Рынок аренды недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется совокупностью отношений между его участниками, хотя бы одно из которых является субъектом предпринимательской деятельности.

Следует также заметить, что рынок аренды недвижимости является частью более широкого понятия «рынок недвижимости» в целом, которое в свою очередь подразделяется на виды в зависимости от характера возникающих между субъектами правовых связей. Речь идет о таких формирующихся рынках, как, например, рынок купли-продажи недвижимости, рынок мены недвижимости и др. В зависимости от участников (действующих субъектов) можно разделить и рынок аренды недвижимости на две категории: рынок государственной недвижимости, на котором одним из субъектов (как правило, арендодателем) выступает государство; рынок частной недвижимости. Представляется возможным рассматривать оба этих рынка как единое целое, поскольку отношения по аренде недвижимого имущества сегодня довольно часто одним из своих субъектов имеют государство в лице уполномоченных органов, и, тем не менее, эти отношения не теряют своего предпринимательского характера.

По мнению В. Смирнова и З. Лукиной, «существующее правовое обеспечение рынка недвижимости связано с функционированием следующих субъектов: органы технической инвентаризации; органы регистрации недвижимости и сделок с ней; система нотариата; риэлторы».[1] Названные субъекты в той или иной мере причастны, а значит должны быть и ответственны за свои действия, к процедурам совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее.

Представляется необходимым рассмотреть правовой статус отдельных субъектов, которые играют наиболее важную роль на рынке аренды недвижимости.

Особое место на рынке аренды недвижимости занимают непосредственно участники аренды, они же являются сторонами в договоре: арендодатель и арендатор.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.[2] Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, как заметил Е.А. Суханов: «Дело заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком».[3]

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником имущества. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Так, по словам В.В. Витрянского «для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последних, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества.[4]

Возможно, правильно, что учреждение не вправе совершать сделки с закрепленным за ним имуществом, учреждение является некоммерческой организацией, деятельность которой направлена на достижение совершенно иных целей. Поэтому, имущество, закрепленное за учреждением, должно использоваться для достижения установленных некоммерческих целей с максимальным эффектом. Однако недостаточное финансирование не позволяет научным и учебным учреждениям ограничиться сметой и вынуждает их искать иные источники для существования.

Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).

Практическое значение имеет и выяснение вопроса о том, какие органы государственной власти вправе выступать в роли распорядителей государственным недвижимым имуществом (стороной договора аренды недвижимости).

По общему правилу такая функция закреплена за Правительством Российской Федерации. Так, статья 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (ред. от 28.12.2016) «О Правительстве Российской Федерации»[5] устанавливает, что Правительство РФ, помимо прочего, осуществляет управление федеральной собственностью. Указом Президента Российской Федерации от 20.05.2004 № 649 (ред. от 30.04.2016) утверждена Структура федеральных органов исполнительной власти,[6] согласно которой в составе Министерства экономического развития и торговли РФ создается Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, являющееся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера, в сфере управления имуществом Российской Федерации (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).[7]

Таким образом, от имени государства в арендных отношениях выступает непосредственным субъектом именно Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Итак, арендодатель-собственник или иное уполномоченное им лицо посредством вступления в арендные отношения изменяет способ использования имущества. Для него желательным является не самостоятельное извлечение полезных свойств объекта аренды, а получение дохода от использования его другим субъектом арендных отношений.

Аренда предполагает более профессиональное использование имущества арендатором, а не арендодателем. Что же касается арендатора, то, по словам Е. В. Богданова, он «посредством аренды решает проблему материально-технического обеспечения своей предпринимательской деятельности как в случае отсутствия средств для приобретения соответствующего имущества в собственность, так и при осуществлении какой-либо деятельности временно».[8] В отношении арендатора законодательных ограничений практически не существует, в такой роли могут выступать как физические, так и юридические лица.

Законом установлена совокупность взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора недвижимого имущества, выражающая их правовой статус. В гражданском праве принято права и обязанности сторон по договору относить к содержанию сделки, однако если рассматривать арендные отношения в предпринимательском аспекте, с точки зрения взаимодействия субъектов на рынке аренды недвижимого имущества, то их взаимные права и обязанности выражают именно правовое положение субъектов.

Так, основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества.

Данные положения преломляются в предпринимательской практике особым образом и приобретают принципиальное значение. Так, например, если по договору передается складское помещение, то, как правило, такое помещение сразу после передачи его арендатору будет использовано по назначению, т.е. для складирования товаров. Поэтому, если арендуемое помещение по каким-либо причинам не пригодно для обозначенной в договоре цели, это грозит дополнительными затратами для арендатора и, в конечном итоге, ответственностью арендодателя.

