В теории права механизмом правового регулирования называют систему юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование. По сути, механизм правового регулирования включает в себя конкретные нормы права, регламентирующие конкретные правоотношения.

Понятие механизма правового регулирования позволяет собрать и систематизировать юридические средства правового воздействия на общественные отношения, определить место и роль того или иного юридического средства в правовой жизни общества. К элементам, составным частям механизма правового регулирования относятся: юридические нормы, нормативно-правовые акты, акты официального толкования, юридические факты, правоотношения, акты реализации права, правоприменительные акты, правосознание, режим законности. Каждый из этих элементов выполняет свои регулятивные функции, воздействует на поведение людей и общественные отношения своим способом.

Направленность обязательства на передачу имущества во временное пользование служит основой для формирования правовых норм. Давая общую характеристику нормообразующему значению признака направленности, необходимо прежде всего обратить внимание на два момента.

Во-первых, данная направленность является системным признаком для формирования правовой базы, отличной от правового регулирования отношений, имеющих иную цель (передача имущества в собственность, выполнение работы и оказание услуги, передача имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и качества и т.д.). Нормообразующее значение направленности обязательства на передачу имущества во временное пользование особенно четко проявляется при сравнении рассматриваемой группы договоров с обязательствами, направленными на передачу имущества в собственность, т.е. с теми договорами, которые также основаны на передаче имущества. Дело в том, что направленность обязательства как нормообразующий фактор характеризуется не просто фактическими действиями должника, а фактическими действиями, имеющими законченную экономическую характеристику и вследствие этого значимыми для права. Сами по себе фактические действия, как правило, не могут быть основой для унификации, потому что они, будучи вырванными из контекста, не отражают ни экономической, ни юридической сущности правоотношения. Поэтому, несмотря на то, что и в договорах, направленных на передачу имущества в собственность, и в договорах, направленных на передачу имущества во временное пользование, происходит передача имущества, их правовое регулирование принципиально различается. Схожие нормы, отражающие передачу имущества как таковую (ст. 456, 463, 611 ГК РФ), необходимо рассматривать лишь как исключение, подтверждающее правило. Это сходство носит внешний и эпизодический характер. Кроме того, на регламентацию передачи имущества как таковой также влияет специфика направленности.

Во-вторых, передача имущества во временное пользование является системным признаком для формирования правовой базы, общей для всех договоров, имеющих такую направленность.

Общность правового регулирования проявляется прежде всего в одинаковых направлениях и принципах регламентации. Институты аренды, безвозмездного пользования, найма жилого помещения регулируют правовые элементы, связанные с передачей имущества, пользованием им и его возвратом. Каждый из этих договорных типов имеет свою специфику, обусловленную теми или иными факторами (безвозмездное пользование - фактором безвозмездности, наем жилого помещения - предметными и субъектными особенностями правоотношения). Но направление регулирования, обусловленное целью передачи имущества во временное пользование, у них одинаковое.

Кроме того, общность направленности служит основой для унификации правовых норм. Эта унификация может быть абсолютной, т.е. позволяющей сформулировать правила, которые могут без каких- либо изменений применяться ко всем договорам или к большинству договоров данной группы (например, в главе 34 ГК РФ собраны нормы, являющиеся общими для всех договоров аренды независимо от их субъектной, предметной и иной специфики; в ст. 625 ГК РФ сказано, что правила данного параграфа применимы к отдельным видам договора аренды и к договорам аренды отдельных видов имущества; в ст. 689 ГК РФ перечислены те арендные нормы, которые могут быть применены к договору безвозмездного пользования). Унификация может быть и относительной, при которой правила, обусловленные одинаковой направленностью, уточняются законодателем с учетом специфики того или иного вида договора. Норм, унифицированных подобным образом для обязательств рассматриваемой группы, довольно много.

Особенность правового регулирования заключается в осуществлении государством посредством издания общеобязательных норм поведения. Здесь проявляется искусство правотворческих органов, их умение учитывать реальные возможности и предвидеть наступающие последствия.

