Появление института найма объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть.
Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании.[1]
О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом.
В «Драхмашастре», сборнике древнеиндийских этических правил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н.э., присутствуют положения, регулирующие найм земли.[2] Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, II.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья,
238) «стома» (Нарада, IV.20-22). Кроме того, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога», «бхукти»,
«ятибхога».[3]
В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1.800 г. до н.э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений.[4] Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.
Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот.[5]
Римское право как универсальное, было воспринято практически во всех европейских странах. В 1872 году Н.Л. Дювернуа писал: «Взглянув на право с универсальной точки зрения, мы уясним себе значение римского права, которое оно свободно, без всякой внешней ауторизации, силой одного своего внутреннего достоинства, завоевало в XV веке в германском мире и способно ... сделать новые завоевания у нас».[6]
Как отмечалось, зародившись в Риме договор lосаtio-conductio, объединявший в себе три разновидности найма (lосаtio-conductio rei, lосаtio-conductio operarum, lосаtio-conductio opens), предопределил развитие не только практики и юридической мысли, но и явился первоосновой современных арендных отношений. В качестве признаков договора lосаtio-conductio одни цивилисты называли консенсуальный характер, синаллагматичность, использование в качестве эквивалента платы не сами предметы, а пользование или же труд.[7] Другие - общий признак договоров группы lосаtio-conductio видели в том, «что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой определенное денежное вознаграждение».[8] Третьи - видели общее между договорами группы lосаtio-conductio не в пользовании, которое составляет специальное содержание найма, а в возмездности, двустороннем и срочном характере, денежной форме вознаграждения.[9]
Современная российская правовая доктрина не делает различий между понятиями наем и аренда, но в некоторых зарубежных странах такое различие существует. В римском праве, по мнению некоторых исследователей (В.А. Умова, О.С. Иоффе, В.А. Мусина), такое различие существовало. «Наем недвижимых имений имеет целью или непосредственное употребление их: в этом случае договор будет наймом ... или кроме непосредственного употребления еще и пользование плодами вещи. ... В последнем случае для получения выгод требуется приложение труда - это аренда». Другие авторы говорили об аренде только в отношении пользования земельным участком. Г. Дернбург писал об отсутствии только термина, выражающего сущность арендных отношений, но сами эти отношения имели место при передаче имущества не только для пользования, но и получения доходов.
В России на развитие норм об имущественном найме большое влияние оказывало византийское право и древнее русское обычное право.
Наиболее значительным этапом в регулировании отношений найма можно назвать принятие в 1832 году Свода Законов гражданских. Лейтмотивом, отражающим характер всех правил об имущественном найме, можно считать слова графа М.М. Сперанского - «...имущество нанятое, хотя и принадлежит в собственности первоначальному его владельцу, но в пределах найма..., оно принадлежит также и нанимателю. Тот и другой имеют на него право собственности, но в разных границах; один на время и по условию, а другой навсегда, исключая ... время найма. Следовательно, права обоих суть права ограниченные, посему наем и всякое пользование не токмо не противополагается праву собственности, но даже в нем заключается».[10]
Русское дореволюционное законодательство не определяло понятия договора имущественного найма. В некоторых нормативных правовых актах содержалось указание на определенные виды имущества, которые не могли быть предметом найма.
Следует отметить отсутствие в науке гражданского права единой позиции относительно понятия договора имущественного найма. Одни авторы делали акцент на том, что нанимателю передается именно вещь, и передается в пользование (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, Н. Александров, А. Боровиковский, И. Оршанский). Другие отмечали, что нанимателю передается имущество, причем во владение и пользование (А.П. Куницын, А. Воронов, П. Хохряков, К.П. Победоносцев, К. Змирлов, В.А. Умов). Высказывалось также мнение, что вещь должна быть передана, главным образом, в пользование, а во владение только в том размере и в тех пределах, в которых это необходимо для осуществления пользования.[11]
Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волноискати»,[12] то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, - «наниматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать найм своей работой». И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.
Свое дальнейшее развитие указанный договор получил в XYIII веке. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался законом. Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда).
В конце XVIII века было разрешено заключать договор явочным путем, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати.
В 1830 году было издано Полное Собрание законов Российской империи, на основе которого был составлен Свод законов Российской империи, вступивший в силу с 1 января 1835 года и действовавший до момента, пока не были запрещены ссылки на законы, свергнутые Правительством РСФСР, то есть до осени 1917 года.
Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года содержал всего 20 статей, посвященных данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода законов Российской империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.
В соответствии со ст. 1691 ч. 1 т. 10 Свода законов Российской империи, имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет договора найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.[13] Таким образом, понятие договора имущественного найма сохранило свою неизменную суть, знакомую нам еще со времен римского права, что же касается различных обозначений этого договора, то юридического значения за ними закреплено не было, они лишь отражали специфику имущества, сдаваемого внаем. Российскому законодательству, подчеркивал Г.Ф. Шершеневич, «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme cheptel), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».[14]
Предмет найма назывался нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. В качестве предмета найма могли выступать физические вещи как движимые, так и недвижимые, однако в наем могли быть переданы только не потребляемые вещи. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому, что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа».[15]
Д.И. Мейер отмечал, что «не одни физические вещи, а другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому - либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущество, представляющее какую - либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую - либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую - либо пользу».[16]
Таким образом, можно сделать вывод, что предмет договора найма в российском дореволюционном гражданском праве понимался значительно шире, нежели в действующем законодательстве.
Существенную принадлежность найма составляет условие о сроке. И хотя данное условие отнесено к числу существенных, в силу прямого указания закона, отсутствие его в договоре, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Анализируя эту ситуацию, Д.И. Мейер указывал, что «срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы не установление его в отдельном договоре делало договор недействительным».[17]
Ст. 1692 Свода законов Российской империи устанавливала предельный срок найма недвижимости 12 лет. Установление в законе предельного срока найма означало, что договор найма заключенный на срок более продолжительный, действителен только на 12 лет. И здесь у исследователей опять нет единства мнений. Если Д.И. Мейер говорит о том, что недействительность договора будет иметь место только относительно превышающего срока, то Г.Ф. Шершеневич указывает, что если установленный срок превысит законный, то договор не становится оттого недействительным, «но превращается в бессрочный по достижении предельного законного срока».[18]
Наконец, существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Причем отсутствие вознаграждения изменяет существо договора: он становится другой сделкой: по отношению к движимому имуществу ссудой, а по отношению к недвижимому дарением. Величина вознаграждения зависит от соглашения сторон и может рассчитываться как за все время пользования имуществом, так и за определенные периоды времени - по месяцам, годам и так далее.
Ст. 1691 Свода законов Российской империи устанавливая обязательность определения в договоре найма цены, тем не менее, не оговаривала, в чем может быть выражено вознаграждение. Чаще всего оно выражалось в денежной форме, хотя плата могла определяться и некоторой частью продукции, собранной с нанятой земли. Вознаграждение могло быть выражено также в предоставлении нанимателем определенных личных услуг. Например «крестьяне за наем
нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скосить луга».[19]
Особую форму вознаграждения представляет собой так называемый «наем из выстройки», регламентируемый ст. 1697 Свода законов Российской империи. Суть его заключалась в том, что наниматель, за пользование в течение определенного периода времени отданной ему в наем землей, обязывался по окончании срока договора передать собственнику земли и все возведенные им строения.
Требования к форме договора в дореволюционном гражданском законодательстве различались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Наем движимых вещей совершался по общему правилу, словесно, то есть в устной форме (т. X, ч. 1, ст. 1700). В виде исключения требовалась письменная форма для найма речных и морских судов, которые в дореволюционном законодательстве признавались движимым имуществом.
Наем недвижимости, по общему правилу, совершался письменно (т. X, ч. 1, ст. 1700). Хотя и здесь имелось исключение. Допускалась словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города. Существовали также некоторые особенности в установлении формы для найма крестьянами земель у помещиков. Вопрос об устной форме решался здесь в зависимости от срока и суммы договора. Кроме того, как писал Г.Ф. Шершеневич, «договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более, чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем, чтобы на арендованное имение было наложено запрещение, по количеству взятой вперед суммы, а при несоблюдении этой формальности договор найма признавался со стороны закона недействительным».[20]
Следует отметить, что дореволюционное гражданское законодательство содержит значительно более упрощенные требования к форме договора имущественного найма, нежели современное. Если проанализировать соответствующие нормы, можно увидеть, что предполагается только устная и письменная формы, и полностью отсутствуют ситуации, когда договор был бы удостоверен у нотариуса. С одной стороны это можно объяснить тем, что квалифицированная письменная форма была бы крайне обременительной для сторон, как с точки зрения ценового фактора, так и временного (потребовались бы дополнительные затраты на оплату услуг по удостоверению сделки, а также сам процесс занимал бы более длительное время), да и в условиях существовавшего строя возможно не было действительной необходимости в этом. Однако вызывает недоумение отсутствие квалифицированной письменной формы, являющейся гарантией более надежного обеспечения интересов контрагентов (т.к. в этом случае наличие письменных доказательств свидетельствует не только о возникновении договорных отношений, но и принятии условий договора сторонами), а иногда даже и простой письменной формы применительно к дорогостоящему имуществу, а также сделкам, заключаемым на длительный срок. Права и обязанности по договору имущественного найма в российском дореволюционном гражданском праве в целом соответствуют характеристикам, выработанным еще римским правом.