Судебно-арбитражной практике известен следующий пример. Министерство имущественных отношений Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Международное академическое агентство «Наука» о взыскании 106733481 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 22.09.2000 № 01 - 30/230 и обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 40874 кв. метра, расположенные по адресу: Москва, Ленинский просп., д. 90/2.

Между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды от 22.09.2000 № 01-30/230, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т., д. 90/2, на срок до 31.12.2015 г.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 № 3/5 приемки-передачи основных средств от

Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.[9]

Законодатель не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника-арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК РФ).

Распределяя между арендатором и арендодателем обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы. Такое условие может быть согласовано и в договоре сторон.[10]

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

Арендатору по соответствующему договору передаются прежде всего правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, с согласия арендодателя допускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, с согласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такие распорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие в связи с установлением арендных отношений. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

На рынке аренды недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Специфика предпринимательской деятельности такова, что она осуществляется с целью систематического извлечения прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Это неизбежно приводит к формированию определенной группы устойчивых общественных отношений, характеризующихся наличием круга лиц, профессионально осуществляющего тот или иной вид предпринимательской деятельности. Поскольку рынок аренды недвижимости является составной частью рынка недвижимости, некоторые его субъекты так или иначе тесно связаны с субъектами исследуемого рынка и являются его неотъемлемым элементом. К отдельной группе субъектов можно отнести профессиональных участников рынка аренды недвижимости, таких как девелопер, риэлтор, страховщик, оценщик, аудитор, кредитная организация, средства массовой информации. Масштабность предпринимательской деятельности на рынке аренды недвижимости очевидна, что подтверждается вниманием к нему со стороны его участников и органов государственной власти, но нельзя сказать, что его законодательное и нормативное обеспечение соответствует в полном объеме.

В условиях господства рыночных отношений в области инвестирования в строительство недвижимости возникает и возрастает роль девелопера, под которым, по мнению С.Н. Максимова, обозначается предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.[11] Функции девелопера шире, чем только привлечение средств в строительство. Например, перевод помещений из жилых в нежилые, реконструкция зданий и т.д. В литературе нет единства взглядов на понятие инвестирования, его способы и формы в литературе определяются, как правило, достаточно широко. Так, Д. Кристи и Д. Клендер указывают на 18 способов инвестирования, одним из которых является и аренда недвижимости.[12]

Таким образом, деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов, подбор арендаторов для сдачи объекта в аренду.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед

подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.

Сравнительно новый субъект рынка аренды недвижимости, который возник непосредственно с его появлением, - риэлтор, который оказывает арендодателю и арендатору посреднические услуги по аренде определенного объекта недвижимости, последняя не является их собственностью. Основным источником доходов риэлтора является получение комиссионных за оказанные услуги. Например, в г. Москве в среднем доход риэлтора от сделки по аренде объекта недвижимости приравнивается единовременной сумме ежемесячного арендного платежа, устанавливаемого за площадь объекта из расчета арендной ставки за квадратный метр в год.

Основной практической деятельностью риэлтора является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации договора, а также расчетов между сторонами. Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у арендодателя и арендатора риэлторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

По-нашему мнению, наиболее действенным решением данного вопроса является необходимость принятия на федеральном уровне отдельного закона о риэлторской деятельности, закрепляющего четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующего правовой статус риэлторов, с обязательным

закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточении контроля со стороны соответствующих государственных органов. Например, страхование ответственности риэлторов.

Московской Ассоциации - Гильдии риэлторов (МАГР) действует Кодекс этики и стандарт практики МАГР, который регламентирует поведение риэлтора на рынке недвижимости. Однако, на

законодательном уровне правовой статус риэлтора не закреплен.

Отсутствие жестких требований и контроля за риэлторами провоцирует появление на рынке аренды недвижимости «фирм- однодневок», создаваемых для проведения нескольких или одной крупной операции. Ранее лицензирование риэлтерской деятельности осуществлялось на уровне г. Москвы и регулированлось Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности". Однако фактически оно утратило силу с принятием ФЗ от 08.08.2001 № 128-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности»,[13] которым лицензирование риэлтерской деятельности не предусмотрено.

Как нам представляется, в целях упорядочения осуществления риэлторской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и государства при совершении операций с недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него необходимо ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании.