В сфере арендных отношений механизма правового регулирования обеспечивается нормами гражданского законодательства, устанавливающего общие правила поведения сторон договора аренды, а также собственно договорными условиями сторон.

Предметом правового механизма реализации арендных правоотношений являются разнообразные общественные отношения, которые объективно, по своей природе, могут поддаваться нормативно - организационному воздействию. В сферу правового регулирования входят различные группы общественных отношений:

- отношения людей по обмену ценностями - арендованным имуществом;

- отношения по властному управлению обществом;

- отношения по обеспечению правопорядка, возникающие из нарушения правил, регламентирующих поведение людей в двух вышеуказанных сферах.

Понятие правового регулирования реализации арендных отношений позволяет не только собрать вместе явления правовой действительности - нормы, правоотношения, юридические акты и др., участвующие в правовом воздействии, - и обжаловать их как целостность, но и представить их в работающем, системно - воздействующем виде, что характеризует результативность правового регулирования; но и высветить в связи с этим специфические функции, которые выполняют те или иные юридические явления в правовой системе, показать их связь между собой и взаимодействие.

Рассмотренная позиция понимания механизма правового регулирования арендных отношений как совокупности правовых средств, используемых в процессе правового регулирования общественных отношений, является дискуссионной, по мнению В.М. Сырых. Свои взгляды он обосновывает тем, что один из основных принципов научного анализа сложных систем, механизмов требует рассматривать исследуемый объект, явление во взаимосвязи, взаимодействии составляющих его частей. Только при таком подходе можно установить, насколько эффективно действуют компоненты, каковы их функции и насколько результативной является работа механизма в целом как единого целостного образования. Изучение же строения механизма на уровне составляющих его частей является неполным. Поэтому, чтобы получить верные представления о механизме правового регулирования, его способности выступать в этом качестве следует рассматривать максимально полно все его компоненты, а также взять их во взаимосвязи и взаимодействии.

При таких методологических требованиях механизм правового регулирования можно рассматривать как сложную систему, состоящую из правовых средств, субъектов, осуществляющих правовое

регулирование или правовую деятельность, и юридически значимых результатов их деятельности. При этом единый механизм правового регулирования сообразно стадиям правового регулирования

подразделяется на три компонента: механизм правотворчества, механизм реализации норм права и механизм государственного принуждения.[1]

Каждый механизм действует на своей стадии правового регулирования - правотворчестве, правореализации и применении юридической ответственности - и характеризуется специфическими, только ему присущими правовыми средствами. В области установления арендных отношений, заключения договора аренды большое значение имеет законодательная характеристика отдельных элементов договора аренды, а также характеристика института аренды отдельных объектов недвижимого имущества.

В качестве особенностей правового регулирования арендных отношений можно отметить преимущественное значение второй части ГК РФ, содержащей детальное регулирование отношений в сфере заключения и исполнения договора аренды. Кроме того, в связи с рядом правовых пробелов, можно отметить особое значение судебно - арбитражной практики, позволяющей наиболее полно прокомментировать те или иные положения ГК РФ.

В связи с изучением аренды отдельных видов недвижимого имущества важную роль при характеристики правового регулирования играют земельное, водное, градостроительное и другое законодательство. Так, в качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ)[2], а также участки недр и другие обособленные природные объекты (например, участки леса (ст. 22 Лесного кодекса РФ;[3] Положение об аренде участков лесного фонда[4]).

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.09.2016) «О недрах»[5] и ст. 33 Федерального закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ (ред. от 18.06.2017) «О животном мире»[6]). Впрочем, и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно.

В качестве особенности правового регулирования арендных отношений следует отметить взаимосвязь гражданского законодательства с нормами права, содержащимися в ином законодательстве. Данную взаимосвязь можно проследить на примере сдачи в аренду земельных участков.

При применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из правила о соотношении общих и специальных норм, признавая права и обязанности участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК РФ об арендных обязательствах.

Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то время как гражданское законодательство (п. "о" ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.[7]

В соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет регулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что «прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами.[8] Б.В. Ерофеев исходит из того, что приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности.[9]

Здания и иные сооружения как объекты недвижимости прочно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения у арендатора возникают определенные права и на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью, и на ту его часть, которая необходима для использования недвижимости. Установление такого положения в законодательстве объясняется тем, что пользоваться недвижимостью отдельно от земельного участка невозможно.

ГК РФ рассматривает земельный участок и строение на нем как относительно самостоятельные вещи, однако в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи. ЗК РФ, напротив, определяет главной вещью земельный участок, устанавливая в п. 5 ч. 1 ст. 1 правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ГК РФ, являясь федеральным законом, устанавливает прямо противоположный принцип. Получается, что оборот недвижимости, прочно связанной с земельными участками, регулируется нормами ГК РФ, а оборот самих земельных участков - нормами Земельного кодекса, поскольку положения ЗК РФ в силу правила ч. 3 ст. 3 ЗК РФ в этом случае имеют приоритет. А.В. Ерш, рассуждая над проблемой правоотношений при аренде недвижимости, которая расположена на арендуемом земельном участке, сделала вывод о том, что положения Земельного кодекса РФ, содержащие нормы гражданского права, обречены на неприменение, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками как объектами недвижимости должны регулироваться исходя из положений главы 17 ГК РФ. Указанный автор объясняет изложенный выше вывод следующим образом. Во-первых, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). Во- вторых, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.[10]

Следует отметить тесную взаимосвязь, сложившуюся между договором аренды земли и договором строительного подряда. Это объясняется тем, что для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок. Учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, сделать это очень сложно.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т.к. на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. ГК РФ в п. 1 ст. 214 установил, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ).

Ранее порядок строительства жилого дома в столице России предполагает обязательное заключение Правительством Москвы инвестиционного контракта, форма которого утверждена Правительством Москвы, с инвестором, который определяется на основании Постановления Правительства Москвы от 26 августа 2003 г. № 715-ПП (ред. от 31.05.2005) «О порядке формирования

инвестиционных программ строительства жилья на территории города Москвы»[11] либо по результатам соответствующего инвестиционного конкурса. (Отменено Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2015 N 406-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы").[12]

Следует отметить, что с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации количество земельных споров не уменьшилось, а наоборот, наблюдается тенденция к их увеличению. Несогласованность положений главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений Земельного кодекса Российской Федерации порождает неоднозначную судебную практику.

Достаточно большое количество земельных споров связано с реализацией положений статьи 22 Земельного кодекса об аренде земельных участков. Аренда, являясь одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора, по объему предоставляемых арендатору прав существенно отличается от права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и иных прав на земельный участок.

В связи с рассмотрением особенностей правового регулирования арендных отношений на примере соотношения гражданского и земельного законодательства, целесообразно сделать следующие выводы и предложения.

Действительно, ГК РФ не содержит полноценной правовой регламентации вопросов аренды отдельных видов имущества. Как отмечалось в предыдущей главе, спорные вопросы возникают в отношении таких категорий, как «здание», «сооружение», «нежилое и жилое помещения» и др.

В связи с разносторонностью арендных отношений, стоит предложить включение в основные нормативно-правовые акты (такие как, например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.) конкретизации ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных кодексов. При этом приблизительная структура таких положений, сосредоточенных в форме отдельных глав, а не статей (как сделано законодателем в указанных кодексах), должна ориентироваться на особенности правового режима сдаваемого в аренду объекта и включать условия о порядке заключения договора аренды, характеристику его существенных условий, специфику субъектного состава и иные важные для договора аренды отдельных видов недвижимости положения.

Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. В роли арендодателя федерального государственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий

государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества РФ и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными

управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти[13].

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно - судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1, а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

В январе 2012 года поменялись правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества: появились новые основания для предоставления такого имущества без проведения торгов. Эти изменения внесены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[14] [15] [16]. А в марте 2013 года Пленум ВАС РФ разъяснил ряд спорных моментов в такой аренде. В постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №732 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» были внесены дополнения постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 133.