Так, на хозяина, в первую очередь, возлагалась обязанность предоставить нанятую вещь. Вещь должна была соответствовать условиям договора. Если же специальных оговорок на сей счет не содержалось, то она должна была быть пригодной для эксплуатации, соответствующей целям найма. Вещь должна была быть надлежащего качества. Вместе с ней передавались принадлежности, необходимые для ее эксплуатации. Нарушение тех или иных требований, предъявляемых к имуществу, делали недостижимой цель договора и предоставляли право нанимателю отказаться от принятия такого имущества и от всего договора в целом.
Интересная ситуация складывалась в случае, если хозяин отступая от требований договора отказывался передать имущество.
Дело в том, что российские цивилисты рассматривали договор имущественного найма как обязательственное правоотношение, где исключалось наличие вещно-правовых элементов. Наниматель здесь не расценивался как титульный владелец, который мог обладать вещноправовыми способностями защиты. Анализируя эту ситуацию, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанностей нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора».[21]
Кроме того, хозяин должен был поддерживать вещь в надлежащем состоянии и устранять все ее повреждения, произошедшие не по вине нанимателя, а также те, которые были причинены посторонними лицами.
Что касается обязанностей нанимателя, то они также достаточно традиционны: обязанность пользоваться нанятой вещью сообразно ее экономическому назначению, предупреждая повреждения, возможные при неосторожном обращении с этим имуществом; уплата арендной платы; обязанность возвратить имущество в том же состоянии, в каком оно было принято. При этом все повреждения, которые были причинены действиями самого нанимателя, должны были быть исправлены за его счет. Ст. 1708 даже предусматривала правило, согласно которому движимое имущество, испорченное нанимателем, отдавалось ему, а он, в свою очередь был обязан возместить хозяину его стоимость.
Вообще, нужно заметить, что дореволюционной российской цивилистике были хорошо известны отношения поднайма и перенайма, а следовательно, и существующие различия между ними. На наш взгляд, наиболее ёмко сумел охарактеризовать суть указанных отношений Д.И. Мейер, который писал: «что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права... Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его».[22]
Кроме традиционных случаев прекращения договора имущественного найма (по соглашению сторон, в связи с истечением срока, вследствие гибели вещи, вследствие неисполнения обязанностей сторонами), существовал еще один, являющийся предметом дискуссий как среди российских правоведов, так и у зарубежных исследователей гражданского права.
Речь идет о возможности прекращения договора имущественного найма в результате отчуждения сданного внаем имущества. При этом российские цивилисты последовательно исходили из того, что имущественный наем есть обязательственное отношение без каких бы то ни было вещно-правовых элементов, из чего следовало, что договор имущественного найма должен был быть прекращен с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя.
Исследователи же зарубежного права придерживались противоположной точки зрения, согласно которой переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для прекращения договора имущественного найма, что свидетельствовало о придании обязательственному праву нанимателя свойства вещного права, обеспечивающего сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления права нанимателя третьим лицам, и, в первую очередь, новому собственнику.
Конечно, в различных государствах существовали некоторые особенности в регулировании этого вопроса, однако в целом указанная концепция была взята за основу в большинстве стран. На этой же позиции стоит и современное российское гражданское законодательство.
Что же касается дореволюционной цивилистики, то, как уже было отмечено, многие правоведы настаивали на обязательственной природе договора имущественного найма, тем не менее даже они констатировали ущербность положения нанимателя, вызванную отчуждением имущества третьему лицу.
