Термин «недвижимость» впервые появился в российском праве в начале XVIII века и затем получил распространение в законодательстве, теории и практике. Однако легальной дефиниции этого термина законодатель не дал, что привело к появлению доктринальных определений, в основу которых были положены естественные признаки: «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости».[1] При этом следует оговориться, что под землей здесь понимается не земля вообще, а конкретный земельный участок, на котором такое имущество расположено; при этом, даже если существует техническая возможность переноса такого имущества на другой участок (а сегодня существуют строительные технологии, позволяющие передвигать и капитальные здания), это означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»[2] (именно поэтому законодатель конкретизировал понятие неразрывной связи с землей указанием на то, что перемещение таких объектов причиняет несоразмерный ущерб их назначению, но не означает невозможности такого переноса вообще).

Невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком [3] и означает невозможность отделения такого имущества от конкретного земельного участка в юридическом, а не в физическом смысле. Правовое значение неразрывности связи вещи с конкретным земельным участком состоит, помимо оценочного понятия причинения перемещением этой вещи в пространстве несоразмерного ущерба ее назначению, еще (и главным образом) в том, что такая вещь становится индивидуально определенным имуществом, что имеет соответствующие юридические последствия, установленные законом (в качестве примера можно привести норму ст. 607 ГК РФ о том, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих индивидуализировать объект аренды, договор считается

незаключенным). Поэтому решающим критерием отнесения имущества к недвижимому является его неразрывная юридическая связь с участком земли, который, в свою очередь, сам является недвижимостью, причем недвижимостью, если можно так выразиться, «по рождению», или «по природе».

Функциональное использование объектов недвижимости весьма разнообразно. Например, они могут использоваться для постоянного проживания людей, административных целей, в целях производства товаров, выполнения работ и оказания услуг и др.

В проекте Гражданского уложения России содержалось определение недвижимости, к которой относились земля, строения и сооружения, неподвижно к земле прикрепленные (дома, заводы и т.д.).[4]

С отменой частной собственности на землю Декретом о земле 1917г.[5] деление вещей на движимые и недвижимые утратило смысл, и в Гражданском кодексе РСФСР 1922г.[6] законодатель отказался от понятия недвижимого имущества. В течение длительного периода времени (вплоть до 1990г.) отечественное законодательство по сути не знало разделения имущества на движимое и недвижимое, поскольку в условиях доминирования государственной собственности такое деление просто не имело значения. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.[7] вообще не содержал раздела о вещах, и только в разделе «Право собственности» можно было обнаружить некоторые опосредованные признаки того, что законодатель все-таки придавал понятию недвижимого имущества определенное значение, поскольку были установлены определенные особенности его гражданского оборота (нормы о праве личной собственности на дом).

Категория недвижимого имущества получила дальнейшее развитие в Гражданском кодексе РФ, принятом в 1994 г. В ст. 130 ГК РФ содержится развернутое определение недвижимости, к которой отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам законодатель отнес также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, отнесены к «недвижимым вещам» в силу их общественной и экономической значимости. В. Горемыкин и Э. Бугулов считают, что российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые объекты «не по родовым или видовым признакам, ... а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов».[8]

Таким образом, в современном российском праве выделяются три группы объектов недвижимости:

«Первородная» недвижимость, которая является таковой независимо от ее соотношения с другими объектами, независимо от воли или каких-либо действий субъектов права и независимо от любой принятой системы правил, или недвижимость «по природе своей» (земля, недра, обособленные водные объекты).

«Возведенная» недвижимость - объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению, возникающие в результате сознательной деятельности человека и становящиеся недвижимостью только при условии соблюдения определенных правил, то есть обладающие юридической связью с недвижимостью «первородной» (здания, сооружения).

Недвижимость «по закону» - объекты, не обладающие ни юридической, ни физической связью с «первородной» недвижимостью, но отнесенные к недвижимости законом (самолеты, суда и т.д.). По нашему мнению, терминологически правильнее было бы такие объекты называть не недвижимостью (поскольку они не отвечают основному критерию связи с землей, и отнесение их к недвижимому имуществу является в чистом виде юридической фикцией), а объектами, в отношении которых применяются правила оборота недвижимости.