С 1 марта 2015 года изменился порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, поскольку вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ[17] [18] (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)2.

Объектом аренды начинается вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»3 [19] прямо

предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные.

Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь в соответствие со ст. 133.1 ГК РФ.

Говоря об объекте аренды, необходимо остановиться на согласовании условий. В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются[20]. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду[21]. Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение. Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.сноски постраничные, а не сквазные

Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование «токарный станок» указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование «дрова березовые» - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием «многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона» предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование «бык-производитель молочного скота» указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование «бычок мясного скота» указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам. Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально - определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

- указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);

- описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Если условие об объекте не согласовано, то договор аренды является

незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73* «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

Стороны могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части. Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73[22] [23]). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГКРФ), предоставленными законному владельцу.

Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках. Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»[24].

Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 №8668/133. Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ.

Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»[25] договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год. Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).

Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией[26].

По смыслу норм ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»[27] типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Тюменской области от 29.05.2007 №120 «Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Тюменской области»[28].

Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой[29]. Определением ВАС РФ от 13.02.2014 №ВАС-б77/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора[30]. Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договор[31]. Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 №ВАС-7183/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора[32]. Таким образом, заключение договора на предоставление торгового места на розничном рынке должно производиться по типовой форме, утвержденной органом государственной власти субъекта РФ. При этом необходимо учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 №8668/13, согласно которой при исполнении такого договора должны применяться нормы гл. 34 Гражданского кодекса РФ об аренде[33].

[1] См.: Сырых В.М. Теория государства и права. Учебник для вузов. М.: Былина, 1998. С. 146.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // СЗ РФ. 29.10.2001, N 44, ст. 4147

[3] Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ.2006. № 50. ст. 5278.

[4] Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345 (с изменениями от 19 июня 2003г.) // СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1585; 2003. № 25. Ст. 2532.

[5] СЗ РФ.1995. № 10. ст. 823.

[6] СЗ РФ. 1995. № 17. ст. 1462.

[7] См.: Чумакова О. В. Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности // Предпринимательское право. 2005. № 2. С. 30.

[8] См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.

С. 144.

[9] См.: Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. М.: МЦУПЛ, 1999. С. 17-

[10] См.: Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7.

[11] Вестник Мэрии и Правительства Москвы. 2003. № 51.

[12] Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 38, 14.07.2015

Федерации. - 1992. - №3. - Ст. 89.

[14] Федеральный закон от 13.07.2015 №250-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - №156.­17.07.2015.

[15] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - №1. - Январь, 2012.

кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - №4. - Апрель, 2013.

[17] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 28.11.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.

[18] Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. - №142. - 27.06.2014.

[19] Федеральный закон от 29.10.1998 №164-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №44. - Ст. 5394.

[20] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 №А28-2588/02- 133/17 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[21] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08- 2568/2008 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[22] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - №1. - Январь, 2012.

[23] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - №1. - Январь, 2012.

доп., вступ. в силу с 09.01.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - №1 (1 ч.). - Ст. 34. 3 Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 №8668/13 по делу №А82- 3890/2012 // Вестник ВАС РФ. - 2014. - №4.

[25] Федеральный закон от 30.12.2006 №271-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» // Российская газета. - №1. - 10.01.2007.

[26] Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 №10-Г09-9) // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[27] Федеральный закон от 30.12.2006 №271-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» // Российская газета. - №1. - 10.01.2007

[28] Постановление Правительства Тюменской области от 29.05.2007 №120 «Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Тюменской области» // Документ опубликован не был СПС «КонсультантПлюс».

[29] Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу №А14- 993/2011 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[30] Определение ВАС РФ от 13.02.2014 №ВАС-677/12 // Документ опубликован не был СПС «КонсультантПлюс».

[31] Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 №Ф10-1193/10 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[32] Определение ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 №ВАС-7183/10 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».

[33] Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 №8668/13 // Документ опубликован не был СПС «Консультант-Плюс».