С развитием рыночной экономики, в частности рынка аренды недвижимости, немаловажной становится роль страховщика, который защищает имущественные интересы физических и юридических лиц, связанные с риском наступления неблагоприятных, непредвиденных последствий. Защита их интересов должна производиться в рамках не только договора страхования, но и законодательства. Правовой статус страховщика регулируется гл. 48 ГК РФ и Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 (в ред. от 03.07.2016 г.) «Об организации страхового дела в Российской Федерации»[14] регулирует общие вопросы организации страхового дела, определяет основные понятия страхования, содержит требования к участникам страховых отношений, регулирует отношения по надзору за деятельностью субъектов страхового дела. Однако законодатель недостаточно полно предусмотрел ответственность страховщика, механизмы гарантии прав страхователя при нарушении договорного обязательства.

Согласно п. 1 ст. 927 ГК РФ страхование осуществляется на основании договоров имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком).

Ст. 929 ГК РФ содержит перечень имущественных интересов которые могут быть застрахованы: риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (ст. 930); риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. ст. 931 и 932); риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (ст. 933).

Стоит отметить страхование отдельных объектов аренды, регулируемое специальными нормативными актами. Так, в отношении передаваемого в аренду государственного имущества Распоряжением Комитета РФ по управлению государственным имуществом от 28.12.1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, переданного в аренду»[15] предусмотрено его обязательное страхование в целях защиты от рисков гибели (утраты) и повреждения, а также в целях восстановления погибшего (поврежденного) государственного имущества, переданного в аренду за счет привлечения внебюджетных средств.

При передаче в аренду Федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения Минимущество РФ рекомендует компенсировать Арендодателю его затраты на страхование переданных в аренду помещений или застраховать в пользу Арендодателя риски гибели и повреждения переданных в аренду помещений.[16]

В целях обеспечения сохранности сдаваемых в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений в жилых домах Минобороны РФ предложено их обязательное страхование.[17]

Относительно расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия и уплатой платежей по страхованию арендованного предприятия и платежей по страхованию арендованного имущества, арендатор, конечно, несет их, но договором может быть предусмотрено иное (ст. 661 ГК).[18]

Если законом или договором предусмотрена обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, то она возлагается на арендодателя, когда транспортное средство обслуживается его экипажем (ст. 637 ГК РФ), и на арендатора - при аренде без экипажа (ст. 646 ГК РФ).

Таким образом, страховщик, который может выступать как самостоятельно, так и через своих представителей (агентов, брокеров) занимает значительное положение на рынке аренды недвижимости.

Большинство сделок на рынке недвижимости осуществляется после предварительной оценки стоимости недвижимости. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Оценщик в своей деятельности должен руководствоваться законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,[19] согласно которого им признается физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавший свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Потребность в профессиональной оценке необходима не только при продаже и залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании, но она может возникнуть и при аренде недвижимости. Оценка нужна по заказу арендодателя перед выставлением недвижимости в аренду, по заказу потенциального арендатора во многих случаях перед заключением сделки, для определения рыночной арендной ставки объекта недвижимости, особенно выставляемой на конкурсах, аукционах.

Более того, законодатель устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества

Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по сдаче его аренду и размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Так, Правительство РФ установило, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном МЭРТ РФ.[20]

В.В. Семенихин к объектам оценочной деятельности относит аренду, права аренды.[21] Представляется возможным конкретизировать данную точку зрения и отнести к объектам оценки стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы,[22] которые определяются на основании отчета об оценке,[23] выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Например, при определении размера арендной платы за земельный участок учитываются и отражаются в отчете многие факторы, среди них размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.

Институт оценки недвижимости в нашей стране развивается по нескольким направлениям. Государственные структуры (Государственная служба оценки недвижимости) осуществляют учет и контроль за операциями с недвижимостью. Общественные организации оценщиков (Российское общество оценщиков, Институт независимых оценщиков, Лига независимых экспертов) объединяют специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуальной собственности; обеспечивают поддержку своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Например, Институт независимых оценщиков пользуется поддержкой Российской гильдии риэлтеров и Мирового банка, принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового банка, регулярно организует обучение своих членов, снабжает их методической литературой.

Таким образом, роль оценщика постоянно растет по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области аренды недвижимости.

На рынке аренды недвижимости нельзя не заметить фигуру аудитора, правовой статус которого регулируется Федеральным законом от 07.08.2001 г. № 229-Ф3 (ред. от 28.12.2016 г.) «Об аудиторской деятельности».[24] Документ утрачивает силу с 1 января 2011 года в связи с принятием Федерального закона от 28.12.2016 № 307-ФЗ.[25] Информация об осуществлении аудиторской деятельности до указанной даты отражена в статье 23 указанного закона.

