РФ). Объем прав арендатора определяется законом и договором, в том числе арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, сдавать имущество в субаренду (с согласия арендодателя), вносить в него изменения (ремонтировать, производить улучшения, в том числе неотделимые), использовать вещно-правовые способы защиты (ст.305 ГК РФ), передавать по наследству право аренды недвижимого имущества (ст. 617 ГК РФ).

С учетом указанных правовых проблем анализ рынка аренды недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Выделение отдельных рынков позволяет сфокусировать внимание не на рынке аренды недвижимости в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном рынке (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке аренды недвижимости выделение подвидов рынка может быть произведено по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Крайне сложно найти определенные основания для выделения отдельных видов рынка. Важно, чтобы это позволяло объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), рынки должны быть четко определены и выделение позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними, что в итоге обеспечивало бы успех в предпринимательской деятельности. В качестве основания для выделения подвидов рынка аренды недвижимости могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы арендаторов недвижимости. Например, офисные площади как объект аренды вряд ли будут интересны потенциальному арендатору для осуществления розничной торговли или размещения точки

общественного питания.

Выделение подвидов рынка служит основной для следующего этапа исследования рынка аренды недвижимости - отнесение так называемого продукта к определенному подвиду рынка аренды недвижимости, а также определение и «высвечивание» его места в рамках конкретного вида рынка. В качестве продукта может выступать как отдельный объект недвижимости, так и хозяйствующий субъект (арендодатель, посредник т.п.) и его услуги. В конечном итоге хозяйствующий субъект должен показать место объекта недвижимости на рынке аренды недвижимости (принадлежность к определенному его подвиду) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов. Например, срок подбора потенциального арендатора и цена на офисные помещения при сдаче их в аренду могут различаться в зависимости от работы посредника, задача которого заключается в правильном отнесении объекта недвижимости к определенному подвиду рынка (в нашем случае, рынок аренды офисных помещений) и размещении рекламы, направленной на целевую аудиторию, с выделением преимуществ перед схожими объектами.

Таким образом, определение места продукта на рынке аренды недвижимости является основанием для разработки концепции продвижения объекта недвижимости на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Все это направлено на потенциального арендатора и призвано сформировать у него определенный образ продукта для достижения главной задачи - принятия оптимального решения, приносящего максимальный доход при осуществлении предпринимательской деятельности.

Представляется возможным перейти к непосредственному определению понятия рынка аренды недвижимости, под которым предлагается понимать регулируемую нормами права систему общественных отношений, складывающихся в сфере оборота недвижимого имущества между субъектами предпринимательской деятельности по поводу заключения договоров аренды и сделок с правом аренды недвижимого имущества, и направленных на обеспечение хозяйственных интересов субъектов с помощью размещённых информационных баз данных объектов недвижимости.

Из вышесказанного следует вывод, что аренда как правовой и экономический институт занимает на рынке недвижимости ключевую роль и представляет собой систему договорных отношений по поводу передачи имущества во временное владение и (или) пользование).

Аренда недвижимости как вид предпринимательской деятельности представляет собой правовые отношения, в силу которых происходит передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода.

Правовое обеспечение аренды недвижимости требует ее регулирования в трех направлениях:

Во-первых, определение порядка передачи одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.

Во-вторых, определения порядка ведения предпринимательской деятельности, заключающейся в передаче имущества в аренду, когда она является основным видом деятельности для хозяйствующего субъекта. Таким образом, получение преобладающих доходов от сдачи в аренду имущества как вид деятельности должен быть признан основным с соответствующими изменениями как в бухгалтерском учете, так и в налогообложении.

В-третьих, установление ответственности за нарушение указанных требований.

Рынок как объект правового регулирования выступает, с одной стороны, как определенная система общественных отношений, с другой стороны, сфера деятельности определенных субъектов предпринимательской деятельности.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, развивается рынок недвижимости как совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога, оценки и т.п.).

Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное правовое явление.

Рынок аренды недвижимости определяет основные направления предпринимательской деятельности. В некоторых случаях целесообразно приобрести помещение в собственность, чем искать конкретные варианты аренды. Однако, в любом случае, формирование рынка аренды недвижимости как специализированного рынка будет происходить самостоятельным путём, поскольку в настоящее время развитие указанного вида рынка обусловлено деятельностью субъектов - профессионалов, в лице которых выступают различные организации, специалисты по недвижимости и др.

Особенностью рынка аренды недвижимости выступает само недвижимое имущество, являющееся объектом на рынке аренды недвижимости. Особый правовой режим недвижимого имущества, приданный ему законодателем, определяет специфику самого рынка аренды недвижимости.

Рынок аренды недвижимости, таким образом, представляет собой комплекс взаимоотношений между арендаторами и арендодателями, их посредниками, по поводу заключения договоров аренды и сделок с правом аренды недвижимого имущества, и направлен на обеспечение хозяйственных интересов этих субъектов.

[1] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.:, 2014. Издание второе С.10.

[2] См.: Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. С.10.

[3] См., например: Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. О. М. Олейник. М.: Юрист. 2000. С. 484.

[4] СЗ РФ. 2006. № 31 (1 ч.). ст. 3434; 2009.

[5] СЗ РФ. 2007. № 1 (1 ч.). ст. 34; 2009, № 29, ст. 3593.

[6] См.: Федеральный закон от 22.04.1996г. № 39-ФЗ (ред. от 18.06.2017) «О рынке ценных бумаг»// СЗ РФ. 1996. № 17. ст. 1918.

[7] Овчинников Г. П. Экономика: Учебник. СПб.: Изд-во Михайлова В. А., 2002. С. 42-43.

[8] Борисов А. Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 1999. С.

647­

[9] Халфина Р.О. Современный рынок: правила игры. М., 1993. С.5.

[10] Макконелл К., Брю С. Экономикс: Принципы, проблема и политика. М., 2001. Т.1. С. 53.

[11] Жилинский С. Э. Правовые основы предпринимательской деятельности (предпринимательское право). М. 1998. С. 18-19.

[12] См.: Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. О.М. Олейник. М.: Юрист. 2000. С. 486.

[13] См.: Паращук С.А. Рынок как объект правового регулирования / Законодательство. 2002. № 7.

[14] Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.

С. 56.

[15] СЗ РФ, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.

[16] СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; 2009, № 52 (1 ч.), ст. 6419.

[17] Еремкина Т. А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте. Автореф. дисс... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 4.

[18] Кушнир И. В. Гражданское право. М.: Волтерс клувер, 2014. С.273.

[19] Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2015. №5. С. 23-31.

[20] Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2013.

С. 197. Корецкий А. Д. Договорное право. Ростов-на-Дону: МарТ, 2014. С. 238.

[22] Малинкович М. А. Правовое регулирование проката // Вестник гражданского права. 2012. №5. С. 17-23.

[23] Левенсон Д. С. Договор аренды транспортных средств // Транспортное право. 2013. №6. С. 26-29.

[24] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ: в ред. от 29.06.2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - №5. - Ст. 410.

[25] Тимескова В. С. Правовые вопросы аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2012. №5. С. 8-15.

[26] Утка В. С. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Предпринимательское право. 2012. №. 2. С. 34-39.

[27] Козырь О. М. Лизинг (общая характеристика договора) // Консультант. 2015. №6. С. 148-158.

[28] СЗ РФ. - 1998. - №44. - Ст. 5394.

[29] См.: Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. / Международная академия инвестиций и экономики строительства. М., 2000. С.20.

[30] Гражданское право. Часть первая. Учебник / отв. редактор Мозолин В. П., Масляев А. И. М.: «Юристъ», 2005. С. 139.