Д. И. Мейер, пытаясь найти оптимальное решение этой проблемы, предлагал две модели развития ситуации. Первая заключалась в том, что при продаже, собственник сданного внаем имущества осуществляющий его продажу и приобретатель «условливались насчет найма», и тогда договор найма продолжал действовать до окончания установленного в нем срока, причем на прежних условиях. Другая модель представляла собой ситуацию, когда приобретатель «не обязывался уважать его» и тогда отчуждением имущества наем прекращался. При этом бывший хозяин считался нарушившим право нанимателя и обязывался возместить причиненные ему убытки.
Однако, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, который тоже разделял точку зрения, согласно которой договор имущественного найма прекращался отчуждением имущества, решение этого вопроса только с теоретической позиции могло привести к игнорированию интересов нанимателей. И если материальный ущерб в какой-то степени мог быть возмещен, то неимущественные интересы, также присутствующие в данном договоре, были бы непоправимо нарушены.
И хотя ст. 1705 Свода законов Российской империи и закрепляет норму, в соответствии с которой хозяин не вправе был отказать нанимателю до наступления срока найма, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «эта статья должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен односторонней волей хозяина без возмещения ущерба».[23]
Таким образом, можно сделать вывод, что цивилистике того периода времени было свойственно отсутствие четкой и однозначной позиции в решении вопроса, связанного с прекращением договора имущественного найма, вследствие отчуждения имущества третьему лицу, которое было порождено недостаточной урегулированностью в законодательстве, наличием полярных точек зрения на данную проблему, а также весьма разноречивой практикой. Однако взвешенный подход к перечисленным выше обстоятельствам в дальнейшем позволил занять наиболее правильную позицию, учитывающую интересы субъектов, участвующих в договоре имущественного найма, и в этом направлении совершенствовать законодательство.
Следующим этапом в развитии правового регулирования отношений имущественного найма стал советский период. Преобразования, произошедшие в государстве в связи с Октябрьской революцией, первоначально привели к тому, что использование договора имущественного найма в гражданском обороте резко сократилось, а в отдельных отраслях народного хозяйства полностью запрещалось.[24]
Развитие норм советского гражданского права об имущественном найме можно разделить на несколько этапов, связанных с принятием кодифицированных актов, а именно Гражданского кодекса РСФСР 1922 года и Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, а также отдельно выделить особый период развития законодательства об аренде (19911994гг.), который характеризовался взглядом на аренду как на способ разгосударствления экономики и особый способ организации хозяйственной деятельности. Думается, что нормы об имущественном найме, содержавшиеся в Гражданских кодексах советского периода целесообразно рассмотреть в сравнении друг с другом, а на особенностях законодательства об аренде периода 1991-1994гг. остановиться отдельно.
Гражданское законодательство советского периода характеризовалось ограниченной сферой применения, договор как основа взаимоотношения сторон утратил свое значение, отчасти уступив место административным актам. Даже в период НЭПа (1921-1925^.) расширение сферы частного права не означало его преимущество в гражданском обороте. На данном этапе позитивным фактом явилось принятие в 1922 году Гражданского кодекса. Этот законодательный акт позволял, до некоторой степени, соединить частноправовые и публично - правовые начала. Конечно, административная составляющая не исчезла, однако кодекс позволял субъектам строить их отношения на экономически более свободных началах.
Общей тенденцией, характерной для советского гражданского права, являлось последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношения найма с участием отдельных категорий субъектов, сокращение сроков найма.
В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., равно как и в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Однако в действительности из этого традиционного определения мы не увидим той специфики, которая была присуща этому договору на самом деле в указанный период времени, понять, в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, обратимся к еще одной его характеристике, предложенной Е.А. Павлодским: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе».
Таким образом, законодатель как бы предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов. Эту тенденцию можно отметить и при анализе некоторых элементов этого договора.
Предметом договора найма могли быть любые индивидуально - определенные и не потребляемые в процессе пользования вещи, наем которых не запрещен. Это объяснялось самой юридической природой данного договора, в соответствии с условиями которого по истечении определенного времени наймодателю должна быть возвращена в натуре именно вещь, ранее переданная, а не какая-то другая, похожая на нее.[25]
Следует отметить, что законодательство этого периода пошло по пути ограничения круга объектов имущественного найма. Причем если ГК РСФСР 1922г. предусматривал нормы, регламентирующие наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), наем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), то в ГК РСФСР 1964 г. больше не было норм, регулирующих сдачу внаем указанных объектов, что объясняется тем, что государственные предприятия как имущественные комплексы перестали являться объектами гражданского оборота; отношения, связанные с наймом жилых помещений стали предметом регулирования теперь самостоятельного договора жилищного найма.