Аудитором является физическое лицо, отвечающее

квалификационным требованиям, установленным уполномоченным федеральным органом, и имеющее квалификационный аттестат аудитора.

Аудиторская организация - коммерческая организация,

осуществляющая аудиторские проверки и оказывающая сопутствующие аудиту услуги. Аудиторская организация осуществляет свою деятельность по проведению аудита на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Советом по аудиторской деятельности при Министерстве финансов РФ принят Кодекс этики аудиторов России,[26] устанавливающий правила поведения аудиторов и определяющий основные принципы, которые должны ими соблюдаться при осуществлении профессиональной деятельности. В Кодексе этики аудиторов России установлено, что аудитор должен "действовать открыто и честно", "быть справедливым" (п. 16.1, 16.3).

В соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности аудитор составляет официальный документ - аудиторское заключение, содержащее выраженное в установленной форме мнение аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации. Так, в Положении о проведении конкурсов на право аренды нежилых помещений в г. Москве[27] указано, что для участия в качестве соискателя конкурса на право аренды нежилых помещений помимо подачи заявки установленного образца необходимо представить заключение независимого аудитора о финансовом состоянии.

В случае аренды недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество к договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

Следует отметить важность обязательного аудита организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственной собственности составляет не менее 25%, и федеральных государственных унитарных предприятий в отношении аренды недвижимости. Среди задач и подзадач, необходимых для выполнения аудитором в процессе осуществления обязательного аудита таких организаций, указана и проверка и подтверждение правильность начисления и перечисления в федеральный бюджет арендной платы за использование земельных участков, федеральных зданий, помещений, сооружений, машин и оборудования.[28] В список отчетных документов аудируемого лица в данном случае также включены: Ведомость текущего контроля полноты начисления и перечисления в федеральный бюджет арендной платы за пользование земельными участками; Ведомость текущего учета договоров аренды федерального имущества.

При проведении аудиторской проверки выявляется наличие документов и инвентарных карточек на основные средства, принятые или сданные в аренду (договор аренды, передаточный акт, акт сверки); составление отдельных описей на арендованное имущество и занесение в такие описи сведений по основным средствам, сдаваемым в аренду; данные аналитического учета в получении необходимой информации по каждому дебитору и кредитору о расчетах по договорам аренды; создание резерва расходов на ремонт арендованного имущества, а также иная информация об арендованном имуществе.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - кредитные организации. Так, чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки объектов недвижимости. Так, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Немаловажное значение на рынке аренды недвижимости имеют средства массовой информации. Их правовой статус закреплен в Законе РФ от 27.12.1991 № 2124-1 (ред. от 03.07.2016) «О средствах массовой информации».[29]

Отдельное место занимают субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции над оборотом объектов и правомерностью действий других участников на рынке аренды недвижимости. Среди таких субъектов можно отметить нотариуса, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета.

И, наконец, немаловажное значение имеют субъекты, обеспечивающие обслуживание и содержание объекта недвижимости. К ним относятся организации или отдельные лица обеспечивающие нормальное функционирование объекта недвижимости в течение всего срока его жизни. Например, коммунальные, эксплуатационные и технические организации. Сюда же можно отнести управляющего недвижимым объектом, который, как правило, организует и контролирует процесс взаимодействия многих субъектов рынка аренды недвижимости между собой.

Достаточно сложно раскрыть правовой статус и значение всех субъектов рынка аренды недвижимости, поскольку такому вопросу можно посвятить целую работу, а не отдельный параграф. Цель настоящей диссертации постараться раскрыть сущность рынка аренды недвижимости как самостоятельного вида рынка.

Таким образом, с одной стороны, крайне необходимо свести к минимуму посреднические звенья (риэлторы, страховщики, оценщики, участники фондового рынка, ипотечные компании, налоговики и др.), которые провоцируют дополнительные, непомерные "накрутки" к арендным ставкам. Но с другой стороны - именно эти посреднические звенья во многих случаях выступают гарантом правомерности действий иных субъектов рынка аренды недвижимости.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что рынок аренды недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется совокупностью отношений между его участниками, хотя бы одно из которых является субъектом предпринимательской деятельности.

Правовой статус субъектов рынка аренды недвижимого имущества напрямую связан с закреплёнными между ними связями, а именно, определяются теми правами и обязанностями, которые в качестве императивных норм предусмотрены в ГК РФ.

Таким образом, на рынке аренды недвижимости можно выделить четыре группы субъектов:

К первой группе относятся непосредственно стороны договора аренды (арендодатель, арендатор) и сделок с правом аренды.