отдельно выделить объект недвижимости, отличающийся особыми правилами его аренды - это предприятие как имущественный комплекс. Современное законодательство рассматривает предприятие в смысле имущественного комплекса только как объект, а не как субъект гражданских прав. Ранее действовавшее законодательство под термином «предприятие» имело в виду именно субъект гражданских прав, т.е. юридическое лицо. В.А. Дозорцев в этой связи верно указывает, что «по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно

предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности какому-либо юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законодательстве (ст. 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу»[9]. Таким образом, при разносторонности трактовок предприятия как субъекта и объекта права, предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК РФ оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

С началом включения рыночных механизмов в сферу недвижимости арендные отношения заняли одно из первых мест. В настоящее время о недвижимости можно говорить как о товаре, который обращается на рынке, в нашем случае сдается в аренду и арендуется.

Понятие «недвижимость» необходимо различать как категорию правовую и экономическую. Придание недвижимости экономического смысла необходимо для понимания не только в вещно-правовом значении, но и как объекта товарного оборота на рынке аренды недвижимости. Но при этом именно набор прав на недвижимость с учетом действующих ограничений и имеющихся обременений определяет ее уникальность как объекта арендных отношений.

Так, недвижимость - наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять. Конечно, можно лишиться недвижимого имущества против воли, т.е. криминальным путем. Только форс-мажорные обстоятельства, такие как землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или стихийное бедствие, способны уничтожить объект недвижимости. Соответственно, стационарность недвижимости является ее существенной характерной чертой.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, внесенных улучшениях, поверхностном и подпочвенном слое, дренаже, ландшафте, подъездных путях, окружающей среде, коммунальных услугах, и, наконец, о неудобствах и опасностях. Совокупность приведенных характеристик определяет индивидуальную определенность и неповторяемость конкретной недвижимости как объекта рынка аренды недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, строениях или земельных участках, поскольку у них обязательно будут различия в расположении по отношению другим объектам, коммуникациям, линиям горизонта и сторонам света. Для арендатора сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность конкретного объекта недвижимости.

Особую позицию занимает стоимость недвижимости, которая может расти с течением времени. В последние годы наблюдается тенденция к значительному росту стоимости недвижимости, особенно на те объекты, которые расположены в более благоприятных и престижных местах. В первую очередь, такие изменения отражаются на ставках арендной платы.

Важным признаком недвижимости является ее долговечность, которая превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Так, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.[10] Однако любой объект недвижимости подвержен износу, который характеризуется снижением пригодности и уменьшением стоимости по различным причинам.

И, наконец, отличительной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления объектом независимо от его функционального назначения. Это, например, коммунальное обслуживание, охрана, капитальный и текущий ремонт, поиск арендаторов и своевременное поступление арендных платежей, различные сезонные и профилактические работы, необходимые для содержания объекта недвижимости.

Поэтому оборот товара на рынке аренды недвижимости строго регулируется определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Так, государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией договоров аренды для защиты прав арендодателей и арендаторов, а также и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

В законодательстве закреплен полный перечень объектов недвижимости для передачи их в аренду. Так, в соответствии с ГК РФ (ст. 607) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие

имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Из этого следует, что по общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природой,[11] так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся определенными физическими свойствами (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.).[12] Отметим, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия. Хотя в отношении последней в научных кругах нет единодушия.[13]

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п.2 ст. 607 ГК РФ). Такие особенности «вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование».[14] Например, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст.11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 03.07.2016) «О недрах»[15] и ст. 33 Федерального закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О

животном мире»[16]). Впрочем, «и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно».[17]

Гражданский кодекс РФ при регулировании арендных отношений среди видов недвижимого имущества выделяет только здания (сооружения) и предприятие, в то время как глава 30 ГК РФ «Купля- продажа» выделяет в отдельные виды объектов купли-продажи недвижимость и предприятие. Таким образом, параграфы 7-8 гл. 30 ГК РФ охватывают больший круг объектов договорного обязательства, нежели параграфы 4-5 гл. 34 ГК РФ. Такая непоследовательность законодателя вызвала ряд проблем теоретического и практического характера, в первую очередь связанных с разграничением понятий здания (сооружения) и других видов недвижимого имущества как объектов аренды и, соответственно, с возможностью применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде других объектов недвижимости.

Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения аренды зданий (сооружений) в отдельный объект недвижимости. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: во-первых, они создаются в результате осуществления строительной деятельности (т.е. имеют рукотворное, а не естественное происхождение, как, например, участки недр или многолетние насаждения), во-вторых, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборно­разборные строения, киоски и т.п.), т.е. перемещение их возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. При этом необходимо оговориться, что второй признак является достаточно условным: так, в соответствии с «Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы» (утверждена Постановлением Правительства РФ от 1.01.2002 г. № 1 (ред. 07.07.2016))[18] здания относятся к пяти группам основных средств, начиная от передвижных зданий и киосков из пленочных, металлических и тому подобных материалов со сроком полезного использования от 5 до 7 лет, и заканчивая зданиями со сроком службы более 30 лет, которые по своим конструктивным характеристикам (железобетонные каркасы, стены из долговечных материалов) в полной мере отвечают признаку капитальности постройки.

Гражданский кодекс РФ не содержит описания различия между зданием и сооружением, хотя в литературе неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения этим понятиям.

В толковом словаре русского языка здание определяется как «архитектурное сооружение, постройка, дом», сооружение как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)», а постройка, в свою очередь, как «то, что построено, здание»,[19] т. е. семантически все эти слова равнозначны.

Исходя из различий по целевому назначению, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей для проживания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди могут находятся в них только временно. Кроме того, здания всегда обладают объемно-площадными характеристиками, что позволяет выделить в их составе замкнутые помещения, предназначенные для пребывания в них людей, размещения животных и разного рода имущества. Сооружения, как правило, внутренних помещений не имеют, а если таковые и присутствуют, то это связано лишь с технико-функциональными особенностями таких строений.

По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие здания от сооружения состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных.

Таким образом, целесообразно упорядочить в законодательстве такие термины, как «здания» и «сооружения». Существующая в настоящее время судебная практика в отношении данных терминов является разносторонней, какого-либо унифицированного акта до сих пор не принято. Следует отметить, что на практике путаница с определением объекта в качестве здания, либо сооружения может привести к конкретным последствиям. В связи с этим, целесообразно на уровне специализированных архитектурных и строительных организаций обозначить конкретные характеристики зданий и характеристики сооружений. Результатом такого упорядочения может являться, например, публикация соответствующих строительных норм и правил, какого-либо информационного письма, содержащего разъяснения, имеющие нормативный характер.

Так, например, можно на уровне издания строительных норм и правил обозначить конкретные характеристики зданий и сооружений, их отличия друг от друга, системные и структурные качества и др.

Деление зданий на земельном участке на основные и служебные, отвечающее традиционному в цивилистике делению вещей на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ), согласно которому основным следует считать здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению, а служебным - считается строение, которое по отношению в основному зданию имеет вспомогательное, подчиненное значение и используется для его обслуживания,[20] как нам представляется, утрачивает свое значение в силу следующих обстоятельств. С вступлением в силу Закона о регистрации прав объектом недвижимости может быть как комплекс строений, состоящий, например, из «главного» здания и его «принадлежности» в виде вспомогательного строения, которые в совокупности рассматриваются как единый объект учета прав, так и каждое из таких строений в отдельности. Поэтому бессмысленно говорить об известном правиле «принадлежность следует судьбе главной вещи» в отношении таких объектов: либо они рассматриваются как единый объект недвижимости, и права на эти строения регистрируются как на одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и «принадлежностью».

В литературе часто встречается также деление зданий по своему функциональному назначению на три группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые,[21] а также смешанные.[22] Согласно этому делению, к нежилым относят промышленные, производственные, административные, коммунально-бытовые и тому подобные здания, не предназначенные для постоянного проживания людей. Соответственно, жилыми считаются те здания, которые имеют как раз такое назначение. И, наконец, в зданиях смешанного типа расположены жилые и нежилые помещения (например, многоквартирный дом, гостиница).

Здесь необходимо отметить, что законодательство РФ не содержит понятия «жилое здание» (равно как и «нежилое», и «смешанное»): в главе 35 ГК РФ говорится о жилом помещении, каковым может являться квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, ст. 16 ЖК РФ добавляет еще и комнату. Наем жилых помещений представляет собой самостоятельный вид обязательств, отличный от аренды, и выделен в отдельную главу ГК РФ, что обусловлено высокой социальной значимостью отношений по найму жилья.

ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) и Закон РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1, 4, 17)[23] наем жилого помещения трактовали как соглашение о предоставлении в пользование жилого помещения в пределах нормы жилой площади, а аренду жилого помещения - без учета такого ограничения, т.е. различали их в зависимости от потребительского или коммерческого использования. Новый ГК РФ отказался от такой классификации: договор аренды жилья используется только если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а прежние функции этого договора законом переданы договору коммерческого найма. Договор социального найма жилья заменил собой ранее использовавшийся договор найма жилого помещения.

Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.).

Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Соответственно в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением. Исключается также и установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Так, допуск арендаторов к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (ст. 274 - 277 ГК РФ).

Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание и поддержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик. При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Так, ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК РФ позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

Нежилые здания могут иметь в своем составе жилые помещения (например, служебные квартиры в административном здании, гостиницы), равно как и жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). В таких случаях может возникнуть вопрос об отнесении здания к жилому или нежилому. Попытки вывести в качестве критерия такого деления долю в общей площади помещений здания, приходящуюся на жилые или нежилые помещения, представляются надуманными, поскольку право оперирует только качественными, а не количественными критериями.

При этом Гражданский кодекс РФ, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[24] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам.

В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). Жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости. Однако в законодательстве такого разграничения не проводится. Если рассматривать ситуацию, когда в аренду сдаётся здание, содержащее как жилые, так и нежилые помещения, говорить о том, что жилые помещения являются объектом договора найма нецелесообразно. Законодательство не ограничивает возможность передачи в аренду жилого помещения. При этом п. 2 ст. 671 ГК РФ рассматривает вариант приобретения юридическим лицом жилого помещения на основании договора аренды. Вместе с тем, указанный пункт ст. 671 ГК РФ не рассматривает, например, такую ситуацию, когда в аренду жилое помещение приобретает индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо сдаёт в аренду жилое помещение. В связи с этим, целесообразно в ГК РФ провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во временное владение и пользование жилых и нежилых помещений. Можно, соответственно, выделить договор аренды нежилого помещения и договор аренды жилого помещения.

Ситуация усугубляется ещё и тем, что, несмотря на то, что действующее законодательство оперирует терминами «жилое и нежилое помещение», конкретных характеристик данных помещений оно не даёт. Единственный признак, касающийся правового режима жилого помещения заключается в том, что оно предоставляется только для проживания в нём граждан. Если рассматривать случаи, когда организация с целью извлечения предпринимательской деятельности предоставляет гражданам в наем жилые помещения, то следует отметить скупость действующего законодательства в этом отношении.

В качестве конкретных предложений по данному вопросу можно, например, обозначить выделение особого вида предпринимательской деятельности - предоставление в наем жилых помещений (фактически, налицо арендные отношения). Следует обратить внимание на неразработанность данного института, его практическую невыгодность для организаций (в плане налоговых последствий). Однако что могло бы дать практическое развитие таких отношений? По нашему мнению, целесообразно было бы задуматься и об отдельном нормативно-правовом акте в данной сфере.

Следует отметить так называемые доходные дома - гостиницы, в которых имеются жилые помещения. Однако гостиничный номер не является объектом найма жилого помещения, он не входит в жилищный фонд, не предназначен для постоянного проживания (ст. 16, 19 ЖК РФ).[25] В отношении гостиничного номера не распространяется правовой режим жилого помещения, поскольку предназначен для временного проживания с предоставлением сопутствующих услуг (общественного питания, бытового обслуживания, связи и др.).[26] Соответственно, предоставление гостиничного номера является возмездной услугой и институт коммерческого найма жилого помещения на него не распространяется.

Таким образом, внимательное изучение норм гл. 18 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами § 4 гл. 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в гл. 18 в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается).

Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположены в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос: здание как объект аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.

Поэтому ставшее общим местом в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является сомнительным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует. Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов: жилое помещение

предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое - для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения.

Необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. В учебнике Гражданского права под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого приводится такое мнение: «Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)».[27] Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в § 4 гл. 34 ГК РФ нет прямого указания на это. Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

С другой стороны, Закон о регистрации прав допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости. Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят. Тем не менее, при купле-продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости.

Следует отметить, что вторая часть ГК РФ не содержит, как уже указывалось выше, понятия «нежилое помещение», несмотря на то, что действующее законодательство данным понятием оперирует.

Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав, в ст. 1 которого к числу недвижимого имущества искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит.

Интересна позиция А.В. Ерш, которая предложила дополнить статью 130 ГК РФ указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым, по ее мнению, будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Само здание, в этом случае, существует технически, но не юридически.[28]

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание».[29] Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой: так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»[30] указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение - это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания.