Кроме того, как указывал Е.А. Павлодский, не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства.
Что касается субъектов указанного договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации.
Право сдачи имущества внаем, как отмечал О.С. Иоффе, принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления. Однако по этому поводу существовала и другая точка зрения. Так, Г.Н. Полянская полагала, что «не обязательно, чтобы Заимодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи. Однако он должен иметь право на подобную передачу. Право сдачи имущества внаем принадлежит, например, нанимателям (за определенными исключениями), членам жилищно-строительных кооперативов (с разрешения правления)».[26]
О.С. Иоффе, не соглашаясь с указанными доводами, пояснял, что первый случай наймом не является, он характеризует поднаем, а второй относится не к имущественному, а к жилищному найму, не говоря уже о том, что для заключения договора здесь требуется согласие собственника - самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления. Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или право пользования. При наличии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т.п.) он не может заключить договор имущественного найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому правомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только собственник вещи. На наш взгляд, данная позиция представляется более предпочтительной и соответствующей смыслу законодательства.
Кроме того, законодательство также предусматривало ряд ограничений, связанных с возможностью субъектов сдавать имущество внаем. Так социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (п. 44 Положения о производственном объединении,[27] п. 16. Положения о предприятии[28]). Систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность.
Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей.
Как уже было указано, временный характер пользования являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор имущественного найма. Гражданские кодексы как 1922 г., так и 1964 г. предусматривали сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означала постоянства пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. устанавливал предельный срок найма в 12 лет (ст. 154). Если по истечении установленного договором срока стороны желали возобновить отношения найма, то это могло быть осуществлено путем заключения нового договора. Если же по истечении срока договора фактические отношения по найму с молчаливого одобрения наймодателя продолжали существовать, то в соответствии со ст. 154 ГК 1922 г. договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Ст. 155 ГК РСФСР 1922 г. предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть расторгнут во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества - за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался.[29]
Видимо, под влиянием этого ГК РСФСР 1964 г. сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел ряд специальных сроков, дифференцировать которые можно в зависимости от субъектного состава, а также разновидностей имущества. Так, для государственных, кооперативных и общественных организаций, которые брали в наем строения или нежилые помещения, срок не должен был превышать пяти лет; если же речь шла о найме оборудования и иного имущества, предельным сроком был один год, в отношениях по бытовому прокату таким сроком являлся срок, установленный в типовом договоре. Если же в договоре были указаны более длительные сроки, то он, как подчеркивал О.С. Иоффе, «подлежали автоматическому сокращению до периода, предельного с точки зрения законодательства».
ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 279, если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков (ст.279).
Но у социалистических организации, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со ст. 280 ГК РСФСР 1964 г. появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо лишь, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу.
Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку. С одной стороны, в ГК РСФСР 1964 г. нашла отражение ситуация, когда срок найма был сокращен, отчасти это объяснялось невостребованностью в хозяйственной жизни общества достаточно длительных сроков найма, которые были предусмотрены ГК РСФСР 1922 г., а также дополнениями, принятыми позднее. Кроме того, правила, касающиеся сроков, стали более конкретизированы, предусматривалась дифференциация сроков в зависимости от субъектов договора, видов имущества, которое сдавалось внаем. Однако указанные изменения привели к излишнему усложнению правового регулирования договора имущественного найма, что стало в меньшей степени удовлетворять потребностям участников гражданского оборота.
Что касается формы договора, то здесь в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требовалась при найме любого имущества на срок свыше одного года. В отдельных же случаях предусматривалось заключение договора в квалифицированной письменной форме. Это касалось найма государственных или коммунальных предприятий. Согласно ст. 153 ГК РСФСР 1922 г., к таким договорам должна прилагаться подробная опись сдаваемого имущества. В случае несоблюдения этого правила договор признавался недействительным. Кроме того, они должны были быть нотариально удостоверены, что также являлось обязательным условием их подлинности.