Вторую группу составляют «профессиональные участники»: девелоперы, риэлторы, страховщики, оценщики, аудиторы, кредитные организации, средства массовой информации и иные субъекты, способствующие повышению эффективности оборота объектов на рынке аренды недвижимости.

К третьей группе относятся субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции: нотариусы, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета и др.

И, наконец, четвертую группу характеризуют субъекты, обеспечивающие обслуживание и содержание объекта недвижимости в течение всего срока его жизни: коммунальные, эксплуатационные и технические организации, управляющий объектом и др.

В целях упорядочения осуществления риэлторской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и государства при совершении операций с недвижимым имуществом и правами на него необходимо принять на федеральном уровне отдельного Закона о риэлторской деятельности, закрепляющего четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующего правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточении контроля со стороны соответствующих государственных органов, а также ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании.

[1] Смирнов В., Лукина З. Аренда недвижимости. М., 1998. С. 304.

[2] См. также: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2-я. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005. С.452.

[3] Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе. // Закон. 1995. №11. С.23.

[4] Витрянский В.В. Указ. соч. Книга 2-я. С.358.

[5] СЗ РФ. 1997. № 51. ст. 5712; 2007. №10, ст.1147; 2010, N 5, ст. 458.

[6] СЗ РФ. 2004. № 21. ст. 2023; 2007. № 12. ст. 1374.

[7] Постановление Правительства РФ от 27.11.2004 № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» // СЗ РФ. 2004. № 49. ст. 4897.

[8] Богданов Е. В. Предпринимательские договоры. М.: «Книга сервис», 2003. С.

139-

[9] Постановление Президиума ВАС РФ № 1577/03 от 20.05.2003 / / Вестник ВАС РФ. 2003. № 10.

[10] См., например: Постановление Президиума ВАС РФ № 4023/03 от 08.07.2003 // Вестник ВАС РФ. 2003. №11.

[11] Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. С. 23­

[12] См.: Christy G., Clender J. Introduction to Investment. Finance, 1983. С. 3.

[13] СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I), ст. 3430; 2007. № 50. ст. 6247; 2009, N 52 (1 ч.), ст.

6450.

[14] СЗ РФ. 1998. № 1. ст. 4; 1999. № 47. ст. 5622; 2002. № 12. ст. 1093; 2003. № 50. ст. 4858; 2005. № 10. ст. 760; 2007. № 49. ст. 6048; 2009, N 44, ст. 5172.

[15] Панорама приватизации. № 4. 1996. С.12.

[16] См.: Письмо от 17 сентября 2001 г. № НГ-30/16725 «О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования». // Опубликован не был. С использованием поисковой системы «Консультант Плюс».

[17] Директива Минобороны РФ от 19.06.1996 № ДЗ-15 (ред. от 18.08.1997) «О страховании сдаваемых в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений в жилых домах Министерства обороны Российской Федерации». // Опубликован не был. С использованием поисковой системы «Консультант Плюс».

[18] См. также: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 800.

[19] СЗ РФ. 1998. № 31. ст. 3813; 2006. № 31. ст. 3456; 2007. № 31. ст. 4016; 2009, № 52 (1 ч.), ст. 6450.

[20] Постановление Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156 (ред. от 05.11.2009) «О внесении изменений в некоторые Постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 3 июля 1998 г. № 702» // СЗ РФ. 2006. № 13. ст. 1408.

[21] См.: Семенихин В.В. Договор по оказанию оценочных услуг. // Налоги. 2006.

№ 37.

[22] Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 г. № С5-7/УЗ-693 «О Федеральном законе «Об оценочной деятельности в российской федерации».// Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.

[23] См. например: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» // Вестник ВАС РФ. 2005. №7.

[24] СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I). ст. 3422; 2009, N 1, ст. 15.

[25] СЗ РФ. 2009, N 1, ст. 15.

[26] Финансовая газета. 2007. № 27, 28.

[27] См.: Постановление Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 (ред. от 28.03.2006) «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования». // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 6. С.7.

[28] См.: Распоряжение Минимущества РФ от 30.12.2002 № 4521-р (ред. от 02.12.2003) «Об утверждении типового технического задания на проведение обязательного аудита организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственной собственности составляет не менее 25 процентов, и федеральных государственных унитарных предприятий». // Бюллетень Минюста РФ. 2003. № 3.

[29] Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 7. ст. 300; СЗ РФ. 1995. № 30. ст. 2870; 2000. № 26. ст. 2737; 2002. № 30. ст. 3029; 2006. № 31. ст. 3452; № 43. ст. 4412; 2007. № 31. ст. 4008; 2009, N 20, ст. 2392.