С другой стороны, Закон о регистрации прав специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (п. 3 ст. 26), так и сложившейся судебной практикой. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным».[31]

Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды,

отдельными параграфами главы 34 Гражданского кодекса РФ, включив в их число договор аренды недвижимости. Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров. Основываясь на проделанном анализе,

целесообразно вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Гражданский кодекс РФ параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок.

Таким образом, юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых.

Объекты недвижимого имущества, являясь предметом арендных отношений, приобретают свою специфику в процессе установления данных отношений. Это касается, в частности, условий заключаемого договора аренды, предметом которого выступает конкретное недвижимое имущество.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что с развитием рыночной экономики недвижимость выступает как товар, а арендные отношения заняли одно из первых мест.

Необходимость выделения недвижимого имущества из общего числа объектов аренды вызвана рядом объективных факторов: это наиболее фундаментальный, основательный товар; индивидуально - определенный и неповторяемый; характеризуется долговечностью и высокой стоимостью; нуждается в постоянном управлении.

Законодатель среди видов недвижимости выделяет только здания (сооружения). Однако эти понятия охватывают лишь часть общего понятия «недвижимость». Здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе арендных.

Целесообразно на уровне органов в области архитектуры и строительства обозначить конкретные характеристики зданий и сооружений, их отличия друг от друга, системные и структурные качества и др. в виде соответствующих норм и правил.

Деление зданий на основные и служебные, отвечающее цивилистическому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение. Либо такие объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью.

Деление зданий по функциональному назначению на жилые, нежилые и смешанные в литературе встречается довольно часто, однако на законодательном уровне эти понятия не закреплены. ГК РФ не знает понятия «нежилое помещение».

Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости. Правовое значение имеет отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов.

Представляется целесообразным провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во временное владение и пользование жилых и нежилых помещений и закрепить на законодательном уровне путем создания отдельного нормативно­правового акта или внесения изменений в действующее законодательство.

Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений.

Необходимо расширить количество видов аренды и внести изменения в действующее законодательство. Целесообразно вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Гражданский кодекс РФ параграф «Аренда недвижимого имущества», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок.

[1] Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5/6. С. 81.

[2] Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право. 1998. №8. С.91.

[3] См.: Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. С.88.

[4] См.: Гражданское уложение. Кн. V. Обязательства. Т. 5. С объяснениями. СПб., 1899. С. 231 - 232.

[5] СУ РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.

[6] СУ РСФСР. 1922. № 70.

[7] Свод законов РСФСР. 1964. Т.2. С.7.

[8] Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М., 1999.

С.8.

[9] Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. № 9. С. 33.

[10] См.: Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996. С.24.

[11] См.: Гражданское право: Учебник. Т.1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С.219.

[12] См.: Параграф 90 Германского гражданского кодекса определяет вещи так: «Вещами в смысле закона признаются лишь материальные предметы». См.: Гражданское уложение / Германское право. Ч.1. М.: Международный Центр финансово-экономического развития, 1996. С.29.

[13] См.: Лахно П. Г. Энергия. Энергетика и право // «Энергетическое право». 2006. № 1.

[14] Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.154.

[15] СЗ РФ. 1995. № 10. ст. 823; 1999. № 7. ст. 879; 2000. № 2. ст. 141; 2004. № 35. ст. 3607; 2007. № 49. ст. 6056, 2009, N 52 (1 ч.), ст. 6450.

[16] СЗ РФ. 1995. № 17. ст. 1462; 2005. № 1. ст. 25; 2006. № 1. ст. 10; 2007. № 1. ст. 21; 2007. № 50. ст. 6246; 2009, N 11, ст. 1261.

[17] Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть третья / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.154.

[18] СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 2). ст. 52.

[19] Ожегов С. И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1999. С. 227, 747, 570.

[20] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Изд. группа ИНФРА-М - НОРМА. 1997. С. 219.

[21] См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут.2004; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 87.

[22] См., например: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственноти на общее имущество в многоквартирном доме. // Нотариус. 2004. № 6. С.17.

[23] Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. ст. 99.

[24] Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 1996; №5. 1997.

[25] См. также: Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С.68.

[26] См. например: Писаревский Е.Л. Договор на предоставление гостиничных услуг.// Юрист. 2001. № 1. С.41.

[27] Гражданское право. Учебник Ч. II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 185.

[28] См.: Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс. к.ю.н. М., 2003. С. 83 - 87.

[29] См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. С. 88.

[30] Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

[31] Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8.