В дальнейшем законодатель опять несколько снизил уровень требований, предъявляемых к форме договора. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заключения его на срок свыше одного года (ст. 276). Бели же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило п. 1 ст. 44 ГК РСФСР 1964 г., согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме.
Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. Иоффе подчеркивал, что «имущественный наем - это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административноправовые предпосылки».[30]
Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.
Круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды остался традиционным, известным еще со времен римского права.
Так, в соответствии со ст. 157 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 281 ГК РСФСР 1964 г. в первую очередь на наймодателе лежала обязанность предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем требованию, указанному в договоре, а также назначению имущества. При этом наниматель не вправе был требовать предъявлять претензии по поводу недостатков имущества, которые были ему известны или оговорены наймодателем при заключении договора найма. Однако, как отмечал Е.А. Павлодский, если внаем передавалось имущество с дефектами, которые исключали возможность его эксплуатации, то это не освобождало наймодателя от ответственности, даже в случае, когда эти недостатки были оговорены.[31]
Кроме того, в обязанности наймодателя входило обеспечение надлежащего состояния имущества в период действия договора. Если иного не было установлено законом или договором наймодатель был обязан за свой счет осуществлять капитальный ремонт представленного внаем имущества. И здесь нужно отметить, что законодательство советского периода знало достаточно большое количество ситуаций, при наличии которых наймодатель освобождался от необходимости ведения капитального ремонта.
Однако, если предусмотренная законом обязанность не исполнялась, наниматель мог самостоятельно осуществить ремонт с возложением на наймодателя взыскания стоимости ремонта или же расторгнуть договор и потребовать от наймодателя возмещения убытков.
Что же касается обязанностей нанимателя, то здесь в качестве основных можно выделить следующие: это использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора; поддержание его в надлежащем состоянии; обязанность по своевременному внесению наемной платы, а также необходимость по окончанию договора вернуть нанятое имущество.
Наниматель должен был не только не допускать порчи имущества, используя его в соответствии с условиями договора, но и поддерживать его в исправном состоянии, посредством проведения за свои счет текущего ремонта, если иного не было установлено законом либо договором (ст. 161 ГК РСФСР 1922 г., ст. 285 ГК РСФСР 1964 г.). Если же наниматель не выполнял условия по осуществлению ремонта, предусмотренного законом или договором, то в соответствии со ст. 289 наймодатель мог потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков на основании ст. 292 ГК РСФСР 1964 г.
Ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов производства, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех форм. Практическое значение указанных форм наемной платы было не одинаково. Как подчеркивали исследователи, за исключением оплаты деньгами или услугами, остальные формы наемной платы в хозяйственной жизни общества встречались крайне редко. Все это привело к тому, что законодатель в ст. 286 ГК РСФСР 1964 г. вообще не конкретизировал форм оплаты.
Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалась в денежной форме. Однако, как указывал, Е.А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т. д.)».[32]
В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю предоставлялось право взыскать ее принудительно, если же образовывалась систематическая просрочка в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть.
Судьба улучшений решалась в зависимости от согласия наймодателя. Если таковое существовало, то нанимателю компенсировались затраты, которые он понес в ходе преобразования имущества. Однако речь в этом случае идет не о любых, а только о необходимых расходах. Если же наниматель осуществил действия по улучшению имущества без согласия наймодателя, то в этой ситуации вопрос о судьбе улучшений решался в зависимости от наличия возможности изъять улучшения из объекта найма при сохранении его в первоначальном состоянии и назначении в полном объеме. Если отделение можно было произвести без ущерба для основного имущества, то наниматель был вправе изъять улучшения. Если же такой возможности не существовало, то улучшения безвозмездно переходили к наймодателю.
Отметим еще один важный момент, характеризующий специфику отношений того периода. Помимо общих правил, касающихся судьбы улучшений, Гражданский кодекс ввел в 1929 г. специальную норму, которая поставила решение вопроса о судьбе улучшений в зависимость от статуса субъектов, участвовавших в договоре. Так, в соответствии с примечанием 1 к ст. 179 улучшения, произведенные частным предпринимателем, арендующим национализированное или муниципализированное имущество, переходили к арендодателю безвозмездно во всех случаях.
Все это говорит о том, что договор имущественного найма подвергался воздействию не только со стороны юридической, в плане установления норм, которые бы в наибольшей степени отвечали потребностям общества, но и со стороны социальной, которая, отражая классовый характер, скорее приводила к ущемлению прав некоторых субъектов, нежели к разумному обеспечению их интересов.
В соответствии со ст. 168 ГК РСФСР 1922 г. наниматель был вправе, если иное не предусмотрено договором, отдавать все нанятое имущество или его часть в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем. При этом согласие последнего выяснять необходимости не было, по крайней мере, законом этого не предусматривалось, за исключением случая, связанного со сдачей в поднаем государственного имущества, когда возможность осуществления этого права ставилась в зависимость от письменного согласия наймодателя.
ГК РСФСР 1964 г. занял в этом отношении иную позицию. Ст. 287 запрещала нанимателю сдавать имущество в поднаем без согласия наймодателя, а по договору бытового подряда поднаем вообще не допускался.
От понятия поднайма следовало отличать понятие перенайма. Разграничение здесь производилось по тем же основаниям, которые были известны и дореволюционной цивилистике. Под перенаймом подразумевается передача нанимателем всех прав и обязанностей по договору найма третьему лицу, так что наниматель перестает быть участником договора.
В законодательстве советского периода не содержалось каких-либо правил, которые бы регламентировали отношения, вытекающие из перенайма имущества. Тем не менее, как более ранними исследователями (Полянская Г.Н.), так и более поздними (Иоффе О.С.) указывалось, что перенаем не противоречит основным началам и смыслу гражданского законодательства, а потому его использование не исключено. Однако подчеркивалось, что «он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем».[33]
Кроме того, О.С. Иоффе писал, что «поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя».[34]
Но здесь необходимо отметить, что существовала позиция, согласно которой перенаем мог быть осуществлен и без согласия наймодателя. Так, Е.А. Павлодский утверждал, что «изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется».[35]
Однако данная точка зрения не разделялась другими цивилистами. Анализируя указанную позицию, В.В. Витрянский подчеркивал, что «отношения, возникающие при реорганизации юридического лица - нанимателя, полностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае наниматель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо».[36]
Полагаем, что эта точка зрения является более убедительной, позволяющей показать, что при реорганизации юридического лица не происходит самого важного изменения, способного затронуть интересы наймодателя, не происходит смены самой фигуры нанимателя, с присущими именно ему личными качествами, деловой репутацией, а также способностью надлежащим образом отвечать за имущество. И хотя на поверхности мы имеем дело с другим наименованием, а иногда и с другой организационно-правовой формой реорганизованного юридического лица, однако фактической замены наймодателя в этом случае не происходит.
Законодательство советского периода сняло проблему перехода права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу. Ст. 169 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 288 ГК РСФСР 1964 г. закрепили положение, согласно которому при переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Таким образом, передаваемое внаем имущество обременялось правом нанимателя, которое приобретало свойство права следования, характерное для вещно-правовых отношений.
Понятие имущественного найма оставалось практически неизменным. И в ГК 1922г. и в ГК 1964г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».[37]
Однако некоторые положения об аренде с течением времени были существенно изменены, что позволяет выделять самостоятельный вопрос о развитии законодательства в области арендных отношений. Так, касаясь особенностей правового регулирования арендных отношений, целесообразно, например, отметить, что арендные отношения широко применялись как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике законодательство об аренде получило значительное развитие. Ранее действовавшие нормы ГК РСФСР 1964 г. об имущественном найме (аренде) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений, касавшихся объектов, которые могли быть предметом аренды.
Начало обновлению законодательства об аренде было положено принятием в 1989 г. Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы законодательства об аренде), хотя уже до этого был издан Указ Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР»[38], ориентировавший на широкое развитие этих отношений как на одно из средств реформирования экономики. В дальнейшем положения, касающиеся аренды, нашли отражение в Основах гражданского законодательства (гл. 10).
Подводя итог исследованию имущественного найма в гражданском законодательстве советского периода, можно сказать, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования арендных отношений.
Рассматривая институт арендных отношений в историческом контексте, целесообразно отметить его развитие. В настоящий момент можно говорить о стремительном развитии рынка аренды недвижимого имущества. Действительно, на рынке аренды недвижимости сегодня спрос намного превышает предложение. Это, в свою очередь, является причиной усовершенствования правовой базы, касающейся регулирования арендных отношений.
Во-первых, необходимо раскрыть в гражданском законодательстве правовой режим недвижимого имущества (указать конкретные характеристики, помимо признака неразрывности с землёй).
Во-вторых, важным вопросом является издание нормативных разъяснений компетентных органов, которые адекватно разграничили бы между собой категории «здания и сооружения». В этой же связи необходимо регламентировать особенности жилых и нежилых помещений. Для этого, например, можно использовать включение отдельных положений как в Жилищный, так и в Гражданский кодекс РФ.
[1] См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С.304.
[2] См.: Самозванцев А.М. Теория собственности в Древней Индии. М., 1978.
[3] Подробнее см.: Самозванцев А.М. Правовой текст дхармашастры. М., 1991. С.150-170, 220-224.
[4] См.: Хачатуров Р.Л. Источники права. Вып.1. Тольятти: ИПП «Акцент», 1996.
С.7-17.
[5] См.: Римское частное право: Учебник/ под ред. И.Б. Новицкого и И.С.Перетерского. М.: Новый Юрист, 1998. С.420.
[6] Дювернуа Н.Л. Значение римского права для русских юристов. Ярославль: Типография Г. Фалька, 1872. С.14.
[7] Гусаков А.Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям пр-доцента А.Г. Гусакова, читанным в 1893-1894^. М., 1894. С.332-333
[8] Римское частное право. Учебник/под ред. Проф. И. Б. Новицкого, проф. И.С. Перетерского. М: Юристъ. 1994. С.445.
[9] Умов В.А. Договор найма имущества по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам 4.1. М.: Университетская типография, 1872. С.4-6.
[10] Цит. по: Змирлов К. Договор найма имуществ по нашим законам. // Журнал гражданского и уголовного права. 1884. Кн.2.С.78.
[11] Обозрение кассационной практики за 1899г.// Право. 1900. № 52.
[12] История государства и права СССР (сборник документов), ч.1. М.: Юридическая литература, 1968. С.117.
[13] Свод законов Российской империи. ч.1. т. Ю.
[14] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М: Фирма «Спарк», 1995. С. 355.
[15] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк», 1995. С. 355-356.
[16] Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут (Серия «Классика российской цивилистики»), 1997. С.262.
[17] Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М: Статут (Серия «Классика российской цивилистики»), 1997. С.263.
[18] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк», 1995. С. 356.
[19] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «Спарк», 1995. С. 356.
[20] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М: Фирма «Спарк», 1995. С. 358.
[21] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «Спарк», 1995. С. 358.
[22] Мейер д и. Русское гражданское право. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут (Серия «Классика российской цивилистики»), 1997. С. 268.
[23] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «Спарк», 1995. С. 363.
[24] Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права / Обш. ред. проф. К.А. Граве и проф. И.Б. Новицкого. - М.: Юридическая литература, 1954. С.141.
[25] Гражданский кодекс РСФСР: Учебно-практическое пособие. В 2 ч. / Отв. ред. проф. О.А. Красавчиков. Свердловск, 1965. С. 84.
[26] Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права / Общ. ред. проф. К.А. Граве и проф. И.Б. Новицкого. М, Юридическая литература.: 1954. С. 158.
[27] Положение о социалистическом государственном производственном предприятии, утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. №731. (СП СССР, 1965, №19-20, ст. 155).
[28] Положение о производственном объединении (комбинате), утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 27 марта 1974 г. № 212.
[29] Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права Общ. ред. проф. К.А. Граве и проф. И.Б. Новицкого. М: Юридическая литература, 1954. С.160.
[30] Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975.
С.310.
[31] Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. проф. С.Н. Братусь, проф. О.Н. Садиков, 3-е изд. испр. и доп. М., 1982. С. 325.
[32] Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. проф. С.Н. Братусь, проф. О.Н. Садиков, 3-е изд. испр. и доп. М., 1982. С. 329.
[33] Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. С. З09-310.
[34] Иоффе О. С. Обязательственное право. М: Юридическая литература, 1975. С.
310.
[35] Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. проф. С.Н. Бра-тусь, проф. О.Н. Садиков, 3-е изд. испр. и доп. М, 1982. С. 331.
[36] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 414.
[37] Перетерский И.С. Имущественный наем. В книге: Е.Д.Данилова, И.С. Перетерский, С.И. Раевич. Советское хозяйственное право. М - Ленинград: Гос. изд.во, 1926. С. 7.
[38] Ведомости СССР. 1989. № 15. ст. 105.
|
0%